收藏 | 2019年中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜

2019-04-01 綠維文旅 標簽：康養(yǎng)旅游

導讀

隨著國家取消了養(yǎng)老機構設立許可，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場迎來全面放開。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》顯示，在一系列醫(yī)養(yǎng)結合政策支持下，以及從近期地產(chǎn)商、保險機構及其他上市企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)布局的動作來看，地產(chǎn)、醫(yī)療、保險三方資源整合趨勢明顯。未來，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，在規(guī)劃設計時，建筑設計要充分考慮老年人日常生活起居的便利性，文化體育娛樂方面的設備必不可少，同時，對醫(yī)療設施也會有一定要求。

01、養(yǎng)老地產(chǎn)簡介

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設計為創(chuàng)新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產(chǎn)市場。

與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構、醫(yī)療機構，以及其他業(yè)務跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運營主體的不同，可以分為國營機構、民營機構、公辦民營、公助民辦等類型；

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務的內容以及收費差異情況，可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導的非營利性公辦機構，收費較低，市場供不應求，療養(yǎng)院，老年公寓、護理院等則一般為民辦盈利性機構，提供個性化服務項目，收費相對高昂。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

02、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設計具有針對性

由于老年人體力逐漸衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居與年輕人不同，因此建筑設計必須充分考慮到老年人日常生活起居的便利性。

此外，老年人推出職業(yè)生涯后，生活時間結構有了很大變化，閑暇時間拉長，因此文化體育娛樂方面的設備必不可少。

同時針對老年人身體抵抗力下降進入疾病高發(fā)期，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療設施也會有一定要求。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段

與發(fā)達國家相比，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然處于起步階段，主要表現(xiàn)在以下六個方面：

1.養(yǎng)老地產(chǎn)項目區(qū)域分布不平衡

養(yǎng)老項目主要集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經(jīng)濟圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域地區(qū)僅有少量項目分布。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率較高

在上述四大養(yǎng)老地產(chǎn)聚集區(qū)，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區(qū)空置率超過40%，珠三角地區(qū)空置率也達到36.9%。而一般養(yǎng)老院入住率需要達到75-85%才能實現(xiàn)盈虧平衡。較高的入住率導致大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目基本處于虧損狀態(tài)。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運營成本高

相對比發(fā)達國家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業(yè)則難以獲得大額、低廉養(yǎng)老金支持。國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現(xiàn)有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。此外，受限于土地以招拍掛為主供應方式，拿地成本較高，進而導致養(yǎng)老地產(chǎn)售價過高，將大部分消費群體拒之門外。

4.養(yǎng)老地產(chǎn)相關立法和監(jiān)管缺失

目前中國還沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)進行規(guī)范的法律文件，無論從開發(fā)商拿地還是物業(yè)等配套企業(yè)的運營，都與普通商品房并無二致。相關部門也無法對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營進行有效監(jiān)控。

5.優(yōu)質公立養(yǎng)老機構“一床難求”

公辦養(yǎng)老院收費標準不高，由于是政府出資，環(huán)境選擇通常較好，設備完善，周圍通常也會有醫(yī)療機構，但由于公共養(yǎng)老資源非常有限，普通家庭用戶很難享受到。

以上海靜安區(qū)公辦樂寧老年福利院為例，該福利院僅有167個床位，位于鬧市，每月收費4000~5000元/月，較受歡迎，僅對靜安區(qū)戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。

6.私立養(yǎng)老機構兩極分化：低端質量堪憂，高端收費過高

私立養(yǎng)老院分為低中高三個檔次，低檔養(yǎng)老院通常只提供生活必需品，同時存在空間較小，護理人員不足，環(huán)境設施較差等問題。

高端養(yǎng)老院雖然服務條件較好，但是普遍收費較高。收費區(qū)間在8000-30000元每月，對大部分家庭來說無法負擔。

04、養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求旺盛

養(yǎng)老地產(chǎn)近幾年來逐漸盛行，主要由于兩方面因素造成：

一是中國人口老齡化是不爭的事實。截至2018年底中國65歲及以上的老人1.67億人，占總人口比例從11.4%上升至11.9%，同時出生率為10.94%，下降至歷史低點，人口老齡化加速。

