日前，林峰院長(zhǎng)在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)上，就房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及創(chuàng)新、綠維創(chuàng)景在房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域的探索及經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)在房地產(chǎn)創(chuàng)新大趨勢(shì)下的變化等方面做了發(fā)言，現(xiàn)整理如下：

1、中國(guó)房地產(chǎn)存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會(huì)與四大結(jié)構(gòu)惡性困境

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時(shí)存在。我認(rèn)為存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會(huì)與四大結(jié)構(gòu)惡性困境。

五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會(huì)：第一、城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)；第二、土地控制有效，土地升值結(jié)構(gòu)有序良性，保證了不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎(chǔ)，為土地一級(jí)開發(fā)提供穩(wěn)定的空間與機(jī)會(huì)；第三、城市配套水平持續(xù)升級(jí)，重置成本保持增長(zhǎng)，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎(chǔ)，為城市梯級(jí)房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結(jié)構(gòu)，形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機(jī)會(huì)；第四、產(chǎn)城一體化趨勢(shì)明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)混合發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。同時(shí)，新的產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機(jī)，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；第五、剛需、改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場(chǎng)價(jià)格之間的利潤(rùn)空間仍然較大，構(gòu)成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

四大結(jié)構(gòu)惡性困境：第一、基于房地產(chǎn)商低價(jià)土地高房?jī)r(jià)開發(fā)追求與政府政績(jī)需求的新城造城模式，是大多數(shù)脫離產(chǎn)業(yè)的城市化的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；第二、既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游房地產(chǎn)”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費(fèi)；第三、大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，以賣房給小業(yè)主為目標(biāo)，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間較大矛盾，也因此越來越難賣；第四、產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)，實(shí)房地產(chǎn)的運(yùn)作手法，騙政府又騙業(yè)主，害人又害己，在社會(huì)大背景之下，已經(jīng)越來越難。

2、綠維創(chuàng)景對(duì)旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式的探索

在黨的十八大精神指導(dǎo)下， 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院開展了“旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化模式”研究，并將相關(guān)成果集結(jié)出版了《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》一書。研究范疇已經(jīng)跳出旅游產(chǎn)業(yè)本身，在研究旅游產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)互動(dòng)化、集群化發(fā)展的同時(shí)，不斷探索旅游與城鎮(zhèn)化之間、旅游與地產(chǎn)之間、地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系以及運(yùn)作構(gòu)架，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新的推出了“旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式”，并在實(shí)踐中得到了檢驗(yàn)及修正。

綠維創(chuàng)景提出了旅游房地產(chǎn)五級(jí)臺(tái)階的開發(fā)模式，第一，進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計(jì)，賣出項(xiàng)目；第二，實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資，或賣出項(xiàng)目；第三，開發(fā)引爆人氣的項(xiàng)目，形成地價(jià)升值，招商引資或賣出項(xiàng)目；第四，開展一期開發(fā)，形成人氣，銷售部分商業(yè)與住宅房產(chǎn)，再招商引資或賣出項(xiàng)目；第五，獨(dú)立整體開發(fā)，引入資本合作，或上市資本運(yùn)作。每一種形式所對(duì)應(yīng)的開發(fā)關(guān)鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。

綠維創(chuàng)景提出面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。我院運(yùn)用泛旅游地產(chǎn)的架構(gòu)，將旅游地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大開發(fā)模式。

3、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新趨勢(shì)

在房地產(chǎn)創(chuàng)新趨勢(shì)下，最主要的變化為三個(gè)方向：第一、開發(fā)綜合化，包括商業(yè)綜合體、休閑綜合體、旅游綜合體、養(yǎng)老綜合體、文化綜合體等等；第二、產(chǎn)城一體化，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、物流園區(qū)、教育園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游度假區(qū)等等與城市融為一體的開發(fā)架構(gòu)與模式；第三、產(chǎn)品服務(wù)化，包括居住樓盤配套服務(wù)、社區(qū)配套服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)提升、商業(yè)管理服務(wù)升級(jí)等等。

最后，林峰院長(zhǎng)指出全經(jīng)聯(lián)作為房地產(chǎn)精英平臺(tái)，在理念推進(jìn)、技術(shù)交流、經(jīng)驗(yàn)借鑒等方面，可以發(fā)揮重要作用，希望即將召開的中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新大會(huì)，能夠成為行業(yè)創(chuàng)新的風(fēng)向標(biāo)和引領(lǐng)者。
 

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