隨著近年一系列特色小鎮(zhèn)政策的出臺以及各大資本的推波助瀾，特色小鎮(zhèn)在全國刮起了一陣旋風(fēng)，各地政府、產(chǎn)業(yè)資本、房地產(chǎn)商等都開啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，一時間，各類小鎮(zhèn)規(guī)劃藍圖滿天飛，各類主題的特色小鎮(zhèn)層出不窮，甚至有些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目也都被扣上了某某小鎮(zhèn)的名頭，這樣的亂象可以理解為一種新生事物初級階段的一種必然。

歸根結(jié)底，這是中國城市化進程發(fā)展到特定歷史階段，以及開發(fā)商在當(dāng)前宏觀調(diào)控政策下尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的綜合作用使然。

如果說2016年是特色小鎮(zhèn)的啟蒙年，那么2017年無疑是研發(fā)年，是特色小鎮(zhèn)由淺水區(qū)逐步走向深水區(qū)探索發(fā)展的一年，而2018年將是由戰(zhàn)略規(guī)劃向落地實踐推進的關(guān)鍵一年。

特色小鎮(zhèn)階段性成果與模式總結(jié)

1.兩批國家特色小鎮(zhèn)項目階段性成果總結(jié)

經(jīng)過近2年的發(fā)展，中國127個第一批特色小城鎮(zhèn)和第二批266個特色小鎮(zhèn)(包括非建制鎮(zhèn)的特色小鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)的特色小城鎮(zhèn))已經(jīng)取得了較好的成果。

(1)新增大量就業(yè)人口，顯著提升人均收入。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體特色小鎮(zhèn)帶動新增就業(yè)人口近25萬人，平均每個小鎮(zhèn)新增工作崗位近1000個，居民人均純收入較全國平均水平高 1/3。

(2)地理分布特征方面，平原、丘陵、山區(qū)的比例基本上為三分天下;從交通便利性來看，農(nóng)業(yè)地區(qū)占比為 43%，大城市近郊 30%，城市遠郊 27%;基礎(chǔ)設(shè)施配套等相對完善，多數(shù)小鎮(zhèn)實現(xiàn)普及自來水、較高的生活垃圾處理率、銀行和生活商業(yè)覆蓋等，基本達到縣級平均水平。

(3)功能類型角度來看，兩批特色小鎮(zhèn)中旅游文化類的小鎮(zhèn)最多，產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)數(shù)量較少。據(jù)統(tǒng)計，兩批特色小鎮(zhèn)中,85%的小鎮(zhèn)擁有省級以上非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，80%以上的小鎮(zhèn)定期舉辦民俗活動，70%以上的小鎮(zhèn)保留了獨具特色的民間技藝。

(4)體制機制創(chuàng)新效應(yīng)顯著。資金來源方面來看，約一半的小鎮(zhèn)采用了 PPP 模式，有近 3/4 的小鎮(zhèn)采用購買市場化服務(wù)項目的模式進行運營;約 90%以上的小鎮(zhèn)建立了規(guī)劃、建設(shè)、管理機構(gòu)和“一站式”綜合行政服務(wù)，大大縮短了行政管理的鏈條并提升了效率，同時約 80%的小鎮(zhèn)設(shè)立了綜合執(zhí)法機構(gòu)。

2. 政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩類發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析

除了取得上述成果，我們同樣發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小鎮(zhèn)仍然坐落于大城市內(nèi)部或近郊區(qū)域，更多的還是對于城市內(nèi)原有資源和新增外部資源的重新整合，是對于原有商務(wù)CBD 等區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)的一種模式升級，將原有濃重的商業(yè)或產(chǎn)業(yè)生態(tài)添加更多宜居、宜業(yè)、宜娛的元素。

同時，這些小鎮(zhèn)的開發(fā)模式不外乎兩種，一種是“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”模式，一種是“政府大包大攬”模式，在此，我們不妨通過兩個典型案例來分別說明兩種模式的主要特點：

(1)“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”的開發(fā)模式

這種開發(fā)模式更多強調(diào)產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)驅(qū)動力，政府在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中更多的是配建制度和環(huán)境的角色，以最高層級的規(guī)劃作為引導(dǎo)力量，在建設(shè)過程中由企業(yè)和社會資本起主導(dǎo)作用，負責(zé)具體的戰(zhàn)略落實、建設(shè)和運營。

以杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，小鎮(zhèn)坐落于上城區(qū)目前僅有的成片規(guī)劃區(qū)塊，規(guī)劃面積 3.2 萬平方公里，玉皇山南基金小鎮(zhèn)堅持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作，成立了玉皇山南建設(shè)發(fā)展公司，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，以企業(yè)為投資建設(shè)主體，主導(dǎo)小鎮(zhèn)的“國際化”、“專業(yè)化”、“市場化”發(fā)展。

(2)“政府大包大攬”發(fā)展模式

與民營經(jīng)濟力量較強相伴隨的一般是該區(qū)域的經(jīng)濟活力較強，而與之相對的，政府力量占絕對優(yōu)勢地位的區(qū)域往往表現(xiàn)為經(jīng)濟活力較差，進而在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，由于企業(yè)和社會資本能力不足，政府角色定位多表現(xiàn)為“大包大攬”模式。

以西藏山南市扎囊縣桑耶鎮(zhèn)為例，該類小鎮(zhèn)的典型特質(zhì)是依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的歷史文化底蘊、民俗文化傳統(tǒng)、特色景觀資源，這些是滿足建設(shè)特色小鎮(zhèn)的重要條件。

我們認為，這類文旅小鎮(zhèn)存在且生命力活躍的一個大前提是在大城市周邊，滿足城市人群周邊游需求，而對于獨懸于生態(tài)環(huán)境較優(yōu)質(zhì)但交通不便、或是景區(qū)缺乏足夠特色的文旅小鎮(zhèn)將面臨非常尷尬的境地，尤其考慮到這一區(qū)域經(jīng)濟活力不強、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差、地方政府財力薄弱三大問題，此類特色小鎮(zhèn)的建設(shè)最具可操作性的方案即為政府全權(quán)負責(zé)型。

如果由政府全權(quán)負責(zé)，那么特色小鎮(zhèn)的設(shè)計和建設(shè)的水平應(yīng)該不會出太大的問題，但是在整個特色小鎮(zhèn)的不斷開發(fā)和升級中，需要大量的資金投資，采用股權(quán)投資、PPP或基金模式都有可能，但一定要關(guān)注的是政府政策支持的力量和資金持續(xù)的流入。

值得注意的是，文旅小鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境只是吸引人口流入的充分條件，而不是充分必要條件，旅游只是人口的流動，而并不意味著小鎮(zhèn)能夠?qū)崿F(xiàn)長久的人口導(dǎo)入，尤其是西部的特色小鎮(zhèn)對這一問題尤其應(yīng)該給予充分重視。

房企主導(dǎo)與產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)之商業(yè)模式及案例分析

特色小鎮(zhèn)不僅被整個地產(chǎn)行業(yè)，還被本屆政府寄予厚望，有望實現(xiàn)緩解大城市病、推新型城鎮(zhèn)化以及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等功能。目前就特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式來看，主要分成房企主導(dǎo)的“銷售+持有”的現(xiàn)金流平衡模式和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)鏈打造+代建運營”的軟硬件結(jié)合模式。

1. 房企主導(dǎo)：銷售+持有的現(xiàn)金流平衡模式——未來面臨嚴峻挑戰(zhàn)

目前多數(shù)由房企主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式可以從三個角度進行分析：布局低進入壁壘產(chǎn)業(yè)、以持有+銷售模式實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，面向的群體主要針對大城市周邊度假、康養(yǎng)人群。

從小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來看，多數(shù)以文旅、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老等自然資源屬性較強的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大部分此類小鎮(zhèn)毗鄰大城市，同時此類小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)選擇并不是最關(guān)鍵的，因為很難形成強大的比較優(yōu)勢，那么決定此類小鎮(zhèn)能否具有活力的關(guān)鍵就是區(qū)位，需要在主體客群的通勤范圍內(nèi)(軌道交通 1-2 小時的交通圈內(nèi))。

從開發(fā)運營本質(zhì)來看，房企運營的特色小鎮(zhèn)核心仍然是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，即在滿足政府規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，房企通過獲得部分可銷售住宅和商業(yè)用地，通過銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業(yè)以及整個小鎮(zhèn)的整體運營管理，并沒有脫離房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)，同時這種模式有望通過項目自身的資金平衡來實現(xiàn)巨額的投資，實際需要占用的資金體量不太大。我們也同時注意到，這一類小鎮(zhèn)最大的特色是獲取收益的周期短，與當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)中的住宅產(chǎn)品有異曲同工之效。

