旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系

話題2：事實上，在推進城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)是一個廣受關(guān)注的領(lǐng)域，爭議之聲不少。近些年，“旅游地產(chǎn)”一詞也被旅游業(yè)內(nèi)人士頻頻提及。一些人對于“旅游地產(chǎn)”持有明顯的擔(dān)憂之情，甚至對“旅游地產(chǎn)”的提法本身也抱有警惕，而有些擔(dān)憂和警惕在現(xiàn)實中已經(jīng)得到印證。同時，也有學(xué)者認為，旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運營主體。您怎么看待這一問題？如果“旅游地產(chǎn)”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程中，又該如何引導(dǎo)其健康發(fā)展？

房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)是最大的產(chǎn)業(yè)之一，它在我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的影響及其作用是巨大的。我認為，中國的財富增長有三大方向：1、外需帶動下的以國際化分工優(yōu)勢而形成的財富積累；2、我國輕工業(yè)、重化工業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等的效率提升而形成的財富積累；3、土地升值、房產(chǎn)升值所帶來的財富增長。而其中以土地和房產(chǎn)升值為前提形成的財富增長已經(jīng)成為近十年來中國財富增長最核心的一條線索。

目前我國對外產(chǎn)業(yè)最大的問題是產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品與原材料價格下跌，因此產(chǎn)業(yè)利潤很低，實際上工業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域普遍處于微觀層次的深度危機。但中國的大多數(shù)企業(yè)仍保持了較高的利潤率，這是因為房地產(chǎn)高利潤，使產(chǎn)業(yè)界通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移利潤，實現(xiàn)綜合盈利水平。

其實通過地產(chǎn)的收益來反哺產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說也是一個極大的推動和提升。對于旅游業(yè)也不例外，據(jù)國家旅游局官方統(tǒng)計，只有結(jié)合了地產(chǎn)的綜合型旅游集團，才能實現(xiàn)高于銀行存款利率的利潤水平，而純旅游經(jīng)營企業(yè)其利潤回報率卻低于銀行存款利率。旅游業(yè)十年來的蓬勃發(fā)展很大程度上借力了地產(chǎn)、不動產(chǎn)的帶動，這是中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實。

新型城鎮(zhèn)化作為中國發(fā)展的重要推進構(gòu)架，實際上是想通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)的利潤結(jié)構(gòu)有效地納入城市綜合發(fā)展中來；把房地產(chǎn)、土地升值帶來的財富效應(yīng)統(tǒng)籌到帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動內(nèi)需發(fā)展中來，通過內(nèi)需拉動城市化、帶動中國經(jīng)濟持續(xù)增長；把單純的住宅性地產(chǎn)引入到城市綜合發(fā)展的統(tǒng)籌中來。我理解的新型城鎮(zhèn)化之所以能成為頂層設(shè)計是因為它能夠通過土地、房地產(chǎn)的利潤結(jié)構(gòu)和良性收益結(jié)構(gòu)彌補工業(yè)產(chǎn)業(yè)所不能支持的高速度增長。

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是基于如何有效地把土地價值、房產(chǎn)價值與產(chǎn)業(yè)本身有效結(jié)合起來，進行綜合盈利模式的探索。

現(xiàn)在地產(chǎn)商僅僅建設(shè)住宅、銷售住宅，基本上沒有出路。他們更注重的是一種商業(yè)經(jīng)營價值的實現(xiàn)。這種商業(yè)經(jīng)營價值不僅僅是商場的商鋪、商品交易，還形成了相應(yīng)的休閑價值、旅游價值、養(yǎng)老價值、養(yǎng)生價值和會議價值等。這些地產(chǎn)為何會去結(jié)合產(chǎn)業(yè)呢？這就要回到城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心。政府希望引導(dǎo)投資人與其有效結(jié)合，不僅進行基礎(chǔ)的土地開發(fā)，還要把產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來，通過產(chǎn)城一體化實現(xiàn)城市居住、城市生活配套、三農(nóng)問題解決方案與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效融合，我們稱之為產(chǎn)城一體化發(fā)展結(jié)構(gòu)，這將是今后中國依托于市場主體和政府主導(dǎo)的主要的城鎮(zhèn)化開發(fā)模式。

