在度假時代來臨的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。但現(xiàn)在的度假地產(chǎn)基本是銷售型住宅地產(chǎn)，業(yè)主居住時間較短，一般在1-2個月內(nèi)，甚至是幾天、十幾天，房屋大部分時間處于空置狀態(tài)，但每年還要繳納物業(yè)管理費，這無疑是對資源的一種浪費，對投資收益的一種侵蝕，也不利于房產(chǎn)的保護及維護。另外，如果年復(fù)一年都在自己購買的旅游地產(chǎn)所在地度假，會讓人覺得單一乏味，人們期望到更多的地方去度假。
 
要想解決以上問題，讓不動產(chǎn)真正的動起來，必須實現(xiàn)度假地產(chǎn)的交換。因為，第一，交換能將房產(chǎn)空置的時間利用起來，使購房者除能獲得房地產(chǎn)的升值效益外，還能擁有一定時間段免費的入住權(quán)，并獲得經(jīng)營性收入，拓寬了業(yè)主的收益渠道，優(yōu)化了旅游地產(chǎn)的投資價值；第二，交換為業(yè)主提供了更多的空間選擇，可以在其他度假地區(qū)實現(xiàn)同等價值的房產(chǎn)交換；第三，業(yè)主在居住期間能夠享受很好的物業(yè)服務(wù)，不居住的時候也能保證房屋得到很好的維護。未來，隨著擁有度假物業(yè)群體的擴大，度假交換市場的發(fā)展前景良好。

一、可參與度假交換系統(tǒng)的物業(yè)對象

度假交換系統(tǒng)指的是一個可以為會員提供交換服務(wù)的平臺或系統(tǒng)。注冊成為本系統(tǒng)的會員后，可以將自己擁有的度假地產(chǎn)的使用權(quán)進行發(fā)布，并與其他會員進行交換。發(fā)展伊始，參與交換的對象主要是酒店，后來逐漸擴展到休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)等第二、三居所。

二、時權(quán)交換與產(chǎn)權(quán)交換

交換系統(tǒng)起源于分時度假，購買分時度假產(chǎn)品的客戶，可將自己購買的時段通過交換系統(tǒng)，換取系統(tǒng)內(nèi)相同等級，但位于其它地區(qū)的度假房產(chǎn)的另一時段。對于分時度假來說，客戶購買的僅是物業(yè)未來若干時間的使用權(quán)，由于沒有任何實物保障，而且我國的法律體系、誠信體系還比較缺失，消費者的消費觀念或習慣與西方也不大相同，同時，我國通貨膨脹速度過快，2-3年后，運營商根本無法正常經(jīng)營，因此分時度假及其交換系統(tǒng)在我國并沒有形成很好的發(fā)展局面。

而分權(quán)度假將每間客房的產(chǎn)權(quán)，劃分為若干份，出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)證，且可將自己部分的物業(yè)委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取經(jīng)營利潤，同時還享有一定時限的免費入住權(quán)，并將這份入住權(quán)與交換系統(tǒng)內(nèi)的其他物業(yè)進行交換入住。產(chǎn)權(quán)度假以物業(yè)產(chǎn)權(quán)為背書，不僅能夠抵抗通貨膨脹，還能使業(yè)主多樣化使用，提高了物業(yè)的性價比。

可見，分權(quán)度假及在此基礎(chǔ)上形成的交換，更加切合我國的發(fā)展實際，也將是未來旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種重要模式。

三、交換如何進行

實現(xiàn)交換的第一步是將旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標準化的酒店式經(jīng)營地產(chǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時權(quán)的分離，即業(yè)主通過托管、出租等方式，將自己的物業(yè)交給第三方機構(gòu)來管理，只有這樣才能形成交換的基礎(chǔ)；在轉(zhuǎn)化為酒店式經(jīng)營地產(chǎn)的同時，形成時權(quán)回報結(jié)構(gòu)，比如一定時間的免費入住、經(jīng)營收益分成、租賃收益分成等；最后參與全國乃至全時間的度假居住交換，即將自己擁有的某一處地產(chǎn)的時權(quán)的一部分，與另一處的地產(chǎn)的時權(quán)進行交換，這對于運營方來說，可以提升經(jīng)營收益，對于業(yè)主來說，可以一處置業(yè)、多處度假。