總體來看，房企參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)運營多數(shù)還未脫離其天然的地產(chǎn)開發(fā)基因，甚至部分地方政府也在以特色小鎮(zhèn)作為概念來賣地，這是近期四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》嗆聲各地“一窩蜂”搶建特色小鎮(zhèn)的現(xiàn)狀的原由之一。

該意見明確“嚴控房地產(chǎn)化傾向，各地區(qū)要綜合考慮特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和常住人口規(guī)模，從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)，合理確定住宅用地比例，并結(jié)合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應(yīng)時序。適度提高產(chǎn)業(yè)及商業(yè)用地比例，鼓勵優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”。

但如果新增的特色小鎮(zhèn)中大比例仍然是這種“新瓶裝舊酒”的模式，必然是與我國本屆政府對地產(chǎn)行業(yè)的定位思路相悖，未來這種新興業(yè)態(tài)面臨的政策風(fēng)險也將快速積累。隨著相關(guān)政策意見的落地，未來房產(chǎn)驅(qū)動型模式將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

2. 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)：產(chǎn)業(yè)鏈打造+房屋代建的軟硬件結(jié)合模式

從國家層面上考慮，建設(shè)多個擁有強大比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是符合國家創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的要求，尤其是培育有巨大發(fā)展?jié)摿Φ奶厣℃?zhèn)，具有強國富民的戰(zhàn)略意義。

具有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)最大的特點是圍繞著優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈延伸為主要的實現(xiàn)形式。此類小鎮(zhèn)最核心的內(nèi)容是某領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)的導(dǎo)入，只有這一前提確定后，后續(xù)圍繞這一產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的配套企業(yè)不斷流入，才會形成具有活力的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

從商業(yè)模式來看，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)都是圍繞著特定產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，需要政府大力引導(dǎo)同時企業(yè)大量投資，這一模式如果沒有金融資本的配合，企業(yè)將會面臨非常大的壓力，如果有金融資本的配合，那么還要面臨資金期限與項目收益期限相匹配的問題。另外，產(chǎn)業(yè)為中心決定了房地產(chǎn)企業(yè)在這個項目里的角色是配角，最有可能參與的角色是代建。

對比兩種模式，房企開發(fā)模式的優(yōu)勢在于房企對于整體資源的協(xié)調(diào)能力，尤其是如果房企能夠?qū)崿F(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的深度結(jié)合，會使兩種模式的優(yōu)勢效應(yīng)成倍放大;產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)模式的優(yōu)勢在于對產(chǎn)業(yè)資源的強力把控，尤其是某個領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，沒有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)不可能擁有旺盛的生命力。

下面我們分別以房產(chǎn)驅(qū)動型——碧桂園科技小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型——杭州云棲小鎮(zhèn)來探尋可鑒之策。

(1)碧桂園科技小鎮(zhèn)——以房產(chǎn)驅(qū)動

碧桂園集團計劃五年投資不少于 1000 億建設(shè)特色小鎮(zhèn)，巨額資本為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈發(fā)展和房企轉(zhuǎn)型新途徑探索提供堅實基礎(chǔ)。

以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)是針對深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房價高企、產(chǎn)業(yè)運營成本攀升和人口導(dǎo)入能力減弱等問題。目前科技小鎮(zhèn)軟硬件建設(shè)能力方面已經(jīng)頗有成果，最大的特色是生態(tài)、智慧、創(chuàng)新，在原有造城能力不斷提升的基礎(chǔ)上，對招商引資、運營管理、金融能力、合作機制等方面均有不同程度的創(chuàng)新。碧桂園科技小鎮(zhèn)的建設(shè)運營特點主要表現(xiàn)為三點：

第一、位置布局于核心一、二線城市，不論從現(xiàn)狀還是未來，都將受益于前述城市資源外溢效應(yīng);

第二、以產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為核心，要求不斷完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈搭建和運營工作，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要脈絡(luò)，房企有望通過持有型物業(yè)、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資等模式獲益;

