編者按：2014年3月27日，首屆長(zhǎng)株潭新型城鎮(zhèn)化建設(shè)新區(qū)成果展示及土地推介會(huì)在長(zhǎng)沙舉辦，云集了眾多國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資商。我院林峰院長(zhǎng)受邀出席，針對(duì)新城區(qū)發(fā)展建設(shè)發(fā)表了主題演講，并與與會(huì)嘉賓討論長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)化的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題。以下為演講實(shí)錄。

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃已正式出臺(tái)，關(guān)于城鎮(zhèn)化的討論進(jìn)入到了白熱化階段。新型城鎮(zhèn)化如何有效地在中國(guó)未來(lái)發(fā)展中發(fā)揮作用、區(qū)域開(kāi)發(fā)中如何借助新型城鎮(zhèn)化取得長(zhǎng)足發(fā)展、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何有效地整合商機(jī)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展，這些成為了擺在政府和開(kāi)發(fā)商面前的最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。綠維創(chuàng)景也一直在研究這些問(wèn)題，并形成了一些研究成果。

一、市場(chǎng)化下的新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化作為國(guó)家的等層設(shè)計(jì)及核心戰(zhàn)略，其本質(zhì)是“人”的城鎮(zhèn)化，是讓農(nóng)民、農(nóng)民工享受到與城市居民同等的權(quán)利和福利。在這樣一個(gè)龐大且復(fù)雜的城市建設(shè)及社會(huì)改造系統(tǒng)中，需要大量的資金支撐，單單依靠政府的力量顯得有點(diǎn)薄弱。政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、多方參與將成為未來(lái)新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)的有效模式。我國(guó)正在進(jìn)行的大規(guī)模改革，也正在引導(dǎo)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)入，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以企業(yè)為核心，與政府的管控作用、宏觀調(diào)節(jié)作用實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接。

市場(chǎng)化下的城鎮(zhèn)化最重要的是產(chǎn)業(yè)先行，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化，只有產(chǎn)業(yè)聚集才能形成人口聚集，增加就業(yè)率，從而消除“鬼城”。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化以工業(yè)為基礎(chǔ)，在形成大量的工業(yè)園區(qū)、工業(yè)城市，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時(shí)，也面臨著工業(yè)與城市分離、環(huán)境污染等問(wèn)題。第二類是生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括物流產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。第三類是以消費(fèi)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)形成的消費(fèi)休閑聚集區(qū)，他不做傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，也不是傳統(tǒng)的生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)，而是服務(wù)業(yè)，特別是以人的消費(fèi)為主體的產(chǎn)業(yè)的聚集。最典型的就是旅游產(chǎn)業(yè)，它所帶動(dòng)的養(yǎng)老、養(yǎng)生、會(huì)議、度假、休閑商業(yè)等泛旅游產(chǎn)業(yè)體系，把人從核心城市搬運(yùn)到遠(yuǎn)離這些區(qū)域的目的地，形成人口聚集，進(jìn)而形成消費(fèi)行為及消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集。

城鎮(zhèn)化的另一個(gè)結(jié)構(gòu)是城鄉(xiāng)一體化，不可能所有的農(nóng)民都進(jìn)入到大城市、城市群，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，打破二元結(jié)構(gòu)戶籍制度的就地城鎮(zhèn)化，是未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展最主要的方式。

與此同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化中還存在另外一種新現(xiàn)象――逆城市化，即逆中心城市、逆中心城區(qū)，比如相對(duì)遠(yuǎn)離城市、依托優(yōu)勢(shì)資源所形成的度假區(qū)、養(yǎng)老區(qū)、休閑小鎮(zhèn)等。

二、新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的商機(jī)

新型城鎮(zhèn)化最核心的商機(jī)來(lái)源于城市發(fā)展模式變化、城市人口增加所帶來(lái)的房產(chǎn)升值、土地升值以及由產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)能力互動(dòng)而產(chǎn)生的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

其一是由地價(jià)差異形成的結(jié)構(gòu)型升值，即由全國(guó)地域發(fā)展不平衡結(jié)構(gòu)、中心區(qū)到邊緣區(qū)之間發(fā)展不平衡結(jié)構(gòu)，造成的級(jí)差地價(jià)。

