2014年4月12日，“陜西地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展研討會暨全經(jīng)聯(lián)（西安）商學院成立儀式”在陜西西安舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會執(zhí)行主席兼秘書長楊樂渝先生等200余名業(yè)界同仁和媒體朋友齊聚西安香格里拉大酒店，交流探討房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展和新商業(yè)模式，共商陜西地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展方向。我院林峰院長受邀出席并發(fā)表《新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)商機與模式創(chuàng)新》主題演講，以下為演講內(nèi)容摘要。

林峰院長發(fā)表主題演講

一、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃解讀

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014―2020年)》的出臺歷經(jīng)了一年多的時間，發(fā)改委發(fā)布的這一規(guī)劃與住建部一直談的城市規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和地產(chǎn)界所熟悉的規(guī)劃有著本質(zhì)差別。它是以整個中國城鎮(zhèn)化率及質(zhì)量提升為目標的社會經(jīng)濟綜合發(fā)展規(guī)劃，涉及的面非常廣、內(nèi)容非常豐富，而不僅僅是指城鎮(zhèn)化建設(shè)，因此這一規(guī)劃的實施不僅為房地產(chǎn)界更是為整個中國的食、住、交通、教育、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老等帶來了巨大的需求。而這種城市人口大規(guī)模增長所帶來的消費升級和擴張成為中國未來發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

（一）規(guī)劃背景

如今中國城鎮(zhèn)化最大的問題在于有大量的農(nóng)民工，雖然人在城市，但并沒有真正的實現(xiàn)城市化。因此我國出現(xiàn)了與國際上城市化最大的差別，即城市建設(shè)突飛猛進的同時，城鎮(zhèn)人口和城市消費水平卻分為了等級。第一等級：擁有城鎮(zhèn)戶口的人；第二等級，沒有城鎮(zhèn)戶口的農(nóng)民工；第三等級，既不是城市人口也不是農(nóng)民工，因為某些因素進城的非務(wù)工人員；第四等級，是農(nóng)村人口。由于戶口問題這些人口之間形成了社會福利、教育、醫(yī)療和生活水平之間的差異。這些差異不僅涉及城市本身的建設(shè)，也不僅是農(nóng)民進城的問題，還涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套建設(shè)、政策制度完善等一系列相關(guān)問題?；诖?，形成了這個新型城鎮(zhèn)的規(guī)劃。

（二）指導(dǎo)思想和發(fā)展目標

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，首先把“人的城鎮(zhèn)化”作為第一要素，強調(diào)有序推進農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口市民化；第二，是推動大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這主要涉及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)問題；第三，通過體制創(chuàng)新釋放城鎮(zhèn)化發(fā)展的潛力，這涉及改革問題；第四，提升城市的可持續(xù)發(fā)展水平，形成城市綜合發(fā)展的承載力，所謂可持續(xù)發(fā)展是基于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基于城市綜合結(jié)構(gòu)的合理化的。

另外，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃還提出了七大原則，以及落實下去的五個目標：第一個講總面，水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，第二個講結(jié)構(gòu)，格局更加優(yōu)化，第三個是城市發(fā)展模式，要科學；第四，城市生活和諧宜人，主要指環(huán)境。第五，完善城市化的體制機制，這涉及金融、城市管理、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)等多個方面。

（三）有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

這實際上存在三個問題，一是推進人口轉(zhuǎn)移落戶，第二是享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)；第三，健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化推進的保障機制。這三方面推進了人口市民化的進程。

戶籍制度改革是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要方面。基于我國現(xiàn)狀，中小城市、大城市、超大城市會形成戶籍制度的區(qū)別化，這個變化將會帶來什么機會呢？林峰院長認為戶籍制度改革一定會帶來房地產(chǎn)商機，比如，京津冀一體化結(jié)構(gòu)中，環(huán)北京的河北城市的戶口問題和北京戶口的無差異化形成后，這里就會成為北京下一步居住結(jié)構(gòu)中最重要的區(qū)域。

