2014中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

編者按：《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院編制，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報(bào)告。本報(bào)告在全經(jīng)聯(lián)各專(zhuān)委會(huì)、會(huì)員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請(qǐng)期待！

以下為《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》系列解讀之商業(yè)地產(chǎn)篇。

一、2014年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及特征

在住宅市場(chǎng)衰落的情況下，商業(yè)地產(chǎn)仍是主要的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)場(chǎng)。但2014年的商業(yè)地產(chǎn)也面臨重大轉(zhuǎn)折。開(kāi)發(fā)商紛紛提出跨界轉(zhuǎn)型、商業(yè)重構(gòu)等未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。區(qū)位細(xì)分、用地細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分、商業(yè)資源細(xì)分，專(zhuān)業(yè)化精細(xì)化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需求強(qiáng)烈。

（一）市場(chǎng)一冷一熱，整體供大于求

2014年的商業(yè)地產(chǎn)可謂是“一冷一熱”：一方面是多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇的降租乃至退租、一些大型購(gòu)物中心的關(guān)店退出市場(chǎng)，另一方面則是很多城市還在跑馬圈地，建造大型的購(gòu)物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米，接近目前存量面積的1/3。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和，面臨過(guò)剩隱憂，這不僅會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，使得空置率攀升，也會(huì)加劇百貨零售業(yè)的虧損。

（二）傳統(tǒng)百貨業(yè)寒冬依舊，開(kāi)始加速分化

2014年，對(duì)于百貨來(lái)說(shuō)，可謂是一個(gè)更加寒冷的冬天。據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，2014年上半年全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百貨企業(yè)關(guān)店數(shù)量達(dá)15家。面臨如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，購(gòu)物中心化、奧特萊斯化、互聯(lián)網(wǎng)化，各大百貨企業(yè)也在謀求轉(zhuǎn)型。但前景依然難料。

（三）社區(qū)商業(yè)異軍突起，表現(xiàn)不俗

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念和模式也在發(fā)生著變化。隨著年青一代的崛起，人們對(duì)個(gè)性化和便利性的追求越來(lái)越凸顯。既時(shí)尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合了這一市場(chǎng)需求。對(duì)于社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費(fèi)客群清晰，可以與顧客實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，同時(shí)其體量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市中心的購(gòu)物廣場(chǎng)、主題Mall，風(fēng)險(xiǎn)可控。

（四）大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的沖擊下，大型購(gòu)物中心也加快了業(yè)態(tài)的調(diào)整。零售類(lèi)業(yè)態(tài)的比重繼續(xù)走低，而以休閑娛樂(lè)、就餐、兒童教育及游樂(lè)等為主的體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重加大。比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“去百貨化”發(fā)展戰(zhàn)略，撤離萬(wàn)達(dá)百貨，增加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、兒童類(lèi)、體育類(lèi)比如溜冰場(chǎng)、健身館、美容SPA等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。同時(shí)，大型購(gòu)物中心也更加重視藝術(shù)化、生態(tài)化、人文化、主題化的打造。  

（五）各大商業(yè)地產(chǎn)商加快布局O2O

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、互聯(lián)網(wǎng)又來(lái)攪局的當(dāng)下，更多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始尋求O2O（線上下單，線下提貨）發(fā)展之道。萬(wàn)達(dá)與百度、騰訊三巨頭聯(lián)手打造萬(wàn)達(dá)電商，不得不說(shuō)為商業(yè)地產(chǎn)O2O的布局又注入了一針強(qiáng)心劑。不過(guò)，對(duì)于O2O模式，很多行業(yè)人士持保留意見(jiàn)。目前成功的O2O模式幾乎沒(méi)有，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)線上線下資源的整合能力不足，另一方面是因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)思路沒(méi)有隨著商業(yè)模式的變化做出相應(yīng)的革新，O2O的路還很長(zhǎng)。

（六）老城區(qū)、“城中村”舊改造受商業(yè)地產(chǎn)商青睞

新型城鎮(zhèn)化加快了老城區(qū)、城中村的改造。由于這些項(xiàng)目多位于人口密集、交通相對(duì)便捷的區(qū)域，一般都會(huì)規(guī)劃相當(dāng)占比的商業(yè)配套。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在這些區(qū)域布局項(xiàng)目，無(wú)論是消費(fèi)圈還是交通圈都不用擔(dān)心，因此對(duì)其青睞有加。