其二是商業(yè)模式創(chuàng)造的升值。新型城鎮(zhèn)化中涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)及區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，其價(jià)值來(lái)自于整個(gè)區(qū)域的交通狀況和城市區(qū)的互動(dòng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入結(jié)構(gòu)以及環(huán)境建設(shè)和生活配套價(jià)值，未來(lái)更重要的在于社會(huì)改革措施的利用和公共服務(wù)設(shè)施改革。其中，社會(huì)改革主要是制度改革，而公共服務(wù)設(shè)施改革主要面對(duì)的是醫(yī)療、衛(wèi)生和教育、養(yǎng)生養(yǎng)老這些原來(lái)處于社會(huì)統(tǒng)籌管理中的福利的市場(chǎng)化改革。

三、以休閑消費(fèi)為核心的城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)

第一，人氣

人氣聚集是任一項(xiàng)目中帶動(dòng)地價(jià)升值最重要的要素，如何運(yùn)用人氣是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和景區(qū)開(kāi)發(fā)中需重點(diǎn)解決的問(wèn)題。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，旅游人氣、商業(yè)人氣、休閑人氣、夜間人氣，對(duì)城市周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)提供了動(dòng)力。其中，休閑人氣打造依靠休閑項(xiàng)目、休閑環(huán)境以及休閑節(jié)慶、游樂(lè)等一系列活動(dòng)；城市商業(yè)是很難拉動(dòng)人群尚未形成的新城新區(qū)的，因此運(yùn)用休閑商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展就顯得非常重要，比如拉動(dòng)性很強(qiáng)的餐飲業(yè)；夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運(yùn)作夜間聚集結(jié)構(gòu)。以西安曲江為例，大雁塔北廣場(chǎng)每晚的大型激光水秀能為它聚集幾萬(wàn)人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進(jìn)而形成了休閑娛樂(lè)街區(qū)、休閑商業(yè)街區(qū)、休閑酒店，由此形成了夜間發(fā)展的動(dòng)力，在此基礎(chǔ)上，其居住區(qū)有了很好的落地條件支持。

第二，商業(yè)口岸價(jià)值

人氣帶動(dòng)商氣，進(jìn)而形成商業(yè)口岸。在綜合區(qū)域開(kāi)發(fā)中，以級(jí)差地價(jià)為運(yùn)作模式，運(yùn)用交通、景觀、夜間聚集結(jié)構(gòu)、休閑聚集結(jié)構(gòu)、商業(yè)聚集結(jié)構(gòu)做商業(yè)口岸，用商業(yè)地價(jià)帶動(dòng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)對(duì)整個(gè)區(qū)域有較大好處。

第三，產(chǎn)業(yè)選擇與產(chǎn)城一體化

無(wú)污染產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、消費(fèi)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的重要選擇。如何整合這些產(chǎn)業(yè)，如何使其與消費(fèi)聚集形成的城市人氣實(shí)現(xiàn)有效搭配，是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置合理化的重點(diǎn)。

第四，宜居化建設(shè)

林峰院長(zhǎng)認(rèn)為宜居化的標(biāo)準(zhǔn)為：環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃厚、生活配套服務(wù)化。

第五，配套市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)

林峰院長(zhǎng)將其簡(jiǎn)單的概括為“一老一少一辦”。一老，即養(yǎng)老問(wèn)題市場(chǎng)化、一少及兒童教育等問(wèn)題市場(chǎng)化、一辦即辦公市場(chǎng)化，尤其是針對(duì)目前智慧化、網(wǎng)絡(luò)化、互聯(lián)化下的城市發(fā)展。

第六，二三四居所發(fā)展模式

新城僅靠一居所支撐難度是很大的，如何把二（周末居?。?、三（度假居住）、四居所（養(yǎng)老養(yǎng)生居住等）包含進(jìn)來(lái)是一個(gè)難點(diǎn)。

第七，城鄉(xiāng)一體化

利用綜合體和花園城市形成延伸化發(fā)展，將城鄉(xiāng)進(jìn)行有效結(jié)合及統(tǒng)籌是未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然之路，也是重點(diǎn)。因?yàn)閲?guó)家下一步有關(guān)土地發(fā)展的方向非常明確，就是以改造農(nóng)民土地、改造老居住區(qū)為主。在這種情況下，如何把農(nóng)民用地、宅基地有效地轉(zhuǎn)化為合理建設(shè)用地，如何利用花園城市及綜合體模式形成風(fēng)情小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)，對(duì)于未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)有非常重要的意義。

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