項(xiàng)目背景與問題判斷

對(duì)于景區(qū)來說，規(guī)劃一個(gè)核心引爆項(xiàng)目容易，但是規(guī)劃“一年四季+白天+夜晚”都能引爆市場(chǎng)的項(xiàng)目很難。如何規(guī)劃四季全時(shí)引爆型項(xiàng)目，讓景區(qū)淡季不淡、旺季更旺？本文以大吾川為例，對(duì)如何在距離大城市較遠(yuǎn)的地塊規(guī)劃四季全時(shí)引爆型景區(qū)進(jìn)行分析。

一、項(xiàng)目背景

大吾川，位于河北省石家莊市平山縣，即中國(guó)革命圣地——西柏坡所在地。地塊處于南崗水庫(kù)與黃璧莊水庫(kù)中間，滹沱河岸。距離河北省會(huì)石家莊市30公里，距離北京260公里，總面積約4870畝。

規(guī)劃地塊本是一個(gè)虧損的生態(tài)園項(xiàng)目，以森林拓展、農(nóng)家餐飲、生態(tài)養(yǎng)殖、濕地公園和設(shè)施農(nóng)業(yè)為主要游覽項(xiàng)目，盈利主要依靠設(shè)施農(nóng)業(yè)和服務(wù)接待。東勝集團(tuán)將對(duì)其的收購(gòu)作為進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的第一步，經(jīng)過幾輪考察選定綠維創(chuàng)景幫助其盤活這一地塊。

從資源角度來看，本項(xiàng)目地有大量的基本農(nóng)田，建設(shè)用地很少，同時(shí)項(xiàng)目地的紅色文化氛圍非常濃厚，聶榮臻曾說過：“你們看，滹沱河兩岸，稻子長(zhǎng)得多好呵，真是晉察冀的烏克蘭！”指的就是這塊地。從市場(chǎng)角度來看，項(xiàng)目地距離西柏坡和石家莊都有一定的距離，未來面臨的市場(chǎng)不能只是其中某一個(gè)區(qū)域，如何同時(shí)吸引這兩塊以及更廣的市場(chǎng)？從季節(jié)來看，項(xiàng)目地處于華北地區(qū)，冬冷夏熱，存在明顯的淡旺季，規(guī)劃何種項(xiàng)目才能做到四季全時(shí)都有引爆核？綠維創(chuàng)景如何做才能把這一“生地”炒成“熟地”？

二、問題判斷

1、基本問題——基本農(nóng)田多、建設(shè)用地少

項(xiàng)目地有大量的基本農(nóng)田，但建設(shè)用地很少，注定本項(xiàng)目只能以休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目為主。擺在我們面前的問題是，規(guī)劃什么樣的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目才能既帶來游客又能打破土地的限制。

2、重要問題——市場(chǎng)對(duì)接和投資經(jīng)濟(jì)性問題

項(xiàng)目的規(guī)劃必須首先考慮對(duì)市場(chǎng)的吸引力，經(jīng)過討論，項(xiàng)目組初步認(rèn)為本項(xiàng)目主要有三個(gè)市場(chǎng)：一是西柏坡的分流客源市場(chǎng)，二是石家莊本地客源市場(chǎng)和周邊市場(chǎng)，三是東勝集團(tuán)的“辦卡”客戶。這些市場(chǎng)對(duì)哪些項(xiàng)目感興趣？客人的潛在需求是什么？投資回報(bào)率如何？有無相關(guān)成功案例？

3、核心問題——缺少核心引爆項(xiàng)目

核心項(xiàng)目并不難做，難的是如何使土地性質(zhì)受限制、投資回報(bào)要求高、遠(yuǎn)離客源中心的區(qū)域在一年四季中，包括夜晚和白天都要有核心吸引項(xiàng)目。

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本文關(guān)鍵字：四季全時(shí) 景區(qū)規(guī)劃 查看更多