地價(jià)計(jì)收與項(xiàng)目監(jiān)管

第四節(jié) 地價(jià)計(jì)收

第五十六條 以下用地適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)：

(一)福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)原農(nóng)村集體已劃定紅線范圍內(nèi)的用地。

(二)寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗兩區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定給原農(nóng)村集體的非農(nóng)建設(shè)用地。

(三)1993年以后，以土地主管部門核發(fā)的用地批復(fù)或者土地使用權(quán)出讓合同形式批準(zhǔn)給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位的征地返還用地。

已批準(zhǔn)合作建房并簽訂土地使用權(quán)出讓合同、已辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者享受過城中村地價(jià)政策的用地不再適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。

符合本條第一款規(guī)定的用地中的工業(yè)區(qū)部分，按照《辦法》第三十六條規(guī)定計(jì)收地價(jià)。

第五十七條 拆除重建類工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為物流或者研發(fā)用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定計(jì)收地價(jià)。其中，物流用地的公告基準(zhǔn)地價(jià)按照工業(yè)和商業(yè)公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值測(cè)算，研發(fā)用地的公告基準(zhǔn)地價(jià)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值測(cè)算。

拆除重建類工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定為市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定測(cè)算地價(jià)，并以鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價(jià)修正系數(shù)予以修正。

第五十八條 項(xiàng)目包含按照本細(xì)則第十四條規(guī)定出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地，或者改造后劃分為多個(gè)地塊且地上建筑物包含多種用途的，在進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)，應(yīng)以改造后各種用途建筑物的總建筑面積和出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地總面積分別計(jì)算各種用途建筑物的平均容積率。

第五十九條 項(xiàng)目包含按照本細(xì)則第十四條規(guī)定出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地的，改造后零星用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算：

(一)零星用地已進(jìn)行轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)?，按照市?chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。

(二)零星用地未進(jìn)行轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)?，按照公告基?zhǔn)地價(jià)測(cè)算。

第六十條 項(xiàng)目改造前拆除范圍內(nèi)包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的，按照以下標(biāo)準(zhǔn)和次序進(jìn)行地價(jià)測(cè)算：

(一)出讓給實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不大于原有城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照《辦法》第三十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。

(二)開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部分用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照《辦法》第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。

(三)開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照《辦法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。其中，可進(jìn)行地價(jià)扣減的原有合法建筑面積，為拆除范圍內(nèi)除去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)配合提供相關(guān)建筑物權(quán)屬資料，以進(jìn)行地價(jià)扣減。

第六十一條 按照《辦法》及本細(xì)則第四章規(guī)定完成功能改變的建筑物實(shí)施拆除重建的，按照《辦法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)，自改變功能補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議、增補(bǔ)協(xié)議起未超過10年的，按照未改變功能前的土地用途計(jì)算地價(jià);超出10年的，按照改變功能后的土地用途計(jì)算地價(jià)。

第六十二條 市政府2006年發(fā)布的《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見》確定的70個(gè)項(xiàng)目，改造后原有城中村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照《辦法》第三十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算;原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照《辦法》第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算;其余用地根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。

市政府對(duì)上述地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適用時(shí)限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十三條 出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的用地包含多個(gè)地塊的，以項(xiàng)目為單位測(cè)算并計(jì)收地價(jià)總額，并按照改造后地上建筑物功能和面積，按比例進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)?，作為確定單個(gè)地塊土地使用權(quán)出讓合同地價(jià)金額的依據(jù)。

第六十四條 項(xiàng)目地下空間的開發(fā)、利用和管理應(yīng)當(dāng)遵循保護(hù)資源、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先的原則，在符合全市地下空間開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在城市更新單元規(guī)劃中予以統(tǒng)籌規(guī)劃。

項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)規(guī)劃開發(fā)的地下空間，未被規(guī)劃用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，其地下空間土地使用權(quán)可結(jié)合該項(xiàng)目土地使用權(quán)一并出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體，地價(jià)按照地上建筑物地價(jià)測(cè)算規(guī)則進(jìn)行測(cè)算，并以地下空間地價(jià)修正系數(shù)予以修正，納入項(xiàng)目整體地價(jià)計(jì)收。

第五節(jié) 項(xiàng)目監(jiān)管

第六十五條 在項(xiàng)目申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，主管部門應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置方案和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的履行情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見。搬遷補(bǔ)償安置方案確定的用于補(bǔ)償安置的房屋不得納入預(yù)售方案和申請(qǐng)預(yù)售。

在項(xiàng)目申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，主管部門應(yīng)當(dāng)就城市更新單元規(guī)劃確定的拆除、搬遷等捆綁責(zé)任的履行情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見，以確保城市更新單元規(guī)劃落實(shí)到位。

第六十六條 市、區(qū)政府相關(guān)部門對(duì)城市更新單元規(guī)劃確定的獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)立項(xiàng)應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先安排，與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。相關(guān)部門也可以委托城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體代為建設(shè)，在建設(shè)完成后按照有關(guān)規(guī)定予以回購。

第六十七條 搬遷補(bǔ)償安置方案確定用于回遷的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)區(qū)城市更新職能部門備案的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，以被搬遷人為權(quán)利人辦理分戶登記。登記價(jià)格以搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的價(jià)格為準(zhǔn)，未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進(jìn)行補(bǔ)充約定。