推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化還需要完善農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的社會參與機制、合理確定各級政府職責、建立成本分攤機制。成本分攤很有可能成為今后中國發(fā)展機遇所在。比如，京津冀一體化最核心的前提是北京用其產(chǎn)業(yè)和政策支持河北地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，這樣就出現(xiàn)一些機會，北京產(chǎn)業(yè)外移的同時帶來人口和消費的外移，帶來房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化，這種發(fā)展是政策性調(diào)整所帶動的重大機遇。

（四）優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)

第一，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，這個城市群發(fā)展較為成熟，結(jié)構(gòu)也相當復(fù)雜，這里不做贅述。第二，培育發(fā)展中西部城市群，這一城市群將會成為我國未來5年之內(nèi)階梯化發(fā)展最快的區(qū)域之一，包括產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的發(fā)展、城鎮(zhèn)人口的增加。對于西北特別是關(guān)東經(jīng)濟區(qū)來說，無論是絲綢之路國際化還是大西安城市圈，都承載著大量的發(fā)展機遇和政策導(dǎo)向。第三是促進城市協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)改委對城市結(jié)構(gòu)進行了分類，從沿海城市到內(nèi)陸城市再到重點節(jié)點城市進行了區(qū)分，其中進一步對中小城市提出了特別的要求，包括沿邊城市、沿海城市、內(nèi)陸型城市。第四，是強化綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)支持。交通一直是國家最重要的投資和帶動區(qū)域發(fā)展的抓手，一旦經(jīng)濟遇到困難或瓶頸，交通將是帶動區(qū)域發(fā)展的紐帶。從大交通、大干線到區(qū)域干線，城市公共交通發(fā)展的變化非?？?。在交通一體化的帶動下，以城際為主體、以城市群為基礎(chǔ)形成的同城化、衛(wèi)星城、花園式城市組團將是今后中國城市結(jié)構(gòu)布局最重要的模式。

（五）提高城市可持續(xù)發(fā)展動力

發(fā)展動力的核心取決于城市發(fā)展的方式、空間結(jié)構(gòu)、城市人口、城市基礎(chǔ)、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等。在城市格局方面，這次的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃特別強調(diào)改造中心城區(qū)功能，嚴格規(guī)范新城新區(qū)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)接合部環(huán)境。其中，中心城區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入升級階段，新城新區(qū)一直是這幾年重點發(fā)展的方向，而城鄉(xiāng)結(jié)合部接下來是最重要的一個發(fā)展方面。這三個結(jié)構(gòu)的發(fā)展模式和所帶來的機遇各不相同。

另外，這次規(guī)劃還特別提出了推動新型城市建設(shè)，什么是新型城市建設(shè)？第一種是綠色城市，到2020年綠色建筑要達到新建建筑的50%，這對綠色建筑產(chǎn)業(yè)的推動是巨大的。綠色建筑的發(fā)展和綠色城市的規(guī)劃之間形成了巨大的機會和呼應(yīng)關(guān)系。第二種是智慧城市，尤其是與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合。第三種是人文城市，比如文創(chuàng)城市、文化休閑城市、文化旅游城市、文化養(yǎng)生城市等。如今的城市不僅要宜居還要宜養(yǎng)，不僅僅要適合居住，還要適合老年人的養(yǎng)老、中年人的養(yǎng)生。從宜居城市到宜養(yǎng)城市的發(fā)展，其實是和綠色城市、人文城市直接相關(guān)的。

（六）推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化

“一體化”和原來政府所強調(diào)的“統(tǒng)籌”有巨大的差別，一體化意味著使用同等的標準、同樣的方式和一樣的模型，也意味著讓農(nóng)民享受到與城市居民同樣的福利、享受公平的教育機會、就業(yè)機會和醫(yī)療機會。基于一體化要求，形成了新農(nóng)村建設(shè)與小城鎮(zhèn)結(jié)合發(fā)展的要求，未來，村莊、村落與城鎮(zhèn)、城市之間的差別會越來越小。

（七）改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制

包括人口管理制度、土地管理制度、資金保障機制、城鎮(zhèn)住房制度、生態(tài)環(huán)境保護制度。其中，土地制度改革帶來的機會非常大。由于新增住宅用地的減少，產(chǎn)業(yè)用地比例的上升，如何結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地、舊城改造進行房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)換成為最重要的發(fā)展方向。