二是中國公辦養(yǎng)老床位供給不足，需要尋求社會力量、組織，通過市場消費解決中國日益嚴峻的養(yǎng)老問題。截至2017年底，每千人擁有床位數(shù)量僅有30.9張。

05、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場迎來全面開放

2018年9月24日，國務院發(fā)布《完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)》，取消了養(yǎng)老機構設立許可，加快推進原有公辦養(yǎng)老機構轉為企業(yè)或者開展公辦民營，支持各類主體參與市場供給。隨著養(yǎng)老機構設立許可全面放開，民營企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)設立養(yǎng)老機構不需報備審批，加快了民營企業(yè)設立養(yǎng)老機構進程，有利于推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展。

06、養(yǎng)老地產(chǎn)建設三大陣營

目前參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設運營主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機構、房地產(chǎn)商和保險機構三大陣營。其中房地產(chǎn)商和保險機構進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時間較晚，2013年，以萬科、保利、綠地首創(chuàng)等為主房地產(chǎn)開發(fā)商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業(yè)，紛紛進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

萬科算是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，2009年萬科推出“隨園嘉樹”標志著萬科邁出了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的第一步；2013年長者社區(qū)隨園嘉樹面世，家庭式康復中心正式對外開放；2016年萬科隨園養(yǎng)老正式形成社區(qū)、機構、居家養(yǎng)老三大服務體系。保利則是全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老地產(chǎn)，打造機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式。

保險機構由于長期持有大規(guī)模低成本資金，適合投資于回收周期較長的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。發(fā)行理財類與長照類養(yǎng)老產(chǎn)品、建設大型養(yǎng)老社區(qū)是此類企業(yè)主要進入方式。

除房地產(chǎn)商和保險企業(yè)外，上市企業(yè)中，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等各個業(yè)務領域企業(yè)也開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，其行業(yè)投資主體呈現(xiàn)多樣化趨勢。

07、各路資本加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場

2019年1月，招商仁和人壽保險股份有限公司于招商蛇口成立養(yǎng)老子公司方案獲得銀保監(jiān)會審批通過，這是2019年1月第四家在養(yǎng)老地產(chǎn)領域推動投資布局的企業(yè)。

近年來各路資本加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)布局，房企、保險、醫(yī)療機構等強強聯(lián)合，目前已有上百家房地產(chǎn)企業(yè)和保險機構布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

08、地產(chǎn) 醫(yī)療保險三方資源整合運作

從近期地產(chǎn)商、保險機構以及其他上市企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)布局動作來看，地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構、醫(yī)療機構三者資源整合，合作開發(fā)養(yǎng)老市場趨勢比較明顯。

2017年以來，國家持續(xù)推進醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老服務模式，發(fā)布了一系列醫(yī)養(yǎng)結合支持政策，2018年9月國務院發(fā)布《完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)》再一次提出推動醫(yī)養(yǎng)結合的發(fā)展。

醫(yī)養(yǎng)結合相關政策引導有效推動了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療企業(yè)合作開發(fā)。

2018年12月19日，太平人壽和太平保利分別與首都醫(yī)療、愛康集團、喜神資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進一步擴大養(yǎng)老領域布局；2018年12月21日，金華開發(fā)區(qū)與上海中醫(yī)藥大學附屬曙光醫(yī)院簽約，計劃共同把金西文旅康養(yǎng)新城打造成為長三角文旅康養(yǎng)示范區(qū)。

由于保險機構持有量低成本資金，房地產(chǎn)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期投資巨大，回收周期較長，目前養(yǎng)老地產(chǎn)資本融資成本較高，房地產(chǎn)開發(fā)商與保險企業(yè)合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，保險機構解決項目開發(fā)資金問題，房地產(chǎn)開發(fā)商解決項目建設問題。

同時保險機構具有豐富的客源優(yōu)勢以及保險理財服務優(yōu)勢，能夠提供金融類型養(yǎng)老服務模式。2018年4月，太平人壽、太平資產(chǎn)、保利地產(chǎn)三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司，太平保利經(jīng)營范圍主要包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和金融投資。