以下內(nèi)容根據(jù)，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長、資深規(guī)劃與旅游地產(chǎn)專家林峰在“雪野圍爐2014”演講錄音整理。

今天跟各位嘉賓互動交流之后，我發(fā)現(xiàn)一個聚焦點(diǎn)就是大家對未來時代到底怎么看？今年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上討論的主要問題是在經(jīng)濟(jì)下行情況下，偽經(jīng)濟(jì)是不夠的，新增長點(diǎn)在哪？對于中國旅游業(yè)而言，同樣如此。中國的旅游逆差已經(jīng)達(dá)到五百億元，一年下來可能會達(dá)到一千億美金。如此大規(guī)模，讓我們看到，中國人的旅游消費(fèi)在外國。這是中國旅游業(yè)的一個巨大問號和一個警鐘。一句話，面對中國人大規(guī)模出境旅游，為什么不能在內(nèi)部大規(guī)模釋放。這就要求我們找出新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，也就是接下來要講的大眾度假時代的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

一、什么是大眾度假時代？

第一，經(jīng)濟(jì)收入及中等收入人群的增長，為度假經(jīng)濟(jì)時代的來臨奠定了基礎(chǔ)。2011年，中國人均GDP突破5000美元， 2013年達(dá)到了6767美元，到2014年肯定有7000美元，預(yù)計(jì)2020年將破萬，這為我國休閑度假的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

第二，高速的經(jīng)濟(jì)增長為我國居民出游率提供快速穩(wěn)定條件，市場上已形成了一定規(guī)模的度假需求，并將逐漸擴(kuò)大，在2014年我國的旅游出游率是2.6，而到了2020年，我國的旅游出游率就能達(dá)到4.7左右，美國和其他發(fā)達(dá)國家則能夠達(dá)到8.9。我們預(yù)測到了2030年能夠達(dá)到9到10的水平。

第三，我國的休閑度假占旅游總?cè)舜沃斜壤蠓嵘，F(xiàn)在我們的休閑度假所占比例是20%，10年之內(nèi)可以達(dá)到40%，20年之內(nèi)可以達(dá)到67%。我國還將大規(guī)模的推進(jìn)帶薪休假。帶薪休假釋放出來的不是錢而是時間，目前我們跟25歲到40歲之間人談度假，他們會說：“對不起，我們不度假，我們沒時間度假。”好的，我們不跟他們談度假，我們跟他們談你今年去旅行了嗎？他們都有過很多次旅行。而大規(guī)模的推行帶薪休假必將大規(guī)模的推進(jìn)大眾度假市場的形成。因?yàn)椋绻磕甓嘟o你5-7天的時間，那么我們的度假生活就會完全不一樣。
今年，國務(wù)院會議有兩次提到帶薪休假，而山東省起到了一個風(fēng)向標(biāo)作用，提出到2017年全省基本落實(shí)帶薪休假制度。對于整個中國經(jīng)濟(jì)而言，只要釋放內(nèi)需消費(fèi)，或者實(shí)現(xiàn)內(nèi)需消費(fèi)政策，例如帶薪休假文件推行，就可以極大的推動度假市場的時間。

二、大眾度假市場

經(jīng)濟(jì)收入及中等收入人群的增長，為我國休閑度假的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。五大度假市場已形成：

1. 兩個黃金周市場：14天時間，有多種業(yè)態(tài)參與，市場非常巨大。

2. 學(xué)生假期市場：以學(xué)生為主體構(gòu)建的一個巨大的青年群體，構(gòu)成每年2-3個月的寒暑假。

3. 銀發(fā)度假市場：針對的是55-70歲之間的“健康老人”，這一年齡群體具備較強(qiáng)的度假購買能力，他們追求的是樂老生活，也就是度假型養(yǎng)老，這個市場還在逐步擴(kuò)張。

