國務(wù)院常務(wù)會(huì)議全面部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作,特別指出:堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點(diǎn)。

對(duì)于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。各地要嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力,科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項(xiàng)債券發(fā)行力度。嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。

之前政府購買棚改模式是棚改的主要方式。所謂政府購買棚改服務(wù),是指:由政府授權(quán)主管部門通過法定招投標(biāo)程序,與市場化企業(yè)(主要是城投,不在銀監(jiān)名單)簽訂政府采購服務(wù)合同后,由市場化企業(yè)與銀行進(jìn)行融資,政府根據(jù)合同約定分期向企業(yè)支付政府采購資金用于項(xiàng)目資本金投資及償還銀行貸款。其中最為核心的是,城投以政府購買服務(wù)合同向銀行質(zhì)押融資,相當(dāng)于政府對(duì)相關(guān)棚改融資兜底。

財(cái)政部2017年印發(fā)的財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)文稱,嚴(yán)禁將建設(shè)工程與服務(wù)打包作為政府購買服務(wù)項(xiàng)目;嚴(yán)禁將金融機(jī)構(gòu)、融資租賃公司等非金融機(jī)構(gòu)提供的融資行為納入政府購買服務(wù)范圍。但棚改是豁免的范圍。

6月財(cái)政部公布《政府購買服務(wù)》(征求意見稿)稱,政府購買服務(wù)合同履行期限或項(xiàng)目實(shí)施期限一般為一年,部分可適當(dāng)延長,最長為3年。而棚改項(xiàng)目時(shí)長一般都超過3年。

2018年10月25日,住建部在北京主持召開部分省市座談會(huì),研究2019年棚改政策。地方層面,安徽、江西、山東、四川、貴州五省和各省1個(gè)城市代表參會(huì),國家發(fā)改委、財(cái)政部、人民銀行出席會(huì)議。會(huì)議直接指出,2019年政府購買棚改模式取消,但鼓勵(lì)國開行、農(nóng)發(fā)行對(duì)收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。而根據(jù)財(cái)預(yù)[2018]28號(hào)文,棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券的發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)到項(xiàng)目,以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入、專項(xiàng)收入進(jìn)行償還。(專項(xiàng)收入包括屬于政府的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施銷售、租賃收入以及其他收入)。因項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)收入暫時(shí)難以實(shí)現(xiàn),不能償還到期債券本金時(shí),可在專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)發(fā)行棚改專項(xiàng)債券周轉(zhuǎn)償還,項(xiàng)目收入實(shí)現(xiàn)后予以歸還。棚改項(xiàng)目的收益主要來自于棚改騰挪出來的土地出讓收益,因此和地價(jià)、房價(jià)密切相關(guān),一二線城市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可以平衡,但三四線城市、縣城如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益與融資自求平衡?值得探討。

本文僅以安徽省合肥市肥東縣某棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為例,以公開的債券發(fā)行資料為基礎(chǔ),對(duì)其項(xiàng)目收益與融資自平衡進(jìn)行測(cè)算邏輯分析。為項(xiàng)目收益與融資自平衡專項(xiàng)債創(chuàng)新品種債券中涉及土地出讓收入作為其債券專項(xiàng)收入組成部分時(shí)的測(cè)算提供方法論參考。(本文中所取數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)絡(luò)公開信息。)

一、項(xiàng)目收益與融資自平衡定性分析

分析因素

項(xiàng)目收益

項(xiàng)目融資

預(yù)測(cè)基礎(chǔ)

政府制定的土地出讓計(jì)劃

擬發(fā)行債券需償還本金及利息

可返還政府收益

以前年度已發(fā)行債券本金需在本次發(fā)行債券存續(xù)期內(nèi)需償還的本金及利息

土地出讓價(jià)格預(yù)測(cè)(參考因素:項(xiàng)目建設(shè)期、近幾年項(xiàng)目周邊地塊成交情況、2018年安徽省各地市、區(qū)縣GDP增速、土地出讓金收入管理情況)

預(yù)計(jì)未來發(fā)行的債券需償還本金及利息

其他融資性還本付息

是否平衡的評(píng)價(jià)指標(biāo)

本息覆蓋倍數(shù)

計(jì)算公式:本息覆蓋倍數(shù)=土地出讓凈收益/還本付息合計(jì)數(shù)

作用:用于判斷項(xiàng)目的凈收益對(duì)融資資金覆蓋情況

結(jié)果:大于1,表示預(yù)計(jì)未來年度土地出讓收入能夠覆蓋債券期內(nèi)本金和利息,即表明項(xiàng)目能夠取得凈收益與融資平衡。

小于1,表示預(yù)計(jì)未來年度土地出讓收入不能夠覆蓋債券期內(nèi)本金和利息,即表明項(xiàng)目不能取得凈收益與融資平衡,需要由政府基金預(yù)算收入統(tǒng)籌安排。

