一、旅游產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)的特殊性

1、資源的國有性：旅游資源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的資源，因土地屬性國有，旅游資源一般為國有。

2、資源的非流通性：更為重要的是，在法律上，風(fēng)景名勝資源和文物保護(hù)單位的經(jīng)營權(quán)，是不可轉(zhuǎn)讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)投資的“資源限制”。

3、資源保護(hù)與旅游開發(fā)的矛盾：旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個(gè)不可動(dòng)搖的基點(diǎn)。問題是因?yàn)槭艿襟w制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護(hù)”之名來抗拒合理的開發(fā)利用，特別是由社會(huì)投資參與的開發(fā)。

4、旅游目的地的區(qū)域性與旅游項(xiàng)目的區(qū)域依賴性：旅游項(xiàng)目（景區(qū)、賓館等），只是目的地系統(tǒng)中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開展運(yùn)作，也不可能代替目的地進(jìn)行營銷推廣，只能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部形成市場(chǎng)合作結(jié)構(gòu)，借助目的地整體營銷，開拓項(xiàng)目的市場(chǎng)。這樣，旅游項(xiàng)目投資，就形成了對(duì)區(qū)域的整體運(yùn)作的深度依賴，自主運(yùn)作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。

5、跨行業(yè)的綜合復(fù)雜性：我將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個(gè)：1）游憩行業(yè)：景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)；2）接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會(huì)議、展覽等。3）營銷行業(yè)：旅行商、旅游媒介廣告。4）交通行業(yè)：公路、鐵路、航運(yùn)、水運(yùn)。5）建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾。6）生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。7）商業(yè)行業(yè)：旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。8）旅游智業(yè)：規(guī)劃、策劃、管理等。

6、多環(huán)節(jié)配合的服務(wù)消費(fèi)特性：出游過程需要媒介、旅行社、運(yùn)輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個(gè)環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費(fèi)的服務(wù)整合，是一個(gè)多環(huán)節(jié)服務(wù)鏈。因此，旅游產(chǎn)品的營銷與業(yè)績(jī)，相互依賴非常強(qiáng)，需要服務(wù)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障。對(duì)于旅游項(xiàng)目投資，對(duì)其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴，成為無法自主控制的重要風(fēng)險(xiǎn)。

7、異地預(yù)先銷售與本地現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)：“異地預(yù)先銷售”，是指游客在客源地通過旅行社進(jìn)行旅游預(yù)定；在目的地進(jìn)行游憩時(shí)，才實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的消費(fèi)，也才真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售?？驮吹嘏c目的地之間的時(shí)空差異，決定了旅游產(chǎn)品營銷與經(jīng)營的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。

8、資源的獨(dú)特性不等于產(chǎn)品的獨(dú)特性：資源不等于產(chǎn)品。真正構(gòu)成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個(gè)結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

9、市場(chǎng)需求的多樣性與時(shí)代變化：出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；希望一個(gè)旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場(chǎng)的需求，這對(duì)產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。市場(chǎng)的需求，隨時(shí)間的推移，有著非常大的變化。處于快速致富的過程之中的中國市場(chǎng)，生活水平、時(shí)尚趨勢(shì)、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。

10、自助化趨勢(shì)與深度服務(wù)化趨勢(shì)同時(shí)并存：自助旅游，喜歡自主決定游憩過程，對(duì)于深度的精細(xì)的服務(wù)，不會(huì)過多的要求，相反，他們會(huì)自己尋找新的游樂，從社會(huì)與自然的豐富性中得到需求的滿足。另外一種服務(wù)深度化和精細(xì)化的要求：要求旅游服務(wù)更加符合游客的多樣化需要，服務(wù)水平、服務(wù)方式、服務(wù)過程達(dá)到更高的水準(zhǔn)。

二、旅游投資的主要特征

1、高投入與持續(xù)回報(bào)的投入產(chǎn)出特征：旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，進(jìn)入性投資的加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的國際化，使旅游的高投入，并不能產(chǎn)生快速的回收。因?yàn)槁糜问且粋€(gè)持續(xù)回報(bào)的長(zhǎng)效投資產(chǎn)業(yè)。中國的民營資本，已經(jīng)適應(yīng)了快速投資，快速回收的短平快投資理念。我們提出“五重杠桿運(yùn)作模式”的目的，就是解決高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。

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