泛旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究

旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，必須有區(qū)域綜合開發(fā)的理念，運用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構下的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

我們運用泛旅游房地產(chǎn)的架構，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居住（第三居所）房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（一）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟時代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

伴隨著國民經(jīng)濟的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，休閑商業(yè)房地產(chǎn)對城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動作用也日益凸顯。一是對城市商業(yè)的影響，表現(xiàn)在優(yōu)化城市商業(yè)格局，形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點空間格局，加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城市商業(yè)環(huán)境；二是對城市休閑娛樂的影響，可以充實市區(qū)休閑娛樂的內容，引導人們新的休閑娛樂需求；三是對城市地域空間的影響，有利于加快新城區(qū)的發(fā)展，促進舊城區(qū)的改造，形成新的城市功能區(qū)；四是可以改造城市空間，優(yōu)化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增強城市吸引力；五是有助于提升城市土地開發(fā)價值，可以擴大政府稅基，提高社會公共福利水平。

1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)

城市休閑商業(yè)地產(chǎn)以追求現(xiàn)代時尚潮流文化為主，功能齊全，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，且形式多樣，典型代表有重慶南濱路，北京王府井等。其開發(fā)類型主要有以下幾種：

（1）特色商業(yè)休閑街區(qū)

特色商業(yè)街區(qū)是都市休閑的核心產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式。對政府和開發(fā)商來說，都有很大的操作空間，可以有效的實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集，同時對各類游客有著強烈的吸引力，是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)突破的特色抓手。有現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)、民俗特色休閑街區(qū)、濱水休閑街區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。這類街區(qū)在開發(fā)中，應以文化的打造為著力點，以景區(qū)化為打造手段，以休閑化為活力激發(fā)的催化劑。

（2）大型購物中心（SHOPPINGMALL）

大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài)，它們都具有規(guī)模化、一站式、集約化等特點。一般來說，SHOPPINGMALL集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施；此外，SHOPPINGMALL還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗。

（3）游憩商業(yè)區(qū)（RBD）

RBD是國際中心城市推出的與其商務中心功能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，并與商務相結合，形成一種新型的旅游休閑商業(yè)區(qū)，成為現(xiàn)代都市新亮點。特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結合，作為城市休閑中的核心項目，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結構。

2、旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)

旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據(jù)旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在旅游區(qū)中的地理位置和旅游與購物的功能布局，分為位于旅游區(qū)內的旅游休閑商業(yè)區(qū)（旅游景點商業(yè)地產(chǎn)）和位于旅游區(qū)附近與旅游景點隔離開的休閑商業(yè)區(qū)。

旅游區(qū)內的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)，與旅游區(qū)的自然、人文景觀融為一體，以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區(qū)附近與旅游景點隔離開的休閑商業(yè)區(qū)，可分為兩種類型，一類是在旅游區(qū)主要交通出入口，自發(fā)形成一個為旅游活動服務的設施集中區(qū)，如南京夫子廟由食肆、文具店、書畫軒等組成的購物街區(qū)；一類是在大型自然人文景觀周邊，利用自然人文景觀的文化特色開發(fā)與之相應的休閑商業(yè)街區(qū)，如成都的錦里等。

（二）休閑居住（第二居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內容，是周末郊區(qū)休閑居所。

此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時以內的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設計的養(yǎng)老型公寓等。

休閑居住地產(chǎn)對新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響作用，主要反映在創(chuàng)新城市發(fā)展模式，創(chuàng)新城市生活方式和加快城鎮(zhèn)化進程等方面。具體而言，一是可以改變目前城市 “攤大餅”式的擴張和“衛(wèi)星城”式的發(fā)展模式，為城市發(fā)展開創(chuàng)新的模式；二是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng)造了一種新的生活方式，酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂、居住等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)?；鐓^(qū)中，提倡高尚多元的文化品位，商業(yè)配套和生活服務功能彰顯休閑元素，體現(xiàn)出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式；三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動了農村新村和社區(qū)建設，促進了城鄉(xiāng)經(jīng)濟的融合程度，對新型城鎮(zhèn)化的進程起到了重要的推動和促進作用。同時，依靠挖掘文化資源、創(chuàng)造休閑生活的高品質物業(yè)，休閑居住房地產(chǎn)還有利于城鎮(zhèn)化進程中地域文化的傳承和發(fā)揚。

（三）度假居住（第三居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定時間。

在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：

1、濱海度假地產(chǎn)

世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱，海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時間最久、產(chǎn)業(yè)最成熟、開發(fā)規(guī)模最大的一種休閑地產(chǎn)類別。海是最好也是最稀缺的自然資源，因此海濱休閑地產(chǎn)是相對高端的休閑地產(chǎn)類型。

2、防寒避暑地產(chǎn)

防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源，以避暑度假或防寒度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)模式。為了迎合消費者多元化、個性化的需求，防寒避暑地產(chǎn)中往往會融入休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生等元素。這類地產(chǎn)具有明顯的季節(jié)性及地域性，怎樣通過分時度假理念的融入，來激活淡季的地產(chǎn)運營，是這類地產(chǎn)開發(fā)的關鍵。

3、運動度假地產(chǎn)

以高爾夫和滑雪為代表的運動類度假地產(chǎn)，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，能夠有力提升整個度假村的整體吸引力，并提高綜合收益。

4、康療養(yǎng)生地產(chǎn)

溫泉以其康復療養(yǎng)與休閑養(yǎng)生的雙重特性，對度假地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。