四、交換系統(tǒng)的運行模式探索

目前，市場上主要有兩種交換系統(tǒng)形式：一種是第三方的交換服務(wù)平臺，也可稱為“交換俱樂部模式”。此機構(gòu)旗下?lián)碛卸嗉揖频?、度假村、別墅、公寓等，會員可以在這些地產(chǎn)中實現(xiàn)等值交換，比如易度網(wǎng)、旅游財富網(wǎng)等；另一種是地產(chǎn)開發(fā)商自行建立交換系統(tǒng)，會員可以在這一品牌下的不同地方的地產(chǎn)進行交換，交換選擇相對來說較少，比如紅樹林酒店。

這些交換系統(tǒng)從不同的角度分析，會有不同的運行模式。比如從業(yè)務(wù)角度劃分有單交換模式、混合交換模式、一站式交換模式；從交換方式來看，有點數(shù)制交換、積分制交換、期權(quán)制交換等。以下我們將結(jié)合案例，對我國現(xiàn)有的幾種運行較好的模式進行分析：

（一）“分時分權(quán)一體化”模式

將每間酒店的產(chǎn)權(quán)劃分為若干份出售給業(yè)主，業(yè)主除擁有這若干份之一的可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)外，每年還享有若干天具有專業(yè)酒店服務(wù)的使用權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。這種模式，對于業(yè)主來說，既擁有產(chǎn)權(quán)，又可以消費，又可以出售，從投資角度是獲利的。另外，這種模式下，銷售房子就相當于發(fā)展會員，吸納的會員越多，整個交換系統(tǒng)就越活躍，增值空間也就越大。因此，這種模式不僅是在銷售地產(chǎn)，還可以銷售后續(xù)的服務(wù)。

代表案例：重慶美爾

重慶美爾集團以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（依托中心城市一小時經(jīng)濟圈，定制開發(fā)與經(jīng)營的精品酒店式公寓）為基礎(chǔ)、以全球宜居景區(qū)為支撐、以生態(tài)養(yǎng)生為依托、以健康管家及現(xiàn)場硬件為配套，以養(yǎng)生為目的，為客戶提供全球旅居的國際度假生活方式。

其產(chǎn)品可概括為：40年產(chǎn)權(quán)+ 40年*28天健康度假+40年委托經(jīng)營。即，將每間酒店公寓產(chǎn)權(quán)劃分為10份出售給業(yè)主，業(yè)主每年尊享具有專業(yè)酒店服務(wù)的28天度假時光，并可換住美爾酒店管理公司體系內(nèi)各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養(yǎng)生度假權(quán)。在享受度假的同時還擁有一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）間夜權(quán)資產(chǎn)證券化模式

將酒店的入住權(quán)益設(shè)計在一張度假卡中，跟股票、期貨一樣，在交易所上市，進行交易售賣。當購買者有度假、商務(wù)需求時，可以交割，交割完成后到系統(tǒng)尋找合適的灑店入住。這種模式銷售的是酒店的期權(quán)，使中國的灑店客房實現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進了中國旅游度假消費產(chǎn)業(yè)的升級換代。

代表案例：山東蓬達CPE度假網(wǎng)

CPE度假網(wǎng)以蓬達自主經(jīng)營酒店（度假村）為主體，以加盟酒店及度假村為輔，研發(fā)出CPE度假卡，在杭州叁點零易貨交易所進行上市交易售賣，并推出易貨幣易通。

