很多企業(yè)家，圈定旅游資源的時候，特別有魄力。因為當(dāng)前中國的旅游資源，還處于在法律上和技術(shù)上都沒有規(guī)范定價的階段，可以低價圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問題，但對于鼓勵旅游開發(fā)，無疑是功不可沒的。投資商很愿意低成本拿下資源，大多數(shù)都不愿意投入太多資金進(jìn)行開發(fā)，他們情愿將資源轉(zhuǎn)手賣出，快速獲取成倍的收益，不愿投入較大資金，開發(fā)出成功的旅游項目。

實際上，轉(zhuǎn)手資源是很難獲取高回報的。因為目前我國沒有一個象土地管理那樣的法律政策體系，無法控制旅游資源的宏觀總量。因此，旅游初級資源供給充足，地方政府鼓勵開發(fā)，初級資源市場還炒賣不起來。

旅游資源價值的提升，必需通過包裝與分級開發(fā)，由資源轉(zhuǎn)化為項目，在由項目轉(zhuǎn)化為企業(yè)核心經(jīng)營能力，轉(zhuǎn)手炒賣才能夠獲得成功。

然而，大多數(shù)投資商卻不知道如何進(jìn)行旅游項目包裝與分級炒作性開發(fā)，也沒有好的招數(shù)，將好資源變成好項目，進(jìn)而變成好企業(yè)，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)手運作的盈利目標(biāo)。

今年五月，一位著名企業(yè)的老總前來我公司拜訪，他們控制了一個非常好的資源??一座海島，可是，對于如何投資、投什么項目、投多少、怎樣經(jīng)營等等問題，心里始終覺得沒底。他向我提出的咨詢要求，就是在有限投資的前提下，三年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出項目，實現(xiàn)最大盈利。

一、投資商的需求分析

該公司獲取了一座海島的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，從專業(yè)開發(fā)咨詢的程序角度，我們需要依據(jù)對市場的深度研究，提出產(chǎn)品設(shè)計方案，并通過可行性研究，落實論證。最為重要的，是進(jìn)行商業(yè)運作策劃，提出開發(fā)運作模式，并形成具體的運作計劃。

經(jīng)過深度交流，我們發(fā)現(xiàn)，投資商內(nèi)心存在極大的疑慮：對于如何開發(fā)旅游資源，如何經(jīng)營旅游產(chǎn)品，他們?nèi)狈?jīng)驗，也缺少人力資源及渠道、市場等的資源配置；因此，他們深深感到對海島的開發(fā)運作與管理缺乏堅定的判斷力，并且，他們根本就不希望陷入這一行業(yè)太深；

基于這一疑慮，我們提出“五級臺階解決方案”：

二、“資源－項目－企業(yè)”的升級運營模式

1、直接出讓資源，獲取資源差價

將合同轉(zhuǎn)讓，或者將重新成立的專項開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。這相當(dāng)于土地二級市場轉(zhuǎn)讓，如果資源本身的價值很高，圈定資源的時候有較高的預(yù)見性和特殊的渠道，那么，有可能實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓。最好的時候，初級資源炒賣，可以實現(xiàn)是投資1，賣出獲取2的效果；

2、進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計，再出讓項目

這一方案，需要高水平的項目包裝技巧，需要在市場論證、產(chǎn)品設(shè)計上下功夫；當(dāng)然，這同樣需要投資，一種開發(fā)前期投資和包裝投資。投資到位，可以將一個項目包裝的非常好，關(guān)鍵是把資源的價值全部體現(xiàn)出來，把市場的可能性挖掘深透，當(dāng)然，最重要的，是規(guī)劃設(shè)計圖，一定要特別漂亮，個性化、特色化，能讓人激動。有人激動，價格就好談了。這相當(dāng)于房地產(chǎn)中的項目轉(zhuǎn)讓，可以全部賣出，也可以剩下一部分股權(quán)；如果包裝效果好，策劃特別有創(chuàng)意，給資源加分很大，資源可以1賣到4；換句話說，策劃、規(guī)劃、設(shè)計的提升作用，具備翻兩番的能力。不過，這一臺階考驗的是投資商的眼光，請什么人物，干什么事情，差別就大了去了。