養(yǎng)生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域為依托，滿足消費者追求延年益壽、強身健體、修復保健以及養(yǎng)生文化體驗而提供的各種類型的地產(chǎn)。它一般遠離大城市，多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區(qū)，配以醫(yī)療、交通、教育、康體娛樂等相關設施。隨著休閑養(yǎng)生需求迅猛發(fā)展，養(yǎng)生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。

（四）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調控政策實施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

度假酒店單元，銷售回租模式的運用，保證了業(yè)主持有產(chǎn)權，可以每年消費一定時段，同時享受經(jīng)營收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個人可以進行出租。因此具備經(jīng)營性質，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。

度假會所，是以機構為銷售對象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會所比一般別墅大，處于酒店管理之內，對于中國及其龐大的國有、股份、私營機構而言，是一種商業(yè)物業(yè)，又是機構進行商務接待和會議公務的場所。最大的優(yōu)點在于，會所可以由酒店托管經(jīng)營。機構集可以享用會所，又可以獲取經(jīng)營收益，還能夠資產(chǎn)保值增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運作。會所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。

（五）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務價值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結合醫(yī)療、康復、休閑等等養(yǎng)老服務。

養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、托老所等。而一個成功的養(yǎng)老居住地產(chǎn)項目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要滿足生活服務功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護理功能、商業(yè)功能等等，向老年人提供公園、健身區(qū)、棋牌室、醫(yī)療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣理發(fā)服務等等配套產(chǎn)品。

（六）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠對地方經(jīng)濟產(chǎn)生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內的曲江新城也是一個文化帶動的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

綜合來看，文化創(chuàng)意房地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區(qū)域，是一具有鮮明文化形象并對外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng)生產(chǎn)、服務、商貿、居住為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)內形成了一個包括生產(chǎn)――發(fā)行――消費產(chǎn)供銷一體的文化產(chǎn)業(yè)鏈。

藝術集聚區(qū)是一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地，聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng)意人才以及產(chǎn)業(yè)。它在區(qū)域社會發(fā)展中，不僅僅表現(xiàn)為經(jīng)濟的帶動核，更是現(xiàn)代人的文化生活和現(xiàn)代理念的傳播中心。它為城市帶來的是人氣的聚集與城市軟實力的提升。比如北京的798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術集中地。

（七）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運作為手段，集農業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農業(yè)場所。

作為生態(tài)型休閑農莊，農業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎，因此農業(yè)應當繼續(xù)作為園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應放到后期發(fā)展，通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

綠維綜合多年的經(jīng)驗，認為根據(jù)打造主題的不同，農莊主要有以下幾種開發(fā)類型：

（1）特色農業(yè)農莊：定位景觀農業(yè)體驗、創(chuàng)意農業(yè)休閑等，開發(fā)農業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動；

（2）科普教育農莊：兼顧生產(chǎn)、科技示范與科普教育功能，在農業(yè)科研基地的基礎上建設、利用科研設施作景點、融入現(xiàn)代審美觀的特色型發(fā)展模式；

（3）風水養(yǎng)生文化農莊：充分結合地形地貌，導入風水養(yǎng)生理念，結合風水藝術景觀來構建風水農莊；而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項目地特有的養(yǎng)生資源，推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式；

（4）商務會都農莊：以優(yōu)美田園風光為依托，利用優(yōu)質的生態(tài)環(huán)境建立特色主題，建設商務套房、會議室等商務必要設施，圍繞商務活動、集會、團體性接待形成對應的配套服務項目如康體、康療、歌舞宴等；

（5）果酒莊園：以酒文化為主線，帶動各類特色果品的種植、采摘和體驗，同時形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等；

（6）體育公園型莊園：融入現(xiàn)代體育運動與康體度假，打造體育花園與康復社區(qū)為主題的休閑農莊；

（7）低碳環(huán)保莊園：通過一批具有示范意義和推廣價值的綠色生態(tài)建筑、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品，形成體現(xiàn)未來生活的未來主題農莊。

（八）新農村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設內容，同樣形成了帶動旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力。

“鄉(xiāng)村民居”：一般為農民的生活生產(chǎn)資料，具備接待功能即“農家樂”，如果是較大景區(qū)周邊的農家，其盈利效益非?？捎^；間接轉讓的鄉(xiāng)村民居，具有生活與經(jīng)營雙重功能。

新農村社區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)，是旅游新農村社區(qū)中經(jīng)營性的休閑商業(yè)地產(chǎn)，可以結合新農村旅游發(fā)展，形成餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、民俗工坊街區(qū)等，在新農村社區(qū)城鎮(zhèn)化中，這類產(chǎn)品比例會逐步增多。

“研究報告”系列成果，請繼續(xù)閱讀：

報告綱要：旅游引導的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化模式研究

報告摘要一：旅游是區(qū)域綜合發(fā)展的重要新型動力

報告摘要二：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式

報告摘要三：旅游引導的新型城鎮(zhèn)化模式研究

報告節(jié)選一：旅游綜合體--新型城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新模式

報告節(jié)選二：旅游產(chǎn)業(yè)導向的新型農村社區(qū)研究

報告節(jié)選三：城市旅游化推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展

報告節(jié)選四：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展

報告節(jié)選五：旅游業(yè)態(tài)模式探索

報告節(jié)選六：旅游小城鎮(zhèn)--小城鎮(zhèn)的特色化發(fā)展之路

本文關鍵字：旅游房地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化 查看更多