新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)

（一）中國房地產(chǎn)的機(jī)會與困境

中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時存在。林峰院長認(rèn)為主要存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會與四大結(jié)構(gòu)惡性困境。

1、五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會

第一：城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機(jī)會；

第二：土地控制有效，土地升值結(jié)構(gòu)有序良性，保證了不動產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎(chǔ)，為土地一級開發(fā)提供了穩(wěn)定的空間與機(jī)會；

第三：城市配套水平持續(xù)升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎(chǔ)，為城市梯級房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結(jié)構(gòu)，形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機(jī)會；

第四：產(chǎn)城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)的混合發(fā)展提供了機(jī)會。同時，產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機(jī)，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；

第五：剛需及改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構(gòu)成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

2、四大結(jié)構(gòu)惡性困境

第一：基于房地產(chǎn)商低價土地與高價房產(chǎn)的開發(fā)追求及政府政績需求的新城造城模式，大多數(shù)都是脫離產(chǎn)業(yè)的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；

第二：既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游地產(chǎn)”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；

第三：大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂、文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營基礎(chǔ)，以賣房給小業(yè)主為目標(biāo)，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間的矛盾，也因此越來越難賣；

第四：產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)、實房地產(chǎn)的運作手法，既騙政府又騙業(yè)主，在社會大背景之下，已面臨發(fā)展瓶頸。

（二）旅游地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)

1、旅游地產(chǎn)的發(fā)展

旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)有相當(dāng)長的時間，是依托旅游資源出現(xiàn)的一種物業(yè)形式，或者是一種財產(chǎn)形式。也是基于人們對旅游地從一般觀光轉(zhuǎn)化為在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行休閑度假和消費而形成的一種居住型需求。

2005年――2008年，由于房價、地價持續(xù)增長，旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了高速膨脹的畸形增長。這段時期的旅游地產(chǎn)開發(fā)不是因為其使用價值，而是投資功能，或者說增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地產(chǎn)適應(yīng)于生活需求，適應(yīng)于整個中國國民休閑發(fā)展需求，適應(yīng)于旅游引導(dǎo)下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)需求的趨勢越來越明確。它不僅僅是為了生活或是度假，實際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求帶動下的一種開發(fā)。從這方面來說，旅游地產(chǎn)畸形投機(jī)階段已經(jīng)過去，正進(jìn)入一個非常正向和良性的階段。雖然以房地產(chǎn)盈利及保值增值為目標(biāo)的畸形投資仍然存在，但已不再是主體和主流了。

2、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)

旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)域綜合開發(fā)，是以游客搬運為依托的大量游客轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)，以游客消費的多樣化和持續(xù)消費能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構(gòu)，在這種架構(gòu)中旅游地產(chǎn)是最核心的基礎(chǔ)?；谶@樣一種理解做旅游地產(chǎn)時，應(yīng)走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結(jié)構(gòu)如下：

第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關(guān)鍵，是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作；

第二，休閑集聚區(qū)：是吸引人流留下來消費的主要結(jié)構(gòu)，消費產(chǎn)品、消費業(yè)態(tài)、收入模式的設(shè)計是吸引力人來之后最重要的一個工作；

第三，居住發(fā)展帶：休閑消費及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，催生了就業(yè)、居住、養(yǎng)生養(yǎng)老居住、度假居住等的發(fā)展。其中，一部分可以通過商業(yè)地產(chǎn)的方法，用回租經(jīng)營的模式，實現(xiàn)商業(yè)運營化，從而實現(xiàn)資產(chǎn)價值與使用價值的分離；

第四，社區(qū)配套網(wǎng)：解決旅游地產(chǎn)與旅游分離，要發(fā)展休閑旅游；解決旅游地產(chǎn)與城市分離要運用新型城鎮(zhèn)化理念，進(jìn)行社區(qū)配套。政府必須把旅游形成的大規(guī)模居住納入到城市結(jié)構(gòu)中來；

第五，產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)：包括觀光與休閑農(nóng)業(yè)、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等）、郊野運動基地等等。

（三）未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

1、資源利用上

旅游地產(chǎn)的資源利用趨勢

中國正面臨著快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在這個高潮中，土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護(hù)和提升問題將是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。針對資源開發(fā)利用現(xiàn)狀和存在的問題，在環(huán)境、景觀等方面強(qiáng)調(diào)尊重資源原生性基礎(chǔ)上的有效利用，深入挖掘文化內(nèi)涵，在將資源特色發(fā)揮到極致，給游客、置業(yè)者以沖擊的表象下，達(dá)到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。