4. 帶薪度假市場：實(shí)際上，現(xiàn)在已經(jīng)有部分行政事業(yè)機(jī)構(gòu)、大型國有企業(yè)、事業(yè)單位、外資資企業(yè)在執(zhí)行帶薪休假。廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達(dá)地區(qū)的執(zhí)行力度較高。

5. 自由職業(yè)者度假：中國現(xiàn)今就業(yè)群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業(yè)，時間比較自由，可以一邊工作一邊旅行。

這五大度假市場已經(jīng)成為一個巨大規(guī)模的市場，他們不需要家財萬貫，只需要一個家庭年均收入超過10萬人民幣，就能滿足度假需求和度假條件。那么，基于這個度假市場，也就是于沖局長提倡的旅居生活，讓人們先住下來，然后再消費(fèi)。因此按照停留的時間，度假旅游的細(xì)分市場可以分為：中長期度假市場、短期度假市場。短期的度假消費(fèi)和長期的度假消費(fèi)完全不同，中國的度假消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在改變，度假時代的來臨，推動著原來以觀光休閑為主體的旅游市場逐漸轉(zhuǎn)化成以旅游居住為核心，結(jié)合觀光、休閑的度假市場，形成觀光、餐飲、休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動、文化、購物七大消費(fèi)。

在綜合性消費(fèi)度假階段，我們需要對度假物業(yè)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測。誰都希望擁有自己的鄉(xiāng)居，誰都希望擁有自己的唐鄉(xiāng)，誰都希望擁有自己海邊的房子，面朝大海，誰都希望擁有自己夢想的郊野家園或者避暑之所。問題來了：第一，買一處房子只能住一個月到兩個月，不是第一居所；第二，買了本處的房子，還是要去全球旅游；第三，買了房子沒有人打理；第四，我沒有那么多錢買房子，只能掏出10萬塊，這些問題都是住宅型旅游地產(chǎn)的巨大問題。所以旅游地產(chǎn)這個概念應(yīng)該拋棄。

我對2015年旅游趨勢預(yù)測是大眾度假時代已經(jīng)來臨。大家需要度假，但是不會再買度假區(qū)的居住性用房。觀光旅游不需要地產(chǎn)，休閑需要地產(chǎn)，度假需要地產(chǎn)，需要住下來生活。

度假市場面臨的問題是誰來把度假市場變成投資和回報相結(jié)合的互動結(jié)構(gòu)。我們正在推出一個眾籌平臺叫分權(quán)寶。分權(quán)寶就是一種分權(quán)度假模式，一套房子我們把它分成10份或者13份，共同擁有產(chǎn)權(quán)。通過交換實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)游”，我通過經(jīng)營房子賺到的錢供你去居住別人的房子。通過“以房養(yǎng)游”的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)把房子盤活的功能。因此，我買房子變成了買度假生活。買的房子僅僅是一個不動產(chǎn)，能夠抵抗通貨膨脹。我們稱之為以房產(chǎn)投資為依托的度假生活轉(zhuǎn)換模式。我把它稱為大眾度假時代的神器，我買不起房子，但是可以買十萬塊錢一張的度假卡，擁有這套房子，我就可以每年享受28天全球自由度假的服務(wù)。

三、旅游小鎮(zhèn)模式解讀

城鎮(zhèn)化不僅由工業(yè)元?dú)鈳?，城?zhèn)化可以由消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶動。旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，既不是一個單純的景區(qū)打造項(xiàng)目，也不是純粹的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，更不是一個傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目。

消費(fèi)與城市化新循環(huán)，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶動人口聚集推進(jìn)城市化（消費(fèi)帶投資）；新型城鎮(zhèn)化大幅升級消費(fèi)水平（投資帶消費(fèi)）。未來十年第一位的綜合發(fā)展工程，是中國經(jīng)濟(jì)保持高增長的頂層設(shè)計(jì)，以人的城鎮(zhèn)化為宗旨，包括社會體制改革創(chuàng)新、公共服務(wù)全面覆蓋升級、城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)模式突破、產(chǎn)城一體化開發(fā)為方向的中國經(jīng)濟(jì)第二輪成長的龍頭。

