特色小城鎮(zhèn)從類型來看，主要可以分為“產(chǎn)業(yè)型”和“文化旅游型”兩大類，也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”，不論哪種類型的特色小城鎮(zhèn)土地在開發(fā)建設(shè)過程中都會(huì)遇到很多問題，只留足城鎮(zhèn)發(fā)展空間對特色小城鎮(zhèn)是不夠的，要以產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，明確其重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè)。本篇結(jié)合前兩批特色小城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用情況，總結(jié)特色小城鎮(zhèn)現(xiàn)狀開發(fā)建設(shè)過程中土地配置存在的問題及解決對策。土地利用存在的問題

1、人口與用地指標(biāo)不匹配，導(dǎo)致土地集約節(jié)約程度不高

不同類型的特色小城鎮(zhèn)，人口預(yù)測指標(biāo)方法不同，產(chǎn)業(yè)型特色小城鎮(zhèn)和文化型特色小城鎮(zhèn)人口預(yù)測因子選取各異，所以對用地指標(biāo)的配置就會(huì)有差異，但現(xiàn)在特色小城鎮(zhèn)面臨明顯的兩個(gè)極端現(xiàn)象，東部沿海地區(qū)小城鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)模普遍較大，而內(nèi)陸地區(qū)小城鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)模普遍較小。第一批127個(gè)全國特色小城鎮(zhèn)(5個(gè)數(shù)據(jù)缺失)人均建設(shè)用地面積243.75平方米，指標(biāo)偏高、小城鎮(zhèn)建設(shè)用地粗放，土地集約節(jié)約程度不高。即使如此，入選的特色小城鎮(zhèn)普遍反映建設(shè)用地指標(biāo)是制約小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展的最主要問題。

文化旅游型特色小城鎮(zhèn)土地面臨的問題是總量供給缺失。一般城市土地利用總體規(guī)劃和城市用地指標(biāo)中沒有旅游性質(zhì)用地指標(biāo)配置，按照現(xiàn)有2012年1月1日起實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地準(zhǔn)》，城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)要求“用地統(tǒng)計(jì)范圍與人口統(tǒng)計(jì)范圍必須一致”，也就是“以當(dāng)?shù)厝丝诖_定用地指標(biāo)”的統(tǒng)計(jì)方法。其中人口規(guī)模是按照區(qū)域常住人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，沒有短期“流動(dòng)人口”用地配給，造成旅游用地指標(biāo)從根源上缺失，難以滿足旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求。在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中“旅游用地”沒有分類，也就沒有相應(yīng)指標(biāo)的配置，現(xiàn)有旅游用地基本沿襲“工業(yè)”項(xiàng)目發(fā)展模式，忽略了旅游用地外向性用地、適度集約用地、普適性用地等特質(zhì)。

產(chǎn)業(yè)型特色小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量基于傳統(tǒng)人口規(guī)模預(yù)測方法包括帶眷系數(shù)法、生產(chǎn)函數(shù)法、勞動(dòng)力需求預(yù)測分析法、勞動(dòng)平衡法等，傳統(tǒng)人口規(guī)模預(yù)測方法預(yù)測工業(yè)區(qū)人口規(guī)模都是基于用工數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，用工數(shù)量也多根據(jù)工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)規(guī)模等各種指標(biāo)計(jì)算，但是工業(yè)新形勢下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)人口預(yù)測會(huì)產(chǎn)生很大偏差，造成土地資源配置、基礎(chǔ)設(shè)施配置、戰(zhàn)略決策都會(huì)有失誤。

2、新增用地需求大，保障難度較高

特色小城鎮(zhèn)建設(shè)需要使用建設(shè)用地，但各省份每年大量的用地指標(biāo)需要投向民生基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目，結(jié)余指標(biāo)數(shù)量有限，保障特色小城鎮(zhèn)建設(shè)需求難度較大，而這些問題都是國家層面的政策控制，各省份基本上無能為力。以杭州省為例，假如特色小鎮(zhèn)規(guī)劃面積3平方公里，建設(shè)面積1平方公里計(jì)算，“十三五”期間，1000個(gè)國家級特色小鎮(zhèn)需要新增建設(shè)用地1000平方公里，土地要素保障問題亟待破解。然而土地新增建設(shè)用地審批權(quán)限更加嚴(yán)格，如出現(xiàn)違反規(guī)劃、超計(jì)劃用地，基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任、耕地占補(bǔ)平衡任務(wù)不落實(shí)，土地節(jié)約集約利用水平低下等情況，將相應(yīng)扣減土地利用年度計(jì)劃中的新增建設(shè)用地指標(biāo);情節(jié)嚴(yán)重的，在整改到位前，暫停該地區(qū)新增建設(shè)用地審批。

