近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南萬寧召開，海南省、萬寧市相關(guān)部門領(lǐng)導參加會議并致辭，我院林峰院長作為業(yè)內(nèi)專家受邀出席，并做了題為《海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機遇期》的主題演講。

林峰院長做演講

以下為“海南鄉(xiāng)村度假發(fā)展的黃金機遇”部分的觀點摘錄：

1、度假市場爆發(fā)：海南鄉(xiāng)村度假黃金機遇期

目前，我國人均GDP已經(jīng)超過了6000美元，實際上已經(jīng)形成了消費能力和投資能力大幅度升級的基礎(chǔ)。引領(lǐng)未來中產(chǎn)階層“品質(zhì)生活” 的“新三大件”將是“投資（財產(chǎn)性收入）、度假屋（用于休閑、度假、養(yǎng)生）和文化品位（養(yǎng)心、運動、娛樂等）”。而旅游度假與生活品質(zhì)提升、養(yǎng)生養(yǎng)老等相結(jié)合，構(gòu)成了中國整個投資消費領(lǐng)域里面最重要的一個發(fā)展方向，我國的度假時代已經(jīng)來臨。

度假市場到底有多大？我們從兩方面來討論。一是度假需求市場，可以將其概括為四個：黃金周度假市場，這一市場非常巨大；學生度假市場，一個避寒一個避暑；銀發(fā)度假市場，一般面向55-75歲的老人；帶薪度假市場，帶薪年休假制度將在2018年基本得到落實，而2015、2016年將成為一個快速的漸入期，屆時將會帶來巨大的度假人群。二是，度假地產(chǎn)、度假物業(yè)需求市場。如果我們按照每年2%到4%的家庭購買度假地產(chǎn)，據(jù)估算，這一市場將每年達到3-4萬億的水平，而海南將占到其中的20%以上。這一塊市場最重要的一個特點在于純住宅型的物業(yè)只占到20%左右，有80%的物業(yè)，業(yè)主既可以自己住，也可以參與交換，又可以出租給別人做經(jīng)營，是一種商業(yè)化、可租、可售、可經(jīng)營的模式，也是一種產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)。

由以上數(shù)據(jù)可見，這個發(fā)展期意義重大，誰抓住了這一市場機遇，誰就把握住了未來的旅游發(fā)展趨勢。而在這一發(fā)展期，養(yǎng)老市場和度假市場的結(jié)合，是最容易突破和最有可能形成具體象征的一個版塊。綠維創(chuàng)景在全國首次提出的度假養(yǎng)老模型，將成為未來一段時期內(nèi)中國養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。

具體內(nèi)容詳見：度假型養(yǎng)老模式

2、土地改革紅利：海南鄉(xiāng)村度假的資本杠桿

2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。同時，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。

全國2.46億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中近2億畝為宅基地，0.5億畝左右為經(jīng)營性建設(shè)用地。而這一用地并不需要通過國有征用來實行，開發(fā)成本較低，利潤構(gòu)要比用國有建設(shè)用地高很多。據(jù)測算，其價格或高達130多萬億元。這一巨大市場必將喚起沉睡的巨量資本，吸引大量房地產(chǎn)企業(yè)介入，并積極探索休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的全新盈利模式。這就是土地資產(chǎn)杠桿。

海南是改革實驗地，如何分享農(nóng)村土地利益，如何既符合商業(yè)邏輯，又符合市場，又符合各方利益，最后又是可持續(xù)的結(jié)構(gòu)，這是海南鄉(xiāng)村度假需要重點思考的一個問題。

3、海南的鄉(xiāng)村度假發(fā)展

海南的鄉(xiāng)村度假不同于北京、成都這些區(qū)域，交通費、住宿費等因素造成其進入成本較高，因此形成的市場結(jié)構(gòu)一般是中、高端，且偏向高端。農(nóng)產(chǎn)品選擇和產(chǎn)業(yè)整合的模式，是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展非常重大和非常難以突破的一個課程。對于海南來說可以發(fā)展咖啡、熱帶水果、橡膠等一系列產(chǎn)業(yè)，并將其延伸，空間非常大。海南是一個大景區(qū)，是一個度假目的地，對海南的鄉(xiāng)村度假而言，依托于度假核心，形成區(qū)域配套整合，是政府需要去把控的重要方面，我們稱之為半小時度假圈生活方式的整合和產(chǎn)業(yè)要素的規(guī)劃配套。

更多演講內(nèi)容，請關(guān)注：度假時代下的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展解讀、旅游引導的新型城鎮(zhèn)化模式：風情休閑小鎮(zhèn)

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