一、新型城鎮(zhèn)化是最大的社會改革與內需市場化提升工程

日前，我院林峰院長受邀為中建一局房地產公司的領導和員工授課，談及了新型城鎮(zhèn)化的“頂層設計”問題，包括目前人們對于新型城鎮(zhèn)化的看法、城鎮(zhèn)化對房地產的影響等。

新型城鎮(zhèn)化是順應中國經濟發(fā)展規(guī)律而產生的，但目前國內很多專家對新型城鎮(zhèn)化存在一定程度的誤讀。針對這些誤讀，林峰院長指出，新型城鎮(zhèn)化是面向中國城鄉(xiāng)二元結構的、最深刻、最系統(tǒng)的社會體制改革，是一場涉及40%~50%人口的改革和革命，是中國整個社會發(fā)展的頂層設計。中國目前的城鎮(zhèn)化，遠遠不止是要推動工業(yè)和產業(yè)方面的進步，也不是簡單的造城和房產開發(fā)運動，而是一種社會體制改革和社會資源的有效配置，是一項通過土地開發(fā)、城市建設、產業(yè)發(fā)展與社會改革這四個方面有效整合來推進的系統(tǒng)工程。在這種思路下，規(guī)劃的理念和思路要進行徹底的調整，城市布局要破區(qū)域的行政隔離，從單一城市中心化聚集向城鎮(zhèn)網絡化結構調整；主導者也應從政府轉向市場，公共服務完善、基礎設施建設等都要通過市場化結合政府有效管理的方式來實現。

二、市場化下的新型城鎮(zhèn)化的四大特征

林峰院長認為，科學的新型城鎮(zhèn)化建設，是市場引導的新型城鎮(zhèn)化。市場化下的新型城鎮(zhèn)化建設，呈現出四個特征：

第一，產業(yè)先行。城鎮(zhèn)化建設需要選擇合適的核心產業(yè)，圍繞核心產業(yè)形成產業(yè)鏈，然后由這個產業(yè)鏈形成就業(yè)能力、人口聚集能力和城市消費結構。

第二，產城一體化。在產業(yè)領先的基礎上，應實現產城一體化發(fā)展。林峰院長指出，除了工業(yè)園區(qū)外，由服務產業(yè)聚集發(fā)展而興起的二、三產結合型的園區(qū)近兩年開始迅速增加。另外，以休閑為龍頭，以人的消費為中心，形成的消費聚集帶動了巨大產值，并形成消費聚集區(qū)。這一模式成為產業(yè)發(fā)展的一種創(chuàng)新模式，即以消費聚集為驅動，形成產業(yè)支撐。

第三，城鄉(xiāng)一體化。除了產業(yè)和城市的發(fā)展，城市和鄉(xiāng)村如何統(tǒng)籌也是一個重大問題。綠維創(chuàng)景在多年實踐中，形成了以現代農業(yè)、時尚服務業(yè)、休閑服務業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務業(yè)為主導，形成休閑小鎮(zhèn)、貿易小鎮(zhèn)的整合發(fā)展，實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的創(chuàng)新模式。這就是就地城鎮(zhèn)化、產業(yè)發(fā)展整合和現代農業(yè)發(fā)展，也是農業(yè)與二產、三產結合的創(chuàng)新發(fā)展手法。

第四，逆城市化。逆城市化是現在城市環(huán)境污染和人口老齡化所帶來的必然趨勢。林峰院長認為，要充分利用逆城市化結構，把生產、工作和居住這種長期型的向城市和城鎮(zhèn)聚集和旅游、度假這種短期流動性的向非中心區(qū)、非大城市的旅游度假區(qū)、特色資源區(qū)、鄉(xiāng)村衛(wèi)星城區(qū)聚集結合起來，帶動旅游小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的發(fā)展，這也形成了中國就地城鎮(zhèn)化的重要創(chuàng)新方案和突破點。

三、市場化下的新型城鎮(zhèn)化商機及發(fā)展架構

在首屆長株潭新型城鎮(zhèn)化建設新區(qū)成果展示及土地推介會上，林峰院長指出，新型城鎮(zhèn)化最核心的商機來源于城市發(fā)展模式變化、城市人口增加所帶來的房產升值、土地升值以及由產業(yè)與消費能力互動而產生的發(fā)展結構。其一是由地價差異形成的結構型升值，其二是商業(yè)模式創(chuàng)造的升值。

在市場化的引領下，以休閑消費為核心的城鎮(zhèn)化結構將成為主流發(fā)展模式之一。其發(fā)展結構分為七部分：第一，人氣。人氣聚集是任一項目中帶動地價升值最重要的要素，如何運用人氣是地產開發(fā)和景區(qū)開發(fā)中需重點解決的問題；第二，商業(yè)口岸價值。人氣帶動商氣，進而形成商業(yè)口岸，用商業(yè)地價帶動區(qū)域運營對整個區(qū)域有較大好處。第三，產業(yè)選擇與產城一體化。無污染產業(yè)、生產服務業(yè)、消費服務業(yè)等產業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的重要選擇。第四，宜居化建設。第五，配套市場化開發(fā)。林峰院長將其簡單的概括為“一老一少一辦”。第六，二三四居所發(fā)展模式。第七，城鄉(xiāng)一體化。利用綜合體和花園城市形成延伸化發(fā)展，將城鄉(xiāng)進行有效結合及統(tǒng)籌是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然之路，也是重點。

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