3、土地配置結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)劃管控力度不足

以文化旅游型為主導(dǎo)的特色小城鎮(zhèn)，普遍存在建筑密度和容積率較低，公共設(shè)施用地配置不完善，綠化用地占比較小的問題，這使得特色小城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)不合理，效率低下。以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小城鎮(zhèn)，存在著“多圈少建、圈而慢建”等現(xiàn)象，其粗放、低效利用土地形式較為嚴(yán)峻。

一些特色小城鎮(zhèn)不遵照上位規(guī)劃指導(dǎo)性，盲目要求政府新增建設(shè)指標(biāo)，使得總體規(guī)劃失去管制作用。特別是針對緊鄰主城區(qū)的現(xiàn)狀土地，脫離建制鎮(zhèn)建成區(qū)，新開辟特色小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)區(qū)，占用更多的耕地，與特色小城鎮(zhèn)培育理念背道而馳。

4、存量用地規(guī)模大，但未高效盤活利用

新增建設(shè)用地指標(biāo)報(bào)批難度大，報(bào)批成本越來越高。新增用地報(bào)批周期較長，涉及到征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等一系列問題，而城鎮(zhèn)中存在很多閑置土地、廢舊用地和工業(yè)廠房可以直接盤活利用，但一些特色小城鎮(zhèn)沒有合理利用存量資源，導(dǎo)致很多低效土地荒廢。

5、土地供后監(jiān)管存“盲區(qū)”

一些投資主體急于搞特色小城鎮(zhèn)，抓住某房地產(chǎn)樓盤的名字直接披上特色小城鎮(zhèn)的外衣“圈錢圈地”，搞住宅小區(qū)建設(shè)，對小城鎮(zhèn)未來主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并未有清晰認(rèn)識。一些產(chǎn)業(yè)型特色小城鎮(zhèn)土地出讓后，企業(yè)僅投資興建了部分區(qū)域，其余部分則閑置或搭蓋簡易建筑物，企業(yè)可利用土地向銀行抵押融資，甚至通過大規(guī)模“囤地”，以待城市擴(kuò)展，工業(yè)土地用途變更，實(shí)現(xiàn)土地“增值收益”。土地供應(yīng)后，用的合理不合理，是否達(dá)到集約節(jié)約要求，國土部門“鞭長莫及”。

6、土地利用政策針對性弱

國家層面支持特色小城鎮(zhèn)建設(shè)制定了4條支持政策：一規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤;二建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)機(jī)制，允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)、符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后對土地進(jìn)行再開發(fā);三因地制宜推進(jìn)低丘緩坡地開發(fā);四完善集體建設(shè)用地經(jīng)營權(quán)和宅基地使用流轉(zhuǎn)機(jī)制。盡管政策發(fā)揮了積極有效的作用，但也存在政策普適性較強(qiáng)而針對性不足的問題。

二、特色小城鎮(zhèn)土地利用對策建議

1、 土地資源集約節(jié)約利用

集中土地有限資源，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，通過四點(diǎn)實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用：

第一，科學(xué)合理的人口預(yù)測是正確配置產(chǎn)業(yè)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的前提，避免用地規(guī)模浪費(fèi)，依托建制鎮(zhèn)的特色小城鎮(zhèn)積極打造設(shè)施資源共建共享。

第二，加強(qiáng)用地計(jì)劃管理和指標(biāo)控制，可依情況適當(dāng)提高土地建筑密度和容積率。

第三，發(fā)揮地價(jià)的調(diào)控作用。促進(jìn)土地集約利用水平的提高，以地價(jià)為杠桿，實(shí)現(xiàn)對土地經(jīng)營監(jiān)管調(diào)控。

第四，加強(qiáng)對農(nóng)用耕地的控制力度。建立農(nóng)用耕地保護(hù)區(qū)，加大力度建設(shè)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，治理中、低產(chǎn)量耕地，間接提高土地利用率，從而達(dá)到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的節(jié)約集約利用。

2、 優(yōu)化配置土地利用空間

土地配置的目的是把一定土地利用方式與土地適宜性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行適合比配，優(yōu)化是在土地利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上進(jìn)行改良目標(biāo)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和效益優(yōu)化。

第一，針對產(chǎn)業(yè)型特色小城鎮(zhèn)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與用地的空間協(xié)同，打造順暢的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，并在空間上實(shí)現(xiàn)科學(xué)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約;產(chǎn)業(yè)選擇上注重消耗能源較少的項(xiàng)目，糾正工業(yè)用地規(guī)模過大、產(chǎn)業(yè)定位不清晰問題。特別是中西部地區(qū)從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)布局，走少而特、少而精、少而專的發(fā)展之路，避免過度追求數(shù)量目標(biāo)和投資規(guī)模。

