灤州古城的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)

河北省唐山市灤縣老城灤州鎮(zhèn)旅游古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2009年立項(xiàng)，規(guī)劃占地1300畝，綜合容積率0.6，分四期開(kāi)發(fā)，由偉光匯通旅游投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并全程運(yùn)營(yíng)，截止2013年底，二期開(kāi)發(fā)完成，商鋪開(kāi)門率達(dá)到80%以上，4A級(jí)景區(qū)即將掛牌。其打造過(guò)程中的成功經(jīng)驗(yàn)，可總結(jié)如下：

1、選址階段：通過(guò)成功項(xiàng)目帶來(lái)的品牌附加值，爭(zhēng)取低地價(jià)等利好開(kāi)發(fā)條件，控制先期開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。

2、拿地階段：通過(guò)與政府相關(guān)部門的有效溝通與捆綁，實(shí)現(xiàn)低價(jià)拿地甚至零地價(jià)拿地、土地成本轉(zhuǎn)簽、拆遷成本和時(shí)間控制等，成功規(guī)避或減少前期開(kāi)發(fā)成本。

3、展示營(yíng)銷階段：少量物業(yè)開(kāi)發(fā)和先期概念營(yíng)銷形成展示區(qū)效能，引爆先期總體營(yíng)銷利好狀態(tài)，并快速回籠資金，從而支撐大量基建和分期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，確?，F(xiàn)金流和項(xiàng)目利好趨勢(shì)。

4、主體營(yíng)運(yùn)階段：通過(guò)商業(yè)與旅游的有效互動(dòng)形成良好運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)，最大化提升物業(yè)附加值，確保運(yùn)營(yíng)周期縮短，物業(yè)升值階梯增長(zhǎng)，并采用節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷等有效手段達(dá)成物業(yè)銷控、招控和旅游模塊化開(kāi)發(fā)。

5、品牌包裝階段：運(yùn)營(yíng)過(guò)程中運(yùn)用特色扶持、核心吸引力維持及多元化營(yíng)銷的手法，最終形成旅游景區(qū)規(guī)模。依托成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和模式化輸出，拓展新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

綠維創(chuàng)景認(rèn)為，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，灤州古城模式的核心差異主要體現(xiàn)在商業(yè)和旅游兩大體系的建立和完善，從選址到品牌形象的樹(shù)立，灤州古城一直致力于通過(guò)商業(yè)與旅游的無(wú)縫對(duì)接實(shí)現(xiàn)人流的集聚與商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。

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本文關(guān)鍵字：地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 查看更多