資源開發(fā)型旅游投資，已經(jīng)形成了“投資門檻高，收益時間長”的特點，因此，旅游招商引資越來越難。房地產(chǎn)投資，收益高，回收快，成為制造中國富豪的領(lǐng)域，房地產(chǎn)商，也成為各個行業(yè)招商引資的對象。借力房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展模式，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。這一組文章，就旅游產(chǎn)業(yè)如何借助房地產(chǎn)商的實力，利用旅游房地產(chǎn)的商業(yè)模式，大力推進區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進行了深入研究。

一、云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的“重頭戲” 

云南省委、省政府提出“云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)”的號召，在全國旅游界引起了廣泛的關(guān)注。云南旅游面對四川旅游的崛起，感到壓力很大。因此，老旅游大省提出新目標，是深刻反省的結(jié)果。 

四川旅游的崛起，模式非常簡單：旅游是四川的“一把手政治”！ 

四川以黨政主導，強力推進，堅持不懈，輪流發(fā)展的方式，以一把手抓旅游為要務，形成了“旅游大會”模式，成效顯著，成為“黨政主導旅游發(fā)展”的經(jīng)典。

 云南如何面對競爭，創(chuàng)新模式發(fā)展呢？我們可以從云南狠抓“旅游小鎮(zhèn)”中，找到新的政府運營理念--以城市經(jīng)營的成功經(jīng)驗為借鑒的理念--以土地開發(fā)帶動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念。

據(jù)有關(guān)報道，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”，是建設旅游小鎮(zhèn)。為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持，并專門成立旅游小鎮(zhèn)建設協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，全面推進該項建設。

首先，從今年起，從全省項目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小鎮(zhèn)建設項目貼息、規(guī)劃補助和市場營銷。其次，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。第三，放開農(nóng)民進鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學、參軍、就業(yè)福利補貼、社會保障等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇。到2007年，云南將對全省旅游小鎮(zhèn)建設進行評比，對成績突出的小鎮(zhèn)將頒發(fā)“云南旅游名鎮(zhèn)”牌匾，給予重獎。

二、“旅游小鎮(zhèn)”的商機何在？ 

旅游地產(chǎn)的興起，是旅游小城鎮(zhèn)特別是旅游城市開發(fā)的一個主動力。將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，實際上，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)建設。

小城鎮(zhèn)建設是中國城市化進程中非常重要的一個部分，是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。因此，國家給予小城鎮(zhèn)建設大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口。

但是，小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價格非常低，本地居民購買力不強，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣。

只有旅游房地產(chǎn)，對于擁有旅游資源的小鎮(zhèn)建設而言，意味著巨大的商機--因為旅游房地產(chǎn)的買家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。

以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機！

將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理、麗江、昆明等地，已經(jīng)得到實踐，并走在了云南旅游地產(chǎn)的前列。高爾夫地產(chǎn)成為最經(jīng)典的樣板，激勵著房地產(chǎn)商的極大熱情。

云南省建設廳總規(guī)劃師韓先成先生指出，以保護不可再生資源為前提，通過商業(yè)化理念運作，云南的旅游地產(chǎn)一定會迎來一個高速發(fā)展期。

這就是云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一--以地產(chǎn)撬動旅游產(chǎn)業(yè)的運作模式--城市經(jīng)營與旅游結(jié)合的主要節(jié)點。

三、旅游小鎮(zhèn)的分類

旅游小鎮(zhèn)，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導的小鎮(zhèn)。我們將其細分為資源主導型分為資源主導型、旅游接待型和生態(tài)觀光型三類。

1、資源主導型旅游小鎮(zhèn)

即自身擁有旅游資源成為旅游目的地的小城鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn)，主要為古鎮(zhèn)，特別是國家歷史文化名鎮(zhèn)，具有非常好的古鎮(zhèn)風貌，形成了旅游吸引力，古鎮(zhèn)本身就是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的特色建筑、風水情調(diào)、民俗文化等，都吸引著觀光和休閑游客。而依托古鎮(zhèn)開發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項目，在麗江、大理都非常成功。 

 溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個特殊種類，全國有幾十個溫泉鎮(zhèn)，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮(zhèn)，其中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安寧溫泉鎮(zhèn)，擁有“天下第一湯”，已經(jīng)開發(fā)了別墅樓盤賣得不錯；安徽烏江的香泉鎮(zhèn)，借香泉溫泉把房子賣給了南京人；北京的小湯山，成為會議休閑集散地。

２、旅游接待型旅游小鎮(zhèn) 

 著名自然風景景區(qū)，一般都在遠離城市的地方。在這些旅游目的地的周邊，形成的人口聚居地，就是旅游小鎮(zhèn)。這一類小鎮(zhèn)，本身不是景區(qū)，但是自然生態(tài)環(huán)境都很好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設的重點區(qū)域，這就是接待型旅游小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常為遠離旅游中心城市的著名風景區(qū)的重要門戶和游客主通道，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢，開展旅游接待工作。

接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域，既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。

3、生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)

最為大量的旅游小鎮(zhèn)，是生態(tài)環(huán)境非常好，以生態(tài)人居為特色發(fā)展的小鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對于北京、上海這樣的超大城市，距離在100公里以內(nèi)；對于成都、西安這樣的城市，距離在60公里以內(nèi)；對于煙臺、石家莊這樣的城市，距離在30公里以內(nèi)；對于許昌、綿陽這樣的城市，距離在15公里以內(nèi)；這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目標，是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標。此類小城鎮(zhèn)以接待城市休閑居民，開展農(nóng)業(yè)觀光等鄉(xiāng)村旅游為主，進一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。

四、規(guī)劃“旅游小鎮(zhèn)” 的要領(lǐng) 

以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導城鎮(zhèn)發(fā)展，以城鎮(zhèn)建設配合旅游功能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的系統(tǒng)整合。 

１、規(guī)劃的要求

１）旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主導區(qū)域經(jīng)濟社會總體發(fā)展戰(zhàn)略； 

２）區(qū)分類別：觀光小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、集散小鎮(zhèn)、過境小鎮(zhèn)；

３）城鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡發(fā)展；

４）城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎設施配套；

５）城鎮(zhèn)社會生活配套；

６）城鎮(zhèn)行政管理要求；

７）鎮(zhèn)村體系結(jié)構(gòu)與互動；

８）城市化目標、過程及其規(guī)律； 

２、規(guī)劃的關(guān)鍵

１）產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，是基礎；

２）旅游吸引力動力機制的設計，最重要；

３）具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項目策劃，是關(guān)鍵；

４）鎮(zhèn)域旅游整合，是目標；

５）旅游小城鎮(zhèn)的特定功能開發(fā)及其布局，是落地；

６）景觀規(guī)劃，是特色；

７）政府運營模式，是價值；

８）商業(yè)運作模式，是操作性的結(jié)晶。 

３、規(guī)劃的原則

１）小鎮(zhèn)區(qū)域旅游吸引力的打造－－動力機制的建構(gòu)；

２）小鎮(zhèn)旅游功能定位－－集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂；

３）小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能配置與協(xié)調(diào)發(fā)展－－城鎮(zhèn)規(guī)劃；

４）小鎮(zhèn)的風貌規(guī)劃－－旅游景觀吸引力與休閑度假環(huán)境。

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