新型城鎮(zhèn)化的四個發(fā)展重點(diǎn)：

重點(diǎn)1：產(chǎn)業(yè)的選擇——決定城鎮(zhèn)發(fā)展的動力機(jī)制

重點(diǎn)2：人口的兩種聚集模式——城鎮(zhèn)化的核心，決定著城鎮(zhèn)發(fā)展格局

重點(diǎn)3：產(chǎn)城一體化開發(fā)——未來城鎮(zhèn)化的主流方向

重點(diǎn)4：城鄉(xiāng)一體化開發(fā)——實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化的主要方式

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，是產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果。旅游消費(fèi)的模式升級，從單一觀光，也就是觀光+休閑+度假+文化+養(yǎng)生+養(yǎng)老+運(yùn)動+其他；景區(qū)（產(chǎn)業(yè)）發(fā)展模式升級，從觀光景區(qū)到景區(qū)+度假區(qū)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城鎮(zhèn)；區(qū)域開發(fā)模式升級，傳統(tǒng)土地+園區(qū)建設(shè)+住宅開發(fā)到景區(qū)景點(diǎn)+休閑商業(yè)+度假服務(wù)+養(yǎng)生養(yǎng)老+社區(qū)配套（綜合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營商）。

四、雪野湖旅游城鎮(zhèn)化

雪野湖項(xiàng)目性質(zhì)是旅游產(chǎn)業(yè)為引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目的性質(zhì)，以湖泊生態(tài)優(yōu)化與保護(hù)為前提，以旅游休閑為引擎，以本土文化為靈魂，以度假物業(yè)為保障，以綜合消費(fèi)平臺為目標(biāo)，充分關(guān)照三農(nóng)問題，促進(jìn)“文化體驗(yàn)化、旅游休閑化、城鎮(zhèn)新型化”，最終帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展升級。

1. 開發(fā)三大目的

因此，在未來的開發(fā)中，本項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)以下三重目的：

1.政府滿意——稅收、就業(yè)、區(qū)域發(fā)展。

2.百姓受益——安居、樂業(yè)、持續(xù)收入。

3.企業(yè)獲利——品牌、效益、贏利模式。

2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

根據(jù)雪野旅游區(qū)的上位規(guī)劃研究，我們可以得出三大發(fā)展目標(biāo)，新型城鎮(zhèn)化開發(fā)典范、國家級旅游度假區(qū)、AAAAA級景區(qū)。

3. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

根據(jù)雪野旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以及萊蕪市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求，雪野旅游區(qū)應(yīng)大力發(fā)展以旅游休閑服務(wù)為核心的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

具體三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，一是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)與旅游嫁接，發(fā)展現(xiàn)代都市休閑農(nóng)業(yè)。二是全面退出傳統(tǒng)工業(yè)，致力于以行業(yè)解決方案及IT教育培訓(xùn)為代表的軟件產(chǎn)業(yè)。三是以旅游為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展文化、通用航空、休閑度假等旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

關(guān)于雪野旅游區(qū)城鎮(zhèn)化，我們做了很多研究，通過分析研究，我認(rèn)為雪野旅游區(qū)應(yīng)推行分權(quán)度假的模式，現(xiàn)在我們已經(jīng)成立了全球度假聯(lián)盟，這個度假聯(lián)盟包括眾多高端度假酒店。一句話，買雪野湖的房子，就可以住各類高端酒店，為什么不買雪野湖的房子？因此，如何從住宅型地產(chǎn)轉(zhuǎn)化思維，把地產(chǎn)的投資價值轉(zhuǎn)換成為用更多的會員來享受全球度假服務(wù)，那么，我們可以把全球的會員導(dǎo)入到雪野湖，讓雪野湖的房客去全球度假。這就是我們必須面對的大眾度假時代，我們用創(chuàng)新的思維、跨界的思維和互聯(lián)網(wǎng)思維的解決方案。謝謝大家！

本文關(guān)鍵字：林峰 查看更多