第三、完善的產(chǎn)業(yè)配套才能真正促進“生產(chǎn)、生態(tài)、生活”結(jié)合，教育、醫(yī)療、公共服務(wù) 、住宅等全配套體系將是小鎮(zhèn)宜居的必要因素，只有配套完善才有望實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人口的持續(xù)導(dǎo)入。

碧桂園的科技小鎮(zhèn)作為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，主要包括三個方面：

第一、特色小鎮(zhèn)是新型的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)，不同于以往的快周轉(zhuǎn)模式和持有運營模式，小鎮(zhèn)需要房企能夠真正提供各業(yè)態(tài)力量均衡的綜合性服務(wù);

第二、政策支持多集中于融資方面，對于特色小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進一步明確;

第三、特色產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，碧桂園建設(shè)特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢在于建設(shè)和運營，雖然在自身的經(jīng)營發(fā)展中已獲得了大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。

(2)杭州云棲小鎮(zhèn)——以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動

以西湖云棲小鎮(zhèn)為例，這個特色小鎮(zhèn)是以云計算大數(shù)據(jù)為核心進行拓展開發(fā)的。小鎮(zhèn)以云計算產(chǎn)業(yè)園、阿里云創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地、大數(shù)據(jù)中心、云棲小鎮(zhèn)超級孵化中心、浙江信維北斗產(chǎn)業(yè)園、云棲小鎮(zhèn)國際會展中心等項目構(gòu)成。目前小鎮(zhèn)成果卓著，打造了云計算為代表的信息經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，發(fā)展智能硬件產(chǎn)業(yè)，同時形成了全球規(guī)模最大的云計算及DT時代技術(shù)分享的云棲大會，在整個產(chǎn)業(yè)享有盛譽。

首先從產(chǎn)業(yè)選擇來看，眾所周知，云棲小鎮(zhèn)是基于云計算大數(shù)據(jù)為核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，阿里集團是推動杭州互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)蓬勃發(fā)展的支柱性力量，阿里的存在，使云棲小鎮(zhèn)的成長具備了先天性的優(yōu)勢。在2016年中，云棲小鎮(zhèn)入駐企業(yè)超過400家，涉云企業(yè)300家，產(chǎn)值超過 100 億。

其次，從小鎮(zhèn)的區(qū)位選擇來看，坐落于杭州之江國家旅游度假區(qū)，交通便利，小鎮(zhèn)四面環(huán)山，環(huán)境怡人，具有得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢，也正是基于此特點，小鎮(zhèn)規(guī)劃中還提出接待30萬人次的旅游目標。

最后，從其運作模式來看，小鎮(zhèn)采用了政府主導(dǎo)、民企引領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者為主體的模式，充分尊重了市場力量的作用。與部分區(qū)域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向于以基金模式撬動社會資本、發(fā)揮社會資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮(zhèn)能否成功的關(guān)鍵。

綜前所述，轉(zhuǎn)塘科技園(云棲小鎮(zhèn)前身)能夠?qū)崿F(xiàn)從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向特色小鎮(zhèn)成功轉(zhuǎn)型的影響因素有三：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、交通便利、模式領(lǐng)先，缺一不可。

特色小鎮(zhèn)未來發(fā)展的7大趨勢

2018年關(guān)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢，我們預(yù)計將會出現(xiàn)以下幾個變化：

1.特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線將更加清晰

經(jīng)過2017年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析及產(chǎn)品模型研究，特色小鎮(zhèn)建設(shè)始終堅持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)原則已成為業(yè)內(nèi)共識，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。

所以，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)研究的核心。經(jīng)過一年的探索實踐，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線已逐漸明朗，具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍圖。根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究，我們認為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個最有前景的產(chǎn)業(yè)方向進行突破：

(1) 以康養(yǎng)為主要產(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

(2) 以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

(3) 以體育運動為主要產(chǎn)業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

(4) 以教育為主要產(chǎn)業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

(5) 以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

(6) 以高科技研發(fā)為主要產(chǎn)業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農(nóng)業(yè)、高科技等幾個主要產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。

2. 特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年，經(jīng)過2017年的深度摸索和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實踐。具備長遠戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)運營商等社會資本將進入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣，引領(lǐng)中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。

