編者按：近日，綠維文旅集團董事長、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰博士受邀參加第三屆中國國際(云南)文化旅游投資洽談會，并做了《資本時代的旅游投融資創(chuàng)新》的主題演講。林峰院長認為旅游大資本時代到來，旅游投融資應該對接資本大時代走向上市、對接混合所有制走向PPP、對接消費金融和共享經(jīng)濟等三個出口，把握旅游金融創(chuàng)新的五大趨勢——資產(chǎn)經(jīng)營價值、投貸結(jié)合模式、產(chǎn)業(yè)鏈融資、多層次資本市場、互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，創(chuàng)新性提出旅游投行思維方式、“旅游+”65533投資模型、旅游綜合投資價值分析模型等，并結(jié)合綠維創(chuàng)景十多年的實踐經(jīng)驗，針對景區(qū)提升、旅居度假、城郊休閑、特色小鎮(zhèn)等投資熱點，進行了詳細的闡述和分享。

一、旅游資本時代

林峰院長認為，現(xiàn)在是旅游房地產(chǎn)時代轉(zhuǎn)型為旅游資本時代。從供給側(cè)角度看，以前供給側(cè)一直是旅游供給房屋，旅游只是房地產(chǎn)配套內(nèi)容，根本不能實現(xiàn)市場需求的真實目標。隨著房地產(chǎn)市場進入到一個靠增值來維系的產(chǎn)品發(fā)展模式，其原有功能逐漸變得不具有吸引力，這實際上是旅游和旅游地產(chǎn)開始回歸產(chǎn)品的本原。從資本的角度看，本原就是現(xiàn)金流，現(xiàn)金流和資本構(gòu)成了旅游開發(fā)、旅游產(chǎn)品提供旅游地產(chǎn)開發(fā)的一個最重要的發(fā)展基礎，并對投資者、資本要素、融資結(jié)構(gòu)的要求產(chǎn)生了巨大差異。在此差異下，旅游投融資的趨勢是以現(xiàn)金流為核心，以可持續(xù)經(jīng)營為內(nèi)容，真正滿足市場需求。無論用什么手法，最終都要取決于如何歸還本金，如何友好支付股息、債息，以及混合所有制下PPP的創(chuàng)新，這三個方面是旅游資本下投資的最重要內(nèi)容。

綠維創(chuàng)景多年來一直在研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的整合，把旅游的盈利結(jié)構(gòu)投資稱之為旅游項目的價值分析。這個價值分析實際上也是旅游投融資基礎和前提。

可將其分為三個方面：

第一個方面稱為：旅游的基礎價值，如氣候環(huán)境、區(qū)位交通、旅游資源本身；

第二個方面稱為不動產(chǎn)價值，任何旅游項目投資，任何文旅項目投資或產(chǎn)業(yè)項目投資，實際都與地產(chǎn)分不開。中國過去十年發(fā)展的主線，實際上是基于土地升值，基于不動產(chǎn)升值的財富增值效應。因此升值空間由此帶來的財富效應及其區(qū)位特點，實際上造成了基于投資評價的第二個要素。

經(jīng)營性資產(chǎn)價值升值，經(jīng)營資產(chǎn)會隨著景區(qū)綜合商業(yè)價值的提升而增值。包括諸如酒店、客棧、旅游演出場所等項目的增值，旅游項目帶來了消費搬運，人氣帶動商氣，實現(xiàn)了區(qū)域商業(yè)聚集，而商氣帶動了區(qū)域經(jīng)營性資產(chǎn)的價值提升。

第三個方面是現(xiàn)金流的價值，最終是由現(xiàn)金流來體現(xiàn)。即使土地、房產(chǎn)實現(xiàn)了升值，但如果賣不出去、兌現(xiàn)不了，其價值依然不能實現(xiàn)?，F(xiàn)金流由旅游帶來的游客量、停留時間和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)三部分組成。有些企業(yè)只做高端、頂級項目，但投入巨大代價卻未必能實現(xiàn)好的收益。但是，如果現(xiàn)金流量足夠大，即使每個人的收益不高，仍然可以帶來巨大的收益。投資一個旅游項目時，如何評價這個項目是否值得投資？未來現(xiàn)值怎么估算？這些都是旅游投融資的前提，我們稱之為投資模型和評價結(jié)構(gòu)。

二、旅游投融資創(chuàng)新

林峰院長指出，在當前中國在政治經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，國家旅游局李金早局長提出“全域旅游”的理念，是非常符合當下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要創(chuàng)新性思維。是國有企業(yè)與政府在擁有強大的控制能力和開發(fā)能力的前提下，中國文化、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一種核心手法。

“大眾旅游時代”全面來臨，未來旅游需求呈現(xiàn)“三避三養(yǎng)”的趨勢，即避寒、避暑、避霾；從休閑到度假，體現(xiàn)了中國的旅游市場需求的多樣化。中國的市場已經(jīng)高度的細分化、多樣化，任何一個基本的產(chǎn)品在中國都有很大的市場，在豐富市場化的前提下，旅游度假最核心的要素是引擎要素、客源導向、產(chǎn)品配套；產(chǎn)品開發(fā)上，重視資源與配套產(chǎn)品的投入。“全域旅游”的提出與度假旅游的新轉(zhuǎn)變，共同促進旅游投融資朝向全新的階段邁進。

現(xiàn)金流成為金融和資本追求的核心，旅游投融資呈現(xiàn)三方面的趨勢：以現(xiàn)金流為核心的資本參與、與旅游消費相結(jié)合的資產(chǎn)證券化、混合所有制下的PPP模式創(chuàng)新等。旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目貸款、PPP、上市公司增發(fā)、并購基金、PE、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式，將成為當前及未來的旅游融資方式。

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