按照土地使用權(quán)出讓合同及監(jiān)管協(xié)議相關(guān)內(nèi)容，由項(xiàng)目實(shí)施主體建設(shè)并無償移交給政府的相關(guān)配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)以政府相關(guān)管理部門為權(quán)利人辦理登記。

第六十八條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施完成后，市產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入進(jìn)行監(jiān)管，保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向落實(shí)到位。

對(duì)于按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納地價(jià)的項(xiàng)目，實(shí)施完成后實(shí)際進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定不屬于市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，由市產(chǎn)業(yè)部門責(zé)令改正。

第六十九條 實(shí)施主體已經(jīng)區(qū)城市更新職能部門確認(rèn)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由該實(shí)施主體辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)并實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收之前不得轉(zhuǎn)讓。

第六節(jié) 政府組織實(shí)施

第七十條 市、區(qū)政府可以通過房屋征收、土地和房地產(chǎn)收購等方式對(duì)城市更新單元內(nèi)的用地進(jìn)行整合，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權(quán)或者成立、授權(quán)相關(guān)城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)具體實(shí)施拆除重建類城市更新項(xiàng)目。

第七十一條 根據(jù)城市發(fā)展需要和全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃等規(guī)劃的要求，為實(shí)施城市規(guī)劃，由政府組織對(duì)具有危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等情形的區(qū)域進(jìn)行城市更新，需要調(diào)整使用土地的，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行房屋征收。

拆除重建類城市更新項(xiàng)目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體，經(jīng)綜合判斷確有實(shí)施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。

第七十二條 政府根據(jù)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施需要，可以按照以下方式進(jìn)行土地和房地產(chǎn)收購：

(一)政府相關(guān)部門或者其成立、授權(quán)的機(jī)構(gòu)與權(quán)利主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)權(quán)利主體進(jìn)行補(bǔ)償。

(二)政府相關(guān)部門或者其成立、授權(quán)的機(jī)構(gòu)按照《辦法》第三十一條規(guī)定，確定補(bǔ)償方案，通過招標(biāo)方式引入市場(chǎng)主體，由市場(chǎng)主體承擔(dān)與權(quán)利主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議等具體工作，搬遷補(bǔ)償費(fèi)用和市場(chǎng)主體的合理利潤(rùn)從土地公開出讓收入中支付。

(三)政府相關(guān)部門或者其成立、授權(quán)的機(jī)構(gòu)按照《辦法》第三十一條規(guī)定，與權(quán)利主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定補(bǔ)償?shù)變r(jià)及土地出讓收入的分成方案，最終的補(bǔ)償金額為補(bǔ)償?shù)變r(jià)和土地出讓收入分成的總額。

具體的補(bǔ)償形式包括貨幣補(bǔ)償、回遷物業(yè)補(bǔ)償及兩者相結(jié)合的方式等。

第七十三條 市場(chǎng)主體通過房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、房地產(chǎn)收購等方式，已取得項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)建筑面積占總建筑面積90%以上且權(quán)利主體數(shù)量占總數(shù)量90%以上的房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可以申請(qǐng)由政府組織實(shí)施該項(xiàng)目。

政府對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的緊迫性和可行性、市場(chǎng)主體提供的收購補(bǔ)償方案的真實(shí)性和合理性、剩余房地產(chǎn)權(quán)益取得的可實(shí)施性等因素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實(shí)施。

第六章 附 則

第七十四條 本細(xì)則所規(guī)定的公示，以現(xiàn)場(chǎng)展示或者網(wǎng)站公示形式進(jìn)行的，若有公示時(shí)間要求，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)在現(xiàn)場(chǎng)或者網(wǎng)站進(jìn)行持續(xù)公示;以深圳特區(qū)報(bào)或者深圳商報(bào)刊載形式進(jìn)行的，若有公示時(shí)間要求，應(yīng)至少刊載一次并明確在規(guī)定時(shí)間內(nèi)可進(jìn)行意見反饋。

本細(xì)則所規(guī)定的公告，以網(wǎng)站公告形式進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)持續(xù)公告;以現(xiàn)場(chǎng)展示形式進(jìn)行的，若有公告時(shí)間要求，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持續(xù)公告;以深圳特區(qū)報(bào)或者深圳商報(bào)刊載形式進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)至少刊載一次。

本細(xì)則所規(guī)定的公示、公告時(shí)間，均以自然日計(jì)算。

第七十五條 在城市更新單元納入更新單元計(jì)劃后，其區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物權(quán)利人不得再出具設(shè)立企業(yè)的經(jīng)營性場(chǎng)地使用證明，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門不再辦理該區(qū)域內(nèi)的企業(yè)設(shè)立登記。區(qū)域內(nèi)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施，在一定期限內(nèi)辦理注銷或者地址變更。已批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃確定的非拆除重建區(qū)域除外。

第七十六條 有關(guān)單位和個(gè)人在開展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計(jì)劃申報(bào)、城市更新規(guī)劃編制與審批、實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)等城市更新活動(dòng)中，有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實(shí)、侵害個(gè)人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變?cè)煳募⑸⒉继摷傩畔?、炒賣項(xiàng)目、行賄等行為的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門及時(shí)查處，并責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，取消其參與城市更新活動(dòng)的資格;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第七十七條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

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