我國財富升值50%以上的基礎(chǔ)，實(shí)際上來自土地升值和房產(chǎn)升值。新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是保持未來中國持續(xù)增長的關(guān)鍵架構(gòu)，在未來20~30年的時間里，在中國城鎮(zhèn)化的主要階段中，土地和房價持續(xù)上漲所帶來的財富效應(yīng)仍將是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的最關(guān)鍵要素及核心增長機(jī)理。旅游房地產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)物，具備旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重思維方式，有著巨大的活力。在新型城鎮(zhèn)化及中國未來發(fā)展主流當(dāng)中尋找旅游地產(chǎn)發(fā)展方面的價值將會成為未來中國旅游地產(chǎn)最重要的發(fā)展方向和方式。

一、中國房地產(chǎn)存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會與四大結(jié)構(gòu)惡性困境

目前中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時存在：

五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會：第一，城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機(jī)會；第二，土地控制有效，土地升值結(jié)構(gòu)有序良性，保證了不動產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎(chǔ)，為土地一級開發(fā)提供穩(wěn)定的空間與機(jī)會；第三，城市配套水平持續(xù)升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎(chǔ)，為城市梯級房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結(jié)構(gòu)，形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機(jī)會；第四，產(chǎn)城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)混合發(fā)展提供了機(jī)會。同時，新的產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機(jī)，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；第五，剛需、改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構(gòu)成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

四大結(jié)構(gòu)惡性困境：第一，基于房地產(chǎn)商低價土地、高價房產(chǎn)追求與政府政績需求的新城造城模式，大多數(shù)是一種脫離產(chǎn)業(yè)的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；第二，既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游房地產(chǎn)”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費(fèi)；第三，大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，以賣房給小業(yè)主為目標(biāo)，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間較大矛盾，也因此越來越難賣；第四，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)、實(shí)房地產(chǎn)的運(yùn)作手法，騙政府又騙業(yè)主，害人又害己，在社會大背景之下，已經(jīng)越來越難。

二、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)內(nèi)容

新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，可以體現(xiàn)在四個層面：旅游城鎮(zhèn)化中土地開發(fā)、旅游公共設(shè)施建設(shè)、旅游休閑項目建設(shè)和旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。旅游房地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動作用，其四個層面與旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化之間有著密切關(guān)系，因此服務(wù)內(nèi)容也主要體現(xiàn)在四個方面：

三、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)模式及要點(diǎn)

綠維創(chuàng)景提出旅游房地產(chǎn)五級臺階的開發(fā)服務(wù)模式：第一，進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計，賣出項目；第二，實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項目的招商引資或賣出項目；第三，開發(fā)引爆人氣的項目，形成地價升值，招商引資或賣出項目；第四，開展一期開發(fā)，形成人氣，銷售部分商業(yè)與住宅房產(chǎn)，再招商引資或賣出項目；第五，獨(dú)立整體開發(fā)，引入資本合作，或上市資本運(yùn)作。每一種形式所對應(yīng)的開發(fā)關(guān)鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。概括起來，主要有以下幾大要點(diǎn)：

1、要點(diǎn)一：構(gòu)建旅游核心吸引力，快速引爆市場

對于任何一個旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項目開發(fā)來說，吸引力的打造都是最基礎(chǔ)、最本質(zhì)、最核心的工作。從房地產(chǎn)項目吸引力的塑造來看，進(jìn)行旅游地產(chǎn)的主題定位及打造，具有提升附加價值的功效，也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。而資源是旅游開發(fā)的基礎(chǔ)，也是形成旅游地產(chǎn)特色主題的關(guān)鍵。

在旅游地產(chǎn)中，旅游與地產(chǎn)的功能分別為：旅游聚集人氣，地產(chǎn)帶動商氣。如何選擇具有市場開發(fā)潛力的項目，進(jìn)行運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)換，形成市場的快速引爆，是旅游地產(chǎn)開發(fā)期冀達(dá)到的一個主要目標(biāo)。旅游景區(qū)、主題公園、濱海度假項目、休閑商業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等都是聚集人氣、引爆人氣、帶動商氣的旅游項目。

2、要點(diǎn)二：形成地產(chǎn)升值

土地升值，是旅游地產(chǎn)的第一個盈利點(diǎn)。如何旅游引爆項目形成的旅游游客，引導(dǎo)進(jìn)入休閑消費(fèi)，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎(chǔ)，形成休閑人氣，建設(shè)集散與休閑商氣，是土地價值升值的關(guān)鍵。有了休閑消費(fèi)，休閑商業(yè)地產(chǎn)的價值就形成了，整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。

3、要點(diǎn)三：形成“持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)品+銷售型房地產(chǎn)品”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

旅游地產(chǎn)最大的盈利，來自二級開發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類較多，特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，具有經(jīng)營價值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。其中休閑小鎮(zhèn)的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式，直接帶動了休閑小鎮(zhèn)地產(chǎn)的火爆。銷售型酒店房產(chǎn)產(chǎn)品，花樣翻新，銷售較旺，包括產(chǎn)權(quán)客房、產(chǎn)權(quán)公寓、酒店公寓、私產(chǎn)酒店、時權(quán)酒店等，都銷售很旺。會所莊園房產(chǎn)，會員制房產(chǎn)，各有門道。郊區(qū)住宅、景觀住宅、郊野別墅、養(yǎng)老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。

什么樣的房產(chǎn)受歡迎，價格、銷售量如何才能最佳。這些問題，都與旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計關(guān)系極大。開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計，需要全面結(jié)合市場需求，形成符合市場需求，符合國家政策方向，才有機(jī)會獲得銷售的回報。

4、要點(diǎn)四：旅游地產(chǎn)開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營商身份轉(zhuǎn)變

在旅游地產(chǎn)逐漸成為新型城鎮(zhèn)化核心架構(gòu)的主導(dǎo)趨勢下，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、社會統(tǒng)籌結(jié)合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運(yùn)營帶來的巨大升值效益。

四、新型城鎮(zhèn)化下的旅游房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品

面向新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)開發(fā)，綠維創(chuàng)景提出，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。綠維創(chuàng)景運(yùn)用泛旅游地產(chǎn)的架構(gòu)，將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品概括為八大類型：

[相關(guān)專題]生態(tài)文明下的新型城鎮(zhèn)化模式探索

本文關(guān)鍵字：旅游房地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化 查看更多