產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本和金融資本融合，地產(chǎn)資本大規(guī)模滲透到產(chǎn)業(yè)中，這基本上是目前發(fā)展的大趨勢。在這種趨勢下新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的現(xiàn)象。幾百畝或一、二千畝的開發(fā)項目，就是所謂的綜合體項目，比如城市綜合體、休閑商業(yè)綜合體、旅游綜合體、教育綜合體、物流綜合體、養(yǎng)老綜合體等等。

旅游綜合體相對來說依托于景區(qū)，離城市和城鎮(zhèn)一定距離，自身形成了一個相對獨立的開發(fā)建設(shè)區(qū)，既是景區(qū)，又是商業(yè)與休閑消費區(qū)，還形成了安置農(nóng)民、永久性居民、第二第三居所、養(yǎng)老居住區(qū)等等，這樣的綜合性的結(jié)構(gòu)，可以稱為一個休閑小鎮(zhèn)。但是，這樣的綜合體小鎮(zhèn)，不是建制鎮(zhèn)，也不是傳統(tǒng)村落，也不是工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是產(chǎn)城一體化的綜合結(jié)構(gòu)。這樣的綜合體，具有經(jīng)濟的必然性和市場基礎(chǔ)，正是新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的新的模式，但還沒有能夠納入城市規(guī)劃與城市管理之中，需要改革體制，適應(yīng)其市場化的發(fā)展，實現(xiàn)政府有效管理。

旅游地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)開發(fā)及居住地產(chǎn)相結(jié)合一體化發(fā)展的一種現(xiàn)象，我們稱其為旅游休閑地產(chǎn)或泛旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這類地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了很多的問題。

第一是旅游與地產(chǎn)分離，導(dǎo)致大量旅游度假區(qū)居住樓盤脫離旅游服務(wù)，缺少旅游配套，使購房者難以享受旅游度假的價值；第二是旅游地產(chǎn)與城市分離，僅就地產(chǎn)做地產(chǎn)，沒有學(xué)校、醫(yī)院等城鎮(zhèn)配套，并不適合居住。因此，在全國旅游度假目的地區(qū)域，特別是濱海區(qū)域，出現(xiàn)了大量的鬼樓鬼城。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也在于前些年，只要開發(fā)土地就能獲益，只要有房子就能賣錢，投機與投資性消費主導(dǎo)了旅游地產(chǎn)的方向。因為購買者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒有動力去做產(chǎn)業(yè)與城市配套。這些問題的出現(xiàn)，恰恰要求用新型城鎮(zhèn)化的理念，進行統(tǒng)籌控制與調(diào)整糾偏，把旅游地產(chǎn)真正導(dǎo)入旅游度假產(chǎn)業(yè)與旅游居住生活方式的有效結(jié)合，旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動支持中來。

總結(jié)起來，我認為旅游地產(chǎn)是適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展而出現(xiàn)的一種交叉產(chǎn)業(yè)形態(tài)，有其歷史的必然性及市場的合理性，它在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題，需要我們在今后的發(fā)展中避免這一錯誤的繼續(xù)延伸。這就需要我們將地產(chǎn)投資人引導(dǎo)到更合理的城市化結(jié)構(gòu)和通過產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展的架構(gòu)中來。新型城鎮(zhèn)化需要的就是通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有效地解決人的城鎮(zhèn)化，利用土地增值效應(yīng)與房地產(chǎn)發(fā)展，形成財富效應(yīng)及微觀企業(yè)盈利空間，有效地去刺激整個內(nèi)需增長，這可以說是我國未來20年持續(xù)發(fā)展保持較高速度和良性循環(huán)的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)。

本文關(guān)鍵字：新型城鎮(zhèn)化 林峰 查看更多