根據(jù)我們的服務(wù)經(jīng)驗來看，華夏幸福、綠城集團、綠地集團、華僑城集團、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯(lián)、新城控股、正榮集團等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進，一批具備產(chǎn)業(yè)及運營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產(chǎn)業(yè)為龍頭，積極推進特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的布局。

3.缺乏產(chǎn)業(yè)資源及運營戰(zhàn)略將提前退場

通過我們2017年的服務(wù)實踐及行業(yè)交流，想搭載特色小鎮(zhèn)之風(fēng)以期分享政策紅利、產(chǎn)業(yè)紅利的社會資本不在少數(shù)，隨著時間的推移，很多開發(fā)商已經(jīng)意識到，沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)資源、沒有產(chǎn)業(yè)招商及運營的能力，要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的，即使獲得開發(fā)機會也是一種無畏的冒險。

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產(chǎn)業(yè)初期運營的想法是不切實際的，如果沒有清晰和長遠的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言。

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運營，運營的效益是社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合，方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運作特色小鎮(zhèn)，沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運營的發(fā)展戰(zhàn)略，沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場。

4.踐行跨界、融合、共享發(fā)展理念是趨勢

特色小鎮(zhèn)力求一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，追求生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生融合。保持產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。特色小鎮(zhèn)在確保核心產(chǎn)業(yè)“特”的同時，必須進行多產(chǎn)業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)生活力。

一個完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)三個層級，由內(nèi)而外實現(xiàn)共榮共生共享。

(1) 單一產(chǎn)業(yè)難以為繼。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng)、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮(zhèn)。單純做任何一個產(chǎn)業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立，投資收益更難以保證。

(2) 統(tǒng)一運營才能協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)布局不同、服務(wù)領(lǐng)域不同、產(chǎn)品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結(jié)果將令小鎮(zhèn)失去活力，投資回報遙遙無期。

(3)融合的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈的挖掘、細分和創(chuàng)新。只有將當(dāng)?shù)氐奶厣止に?、非遺文化、土特產(chǎn)、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創(chuàng)新手法實現(xiàn)被傳播、接納體驗、加工實現(xiàn)產(chǎn)品化、被售買。才能實現(xiàn)由核心產(chǎn)業(yè)向衍生產(chǎn)業(yè)過度，激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力，最終實現(xiàn)投資效益最大化。

(4) 小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新。以一種前所未有的視角，再造產(chǎn)業(yè)流程、供應(yīng)鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。

5. 小規(guī)模、緊湊型、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū)，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是相對獨立于市區(qū)，有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺。

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢。應(yīng)在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫，從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài)，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色、旅游特色等。

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產(chǎn)業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠郊或城市周邊區(qū)域。但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應(yīng)該保證道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的便捷性。

6. 旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結(jié)合的產(chǎn)物，發(fā)展的關(guān)鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境，從健康檢測、健康醫(yī)療、健康促進、慢病療養(yǎng)、精神康復(fù)、休閑養(yǎng)老角度入手，并延伸發(fā)展與健康相關(guān)的中藥、養(yǎng)生、運動、有機農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

(1) 健康產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大

大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過排除或減少健康危險因素，達到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。根據(jù)《關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上，可見市場潛力巨大。

(2) 國家政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展

國務(wù)院在2016年發(fā)布的《健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出，“應(yīng)積極促進健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，培育健康文化產(chǎn)業(yè)和體育醫(yī)療康復(fù)產(chǎn)業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標準、規(guī)范，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地。”健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎，在未來20年，必將迎來一個發(fā)展的黃金期。

(3)健康與旅游加速融合，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

世界醫(yī)療旅游協(xié)會報告稱全球醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預(yù)計將達到7000億美元。而國際傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%，收入效應(yīng)遠遠大于傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

7. 特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關(guān)重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用，未來將呈現(xiàn)上升趨勢。

PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下四點：

第一，減輕財政壓力，開拓融資渠道，通過小鎮(zhèn)進入成熟階段后產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，可以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展;

第二，政府和社會資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險，降低和分散風(fēng)險，提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率;

第三，政府會提供包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財政等方面的利好政策;

第四，定位準確、運作科學(xué)、機制合理的特色小鎮(zhèn)，可以滿足社會資本的投資回報要求，也對政府經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，都具有重要意義。

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關(guān)注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)資本、政府機構(gòu)等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價值的發(fā)展路徑，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻力量。

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