這一模式，根據(jù)酒店所處的城市區(qū)域、交通位置、硬件設(shè)施、客戶評價等，將其分為3S、4S、5S、6S、7S、8S六個等級，1單位易通對應(yīng)6個3S間夜、5個4S間夜、4個5S間夜、3個6S間夜、2個7S間夜、1.6個8S間夜。度假卡購買者在交易市場上交割后，可以按照標準從交換平臺挑選任意酒店使用。可見，一張度假卡既可以實現(xiàn)全國乃至全球交換住宿，又可以作為金融衍生品進行交易，還可以換取酒店內(nèi)的物資。

（三）“銷售+租賃+托管+交換”的一站式模式

從前期的開發(fā)、到后期的銷售、租賃運營，再到交換、物業(yè)管理、度假預(yù)定等多種業(yè)務(wù)均有涉及，一般自身不開發(fā)也不擁有度假酒店、度假村等度假地產(chǎn)，而是通過吸納酒店、房地產(chǎn)開發(fā)公司或經(jīng)紀公司、物業(yè)管理公司、旅行社加盟的方式，銷售、租賃系統(tǒng)內(nèi)的產(chǎn)品，并組建內(nèi)部交換系統(tǒng)，為會員提供一站式全程服務(wù)。其盈利主要來自于銷售、租賃業(yè)務(wù)，交換作為核心附加服務(wù)，成為吸引購買的決定性因素。

代表案例1：旅游財富網(wǎng)

旅游財富網(wǎng)是旅游地產(chǎn)投資及休閑度假產(chǎn)品電子商務(wù)全程交易和資訊服務(wù)平臺。網(wǎng)站以互聯(lián)網(wǎng)新媒體為平臺，借助專業(yè)的線上和線下業(yè)務(wù)，為旅游地產(chǎn)項目和休閑度假產(chǎn)品的營銷推廣、地區(qū)旅游形象推廣及旅游項目招商引資、會員的房屋租賃及度假交換等提供全方位服務(wù)。其運作模式，可以概括為“O2O2O”，即“線上到線下再回到線上”的一個完整閉環(huán)。

線上：讓旅行社和物業(yè)運營公司的產(chǎn)品上線。旅行社推出“度假置業(yè)游”、旅游地產(chǎn)項目運營公司推出“旅居度假游”，為旅游地產(chǎn)項目的線上推廣和招募看房客戶提供渠道。另外，旅游地產(chǎn)項目的運營公司入駐平臺設(shè)計網(wǎng)站，并在線上設(shè)立“業(yè)主物業(yè)委托租賃系統(tǒng)”，解決物業(yè)銷售后的“空置率”難題。

線下：核心是旅行社提供的線下服務(wù)，其次是物業(yè)運營公司在旅游者度假過程中提供的管家式服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。由旅游財富網(wǎng)制定統(tǒng)一的服務(wù)標準，指導(dǎo)旅行社設(shè)計度假置業(yè)游產(chǎn)品，并負責導(dǎo)游培訓(xùn)工作等。從而使得開發(fā)商銷售了物業(yè)、旅行社推出了置業(yè)游和度假游等新產(chǎn)品、物業(yè)運營公司將銷售后的物業(yè)重新出租，獲得收益、財富網(wǎng)作為整合者，獲得各部分的服務(wù)收益。

最后再回到線上：提供旅居交換，讓購房者享受一地置業(yè)，多處旅居度假的增值服務(wù)。 聯(lián)盟項目所有業(yè)主可以通過這一旅居交換系統(tǒng)，發(fā)布旅居交換信息，如房屋交換財富點數(shù)、交換目的地、住宿類型需求等詳細參數(shù)，系統(tǒng)實現(xiàn)自動匹配，確定交換對象。

除此之外，旅游財富網(wǎng)還提供項目定位與渠道整合等前期服務(wù)：對旅游地產(chǎn)項目進行產(chǎn)品定位，制定完善的度假配套和運營模式，并幫助培訓(xùn)物業(yè)公司。

本文關(guān)鍵字：度假地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 分權(quán)度假 查看更多