2、產(chǎn)品開發(fā)上

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)趨勢

房產(chǎn)市場的需求正面臨由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化的趨勢，新型旅游地產(chǎn)發(fā)展，必須強(qiáng)調(diào)特色，強(qiáng)調(diào)原住居民的參與，結(jié)合市場多樣需求，融“旅游―游憩”模式創(chuàng)新于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)之中，進(jìn)行有吸引力的產(chǎn)品（旅游、房產(chǎn)產(chǎn)品）設(shè)計，如景觀居所、創(chuàng)意主題地產(chǎn)等。這就要求產(chǎn)品更加細(xì)分化，產(chǎn)品開發(fā)、銷售、交換、相關(guān)服務(wù)分工合作，最終營造滿足市場需求的生活方式。

3、運營模式上

旅游地產(chǎn)的運營趨勢

目前大量旅游地產(chǎn)產(chǎn)品建成后，經(jīng)常面臨找不到適合的營銷公司進(jìn)行專業(yè)營銷銷售的局面。對于“投資+自用”雙重功能的旅游地產(chǎn)，消費者更多地需要長效盈利，這就要求轉(zhuǎn)變目前以銷售為主導(dǎo)的投資模式為“銷售+經(jīng)營”模式，構(gòu)筑完善的再營銷網(wǎng)絡(luò)，給予投資者長期的投資回報和持續(xù)的收入狀態(tài)。對于日趨理智、務(wù)實的開發(fā)商，正經(jīng)歷從單一的房地產(chǎn)小盤開發(fā)到大盤開發(fā)，到城市運營商再到區(qū)域運營商四個階段的轉(zhuǎn)變和蛻變，以區(qū)域為主體進(jìn)行綜合開發(fā)，成為發(fā)展趨勢。

4、地產(chǎn)商定位上

旅游度假區(qū)從開發(fā)居住房產(chǎn)，到商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)結(jié)合，再到土地開發(fā)結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開發(fā)上的產(chǎn)品層級、綜合性以及一二級之間的互動越來越強(qiáng)。而從房地產(chǎn)開發(fā)，到旅游景區(qū)項目開發(fā)與經(jīng)營，到區(qū)域旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈整合，再到區(qū)域泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)，旅游地產(chǎn)商對旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來越深，對旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運營能力越來越強(qiáng)，對區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。

這兩個方面結(jié)合，形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級：旅游住宅房產(chǎn)開發(fā)商――

旅游房產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)）――旅游地產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商）――旅游景區(qū)開發(fā)運營商（景區(qū)景點項目開發(fā)經(jīng)營）――旅游區(qū)綜合業(yè)態(tài)開發(fā)運營商（景區(qū)景點綜合業(yè)態(tài)項目開發(fā)經(jīng)營）――泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營商（旅游農(nóng)業(yè)文化運動泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運營）――泛旅游區(qū)域開發(fā)運營商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商+景區(qū)景點綜合業(yè)態(tài)項目開發(fā)經(jīng)營+泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運營）。從地產(chǎn)樓盤開發(fā)商到區(qū)域運營商，帶動成千上萬的人致富，帶動一個區(qū)域的城市化發(fā)展，帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是一件非常光榮的事情，也是一個實現(xiàn)偉大夢想的好機(jī)會。而同時又符合產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律、符合如今以內(nèi)需帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向、符合構(gòu)建和諧社會的愿景。

綜上所述，未來地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化，地產(chǎn)商不再僅僅是房產(chǎn)供應(yīng)商，而是區(qū)域綜合開發(fā)商，必須站在綜合開發(fā)商的角度來看待與政府、農(nóng)民、投資人和顧客的關(guān)系；2、產(chǎn)城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會復(fù)合結(jié)構(gòu)，做城鎮(zhèn)化；3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化，如果沒有實現(xiàn)體驗化、休閑化、娛樂化，形成服務(wù)能力，地產(chǎn)商將面臨著很大的危險；4、長短收益配置合理化，將地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離，轉(zhuǎn)化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經(jīng)營，這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營能力與品牌；5、金融服務(wù)運用的合理化，運用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實現(xiàn)對長短結(jié)合收入模式的融資現(xiàn)金流支撐 ；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化，投資商、開發(fā)商、服務(wù)運營商企業(yè)應(yīng)聯(lián)合打造聯(lián)盟，共同推動城鎮(zhèn)化開發(fā)，另外，有序、整合、協(xié)調(diào)的品牌導(dǎo)入將成為招商引資手段及發(fā)展結(jié)構(gòu)。

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