（八）規(guī)劃實施

如何有效實施全國城鎮(zhèn)化規(guī)劃，涉及到加強組織協(xié)調(diào)，其核心問題是突破行政管理的框架。尤其是在城市群發(fā)展架構(gòu)中，面臨跨省、跨市、跨區(qū)域的現(xiàn)狀，突破行政框架局限，實現(xiàn)行政資源配置的協(xié)調(diào)，成為了發(fā)展重點。從優(yōu)勢區(qū)域到相對弱勢區(qū)域，由于級差地租、社會福利和公共配套條件差異化而帶動的土地、房價升值機會非常大。這種由城市格局變化和公共設(shè)施發(fā)展模式創(chuàng)新所帶來的結(jié)構(gòu)性機會，是未來需把握的重點。

二、新型城鎮(zhèn)化所帶來的商機

新型城鎮(zhèn)化的主流是市場配置，最重是：第一，政府不再控制市場終端，將其交還市場；第二，原來政府直接控制的大量公共配套和公共建設(shè)，比如醫(yī)院、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)等，要逐漸進入市場化的開放式發(fā)展階段。這將帶來民營醫(yī)院、民營學校的繁榮，從而使得房地產(chǎn)與綜合社會配套、綜合公共服務(wù)配套、商業(yè)化配套相結(jié)合的條件變得比以往任何時候更好。以前是政府配套這些條件，地產(chǎn)商到政府配套好的地方拿地。未來將會是依靠市場的力量開發(fā)整片土地，用市場的力量形成最好的區(qū)域配套條件，提升土地價值。土地一級開發(fā)、城市綜合開發(fā)、運用社會公共資源市場化改革機會而提升區(qū)域品牌價值、配套價值的大型綜合性城鎮(zhèn)化開發(fā)，將成為未來中國地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)的主流。這是以城鎮(zhèn)化為目標、以城市運營商為核心內(nèi)容進行土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)和城市房產(chǎn)開發(fā)一體化發(fā)展最重要的契機。

在這里要特別提到的是，除了工業(yè)園區(qū)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種由產(chǎn)業(yè)支撐的城市化開發(fā)外，另外一個非常大的機會是以消費聚集為核心構(gòu)成的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。因為，在內(nèi)需發(fā)展結(jié)構(gòu)下，消費產(chǎn)業(yè)將成為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。這是工業(yè)產(chǎn)業(yè)之外引導(dǎo)城市聚集的另一有效模型。最典型的案例是萬達文化旅游綜合體。萬達從商業(yè)綜合體過渡到文化綜合體，有巨大區(qū)別。商業(yè)綜合體不能稱為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，只能稱為服務(wù)聚集的一個核心項目，但現(xiàn)在的文化旅游綜合體，是由旅游、休閑、商務(wù)、會議會展和文化相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)項目群，這種項目群構(gòu)成了旅游文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的概念，這樣的聚集區(qū)帶動的是整個區(qū)域的一體化發(fā)展。

另一個需要特別提出的是逆城市化，除了以大型城市為聚集的方式外，面向養(yǎng)生養(yǎng)老，特別是度假型養(yǎng)老的需求，會形成向城市外圍、資源環(huán)境較好的地區(qū)的人口聚集。

最后，林峰院長認為在西部城市群結(jié)構(gòu)中，西安周邊的衛(wèi)星城面臨著巨大的發(fā)展機會，這個機會有賴于城際交通、環(huán)線交通的發(fā)展。我們不應(yīng)該局限于西咸新區(qū)的發(fā)展，而應(yīng)該把眼光放大。特別是依托于秦嶺和渭水兩個生態(tài)帶形成的休閑旅游衛(wèi)星城，將會在以后面臨巨大機會?？傊?，以城市群為核心，同城化商機、城市網(wǎng)絡(luò)化商機、衛(wèi)星城的商機和休閑養(yǎng)老帶城市群的商機將會對西安城市群帶來巨大發(fā)展機遇。

本文關(guān)鍵字：新型城鎮(zhèn)化 查看更多