3、實施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項目的招商引資

第三級臺階，是規(guī)劃設(shè)計之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行當(dāng)??基礎(chǔ)設(shè)施。所有經(jīng)營性項目，全部招商引資。這相當(dāng)于區(qū)域開發(fā)商，進(jìn)行整體經(jīng)營，吸引專業(yè)化的投資商進(jìn)場開發(fā)運營子項目，投資商獲取土地、經(jīng)營權(quán)、房產(chǎn)、股權(quán)、門票等分拆利潤。這一臺階，考驗的是投資商整體市場推廣的能力；做好基礎(chǔ)設(shè)施，誰都沒問題，但整體運營商，市場運營決定一切。搞得好，子項目招商就把投資全部拿回來了，以后每年只是掙錢；如果轉(zhuǎn)讓公司，換算過來，資源可以1賣到5。

4、開展一期開發(fā)，再進(jìn)行招商引資

這是以自我開發(fā)為引導(dǎo)，以一期開發(fā)的成功，來提升資源價值，目的是獲得更大的轉(zhuǎn)讓收益；這樣的開發(fā)，只能成功，必需突破市場，形成一期開發(fā)的現(xiàn)金流量最大化。我們給大多數(shù)投資商設(shè)計項目開發(fā)流程的時候，基于投資能力受限，一般會把一期開發(fā)現(xiàn)金流最大化作為一個原則；把最有收益能力的項目，放在一期，可以達(dá)到最大的升值效果。成功開發(fā)一期之后，可以賣掉項目，也可以招商引資進(jìn)行二期開發(fā)。如果轉(zhuǎn)讓公司，換算過來，資源可以1賣到7。

5、組建隊伍，進(jìn)行獨立開發(fā)

對于很多從事其他產(chǎn)業(yè)的投資商來說，下定決心進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，并不容易。一旦決定自己開發(fā)經(jīng)營，就必須以建立隊伍、形成核心競爭能力為中心，把項目做好做大。在必要的時候，擴大經(jīng)營，獲取更多更好的旅游資源，建立旅游產(chǎn)業(yè)鏈的橫向縱向擴展，也可以對旗下資源進(jìn)行整合，資產(chǎn)運營及資本運營。這是最高的臺階，也是要求企業(yè)按照長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行開發(fā)運營的臺階。在進(jìn)入這一狀態(tài)之后，資源已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為項目，項目轉(zhuǎn)變成為企業(yè)，企業(yè)形成了旅游業(yè)的可持續(xù)開發(fā)經(jīng)營能力。這時賣掉企業(yè)，換算下來，資源可以1賣到10。如果將企業(yè)納入資本市場，企業(yè)的升值還會更加顯著。

在以上五級臺階中，前四級都把招商引資作為第一位的前提，以資源的高價出讓為核心。最后以一種方案，則是以進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)為前提，追求可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。在這個杠桿結(jié)構(gòu)中，企業(yè)盈利能力的整合，是最有價值的，但快錢的賺法則完全需要結(jié)合具體項目進(jìn)行評價。

    對于一般的投資商，我們建議，以最后臺階的心態(tài)進(jìn)行項目開發(fā)，按照前四及臺階的可能性，進(jìn)行操作。這樣，力求盡早賣出好價錢，但隨時準(zhǔn)備自己開發(fā)經(jīng)營，一桿子干到底，達(dá)不到盈利目標(biāo)不出手。對于旅游資源開發(fā)來說，持續(xù)開發(fā)建設(shè)，最后的高盈利目標(biāo)，是一定可以實現(xiàn)。

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