旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)

所謂一級(jí)土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。

旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級(jí)開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講，國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在旅游地產(chǎn)用地這個(gè)類別，而對(duì)于國內(nèi)出現(xiàn)的“旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)”概念，其實(shí)質(zhì)是一級(jí)土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動(dòng)來定義的。

旅游城鎮(zhèn)化中的一級(jí)土地開發(fā)，涉及到很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，一級(jí)開發(fā)往往成本很高，風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好，可以有效的提升區(qū)域地價(jià)，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)盈利。非城市中心的土地，做旅游房地產(chǎn)開發(fā)，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好旅游資源好地價(jià)很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級(jí)開發(fā)空間很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。10萬以內(nèi)成本的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到100萬？或100萬左右的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到500萬？這是旅游房地產(chǎn)最大的難題，也是最大的魅力。

旅游房地產(chǎn)商參與的土地一級(jí)開發(fā)，與城市土地開發(fā)不同，不僅僅要進(jìn)行征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)，帶來人氣。因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，最終帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

我們的結(jié)論是：旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)，是與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合在一起的，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，決定了土地的價(jià)值。因此，建議旅游房地產(chǎn)商在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，必須結(jié)合旅游產(chǎn)品與旅游房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，只有這樣才能真正獲取一級(jí)市場(chǎng)的利潤(rùn)。

當(dāng)然，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作，參與進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利更有保證。

本文關(guān)鍵字：旅游房地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化 查看更多