第二，合理調(diào)整建設(shè)用地比例結(jié)構(gòu)。控制生產(chǎn)用地、保障生活用地，增加生態(tài)用地。

3、盤活低效閑置建設(shè)用地

針對新增建設(shè)指標(biāo)保障性難得問題，全力推動(dòng)低效用地再開發(fā)工作，放寬低效用地盤活政策管控，提高存量土地利用率，將雞肋土地變黃金地。目前福建省特色小城鎮(zhèn)用地政策規(guī)定，對工礦廠房、倉儲(chǔ)用房進(jìn)行改建及利用地下空間，提高容積率的，可不再補(bǔ)繳土地價(jià)款差額;河南省鼓勵(lì)社會(huì)資本參與鎮(zhèn)區(qū)廢舊廠房改造和荒地、廢棄地開發(fā)利用以及低效用地再開發(fā);杭州累計(jì)15萬畝土地新生，變低效用地為雙創(chuàng)樣板。

4、 嚴(yán)控土地房地產(chǎn)化傾向

循序漸進(jìn)發(fā)展“市郊鎮(zhèn)”“市中鎮(zhèn)”“園中鎮(zhèn)”“鎮(zhèn)中鎮(zhèn)”等不同類型特色小城鎮(zhèn)，但不能盲目把產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)、體育基地、美麗鄉(xiāng)村、田園綜合體及行政建制鎮(zhèn)“穿新鞋走老路”。

嚴(yán)控地產(chǎn)化可采取三方面措施：

一是合理控制住宅用地比例，根據(jù)常住人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口規(guī)劃的合理預(yù)測，合理確定住宅用地總量，在拿地平衡上，產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地，即從土地供給環(huán)節(jié)控制房地產(chǎn)過度開發(fā);

二是對產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、盈利模式和后期運(yùn)營方案進(jìn)行重點(diǎn)把關(guān)，防止地產(chǎn)開發(fā)混入其他產(chǎn)業(yè)。除此之外，每個(gè)特色小城鎮(zhèn)必須詳細(xì)公開規(guī)劃信息、招商信息、產(chǎn)業(yè)信息、運(yùn)營信息，以便社會(huì)監(jiān)督;

三是有完善的退出機(jī)制，定期明察暗訪，防止已經(jīng)獲得特色小城鎮(zhèn)稱號的后期轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)。

5、 制定靈活的用地政策

國家對特色小城鎮(zhèn)土地支持政策之外，各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際現(xiàn)狀積極探索土地用地政策，進(jìn)行靈活創(chuàng)新，加大盤活低效存量建設(shè)用地。探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤和集體土地流轉(zhuǎn)和租賃，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序進(jìn)行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等開發(fā)項(xiàng)目試點(diǎn)。在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗(yàn)區(qū)，在很多途徑實(shí)施上都可為特色小城鎮(zhèn)拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

允許通過借用、租用現(xiàn)狀空閑土地的形式，拆除部分破舊住宅，打造多處綠地廣場。允許部分小鎮(zhèn)將開敞空間、綠地廣場、非硬化地面的閑置空間等類型用地納入非建設(shè)用地管理，通過建設(shè)用地指標(biāo)騰挪，平衡特色小城鎮(zhèn)土地指標(biāo)。

6、 加強(qiáng)政府土地監(jiān)督管控

特色小城鎮(zhèn)土地開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持規(guī)劃先行、多規(guī)融合，生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，也足可體現(xiàn)對生態(tài)、環(huán)境保護(hù)的重視程度。開發(fā)建設(shè)過程中以鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃為依據(jù)，發(fā)揮其引導(dǎo)和管控作用，針對特色小城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)的5條基本輪廓線，即生態(tài)保護(hù)紅線、基本農(nóng)田保護(hù)紅線、小鎮(zhèn)開發(fā)邊界線、建設(shè)用地規(guī)?？刂凭€和小鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界線進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃管控。政府在規(guī)劃管控上要適度合理，不能制定所謂行政命令，不能人為確定指標(biāo)，而是要通過改革來創(chuàng)造權(quán)利分配的機(jī)會(huì)，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控土地。政府督查機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查，建立集約節(jié)約用地責(zé)任機(jī)制，批前、批中、批后要全面跟蹤監(jiān)督檢查，實(shí)施全程監(jiān)管。

文章來源：綠維特色小鎮(zhèn)研究院

作者： 于寧寧、柴曉戈

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