旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來

旅游綜合開發(fā)，已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，本文認(rèn)為，旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對(duì)這種模式的梳理，能夠引導(dǎo)出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商。

一、居民消費(fèi)升級(jí)，旅游服務(wù)需求增長(zhǎng)，但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速

中國(guó)老百姓可支配收入的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了旅游消費(fèi)需求的較快增長(zhǎng)，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費(fèi)增幅加大。2008年后，汽車消費(fèi)大幅增長(zhǎng)，休閑需求同步升級(jí)。這些，都對(duì)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項(xiàng)目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達(dá)10億、100億、500億之類的項(xiàng)目。開始時(shí)，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項(xiàng)目都納入計(jì)算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)階段市場(chǎng)的真實(shí)需求（我們所謂的旅游市場(chǎng)需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場(chǎng)需求，是旅游服務(wù)需求）。

二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財(cái)政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開發(fā)新浪潮

實(shí)際上，隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國(guó)的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡(jiǎn)稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤(rùn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)的快速回報(bào)。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”這三要素，形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實(shí)際上，傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目（以游客為服務(wù)對(duì)象，通過服務(wù)，獲取收益的項(xiàng)目）的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長(zhǎng)周期”型項(xiàng)目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報(bào)率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。

然而，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重打壓，投資商亟需繞過調(diào)控政策，獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對(duì)來說還比較寬松，高額的土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤(rùn)，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%，用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)了。

 于是，對(duì)土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要，構(gòu)成了新的旅游與地產(chǎn)的對(duì)接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)，引導(dǎo)和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目；而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目的同時(shí)，就會(huì)要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等，這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)等等，都是在土地開發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下，形成模式。

從此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)，成為新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項(xiàng)目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點(diǎn)。

旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。

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