二、項(xiàng)目收益與融資自平衡定量分析—以安徽省肥東縣為例

以安徽省合肥市肥東縣撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)新文苑拆遷安置小區(qū)項(xiàng)目資金平衡預(yù)測(cè)為例,分析項(xiàng)目收益與融資自平衡的測(cè)算邏輯。

1.項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目總投資額

37663.56萬元

項(xiàng)目資本金

7663.56萬元

發(fā)行債券額

2018年擬發(fā)行棚改專項(xiàng)債12000萬元,

預(yù)計(jì)2019年發(fā)行棚改債18000萬元

年限

5年

假設(shè)融資利率

4%

項(xiàng)目總用地面積

36037平方米

項(xiàng)目總建筑面積

128305.86平方米

2.項(xiàng)目還本付息測(cè)算

說明:融資利率按照4%,每年只付息不還本,第五年還本付息。

年份

本金

利息

本息合計(jì)

2019

480

480

2020

1200

1200

2021

1200

1200

2022

1200

1200

2023

12000

1200

13200

2024

18000

720

18720

合計(jì)

30000

6000

36000

3.項(xiàng)目收益測(cè)算

棚改項(xiàng)目的土地出讓價(jià)格結(jié)合現(xiàn)有已成交出讓土地的價(jià)格、項(xiàng)目的建設(shè)期、近幾年項(xiàng)目周邊地塊成交情況、2018年GDP增速、土地出讓金收入管理規(guī)定等因素最終確定。

   (1)GDP增速預(yù)測(cè)

本項(xiàng)目根據(jù)2015年-2017年全市GDP同比增速按可比價(jià)格計(jì)算分別為10.6%、10%和8.10%,近三年平均增速9.57%,預(yù)計(jì)2018年GDP增速為8%。本項(xiàng)目測(cè)算中按照近三年平均增速與2018年預(yù)計(jì)增速中較低值計(jì)算土地價(jià)格的增長,即土地價(jià)格增長率為8%。

土地價(jià)格的增長率以本地區(qū)GDP增速為基礎(chǔ),以GDP增長實(shí)現(xiàn)的概率(100%、90%、80%)為調(diào)整系數(shù),分別測(cè)算本息覆蓋倍數(shù)。那么,地區(qū)GDP的增速取值如何合理確定,需要考慮哪些因素,是以每年年初政府工作報(bào)告中的預(yù)計(jì)值為基礎(chǔ)還是要綜合考慮地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿侠泶_定。有點(diǎn)類似于PPP項(xiàng)目財(cái)政承受能力評(píng)價(jià)中一般公共預(yù)算支出額增長率的取值邏輯,值得深入探討。

   (2)周邊土地出讓情況

根據(jù)肥東縣國土資源局公開信息:肥東縣棚改項(xiàng)目周邊土地出讓的平均價(jià)格為:12994.82元/㎡。

   (3)2018年土地出讓價(jià)格預(yù)測(cè)

參照棚改項(xiàng)目周邊市場成交價(jià)格,綜合考慮不同地塊區(qū)域差異、項(xiàng)目規(guī)劃、用途等差異做適當(dāng)修正,肥東縣棚改項(xiàng)目修正系數(shù)取值為:1。即:2018年肥東縣棚改項(xiàng)目土地出讓價(jià)格預(yù)計(jì)為:12994.82元/㎡。

  (4)2018年-2023年肥東縣棚改項(xiàng)目土地出讓收入預(yù)測(cè)(預(yù)計(jì)GDP增長100%概率測(cè)算)

年份

2018

2019

2020

2021

2022

2023

土地出讓價(jià)格(元/㎡)

12994.82

14034.40

15157.16

16369.73

17679.31

19093.65

土地出讓收入預(yù)測(cè)(萬元)

46829.43

50575.78

54621.84

58991.59

63710.92

68807.79

  (5)土地出讓收益預(yù)測(cè)

說明:按照項(xiàng)目第五年完成全部土地出讓(預(yù)計(jì)GDP增長100%概率測(cè)算)

序號(hào)

項(xiàng)目

肥東縣

依據(jù)及計(jì)提比例

一

土地收入

68807.79

二

扣除項(xiàng)目合計(jì)

21352.58

1

計(jì)提業(yè)務(wù)費(fèi)

1376.16

根據(jù)財(cái)務(wù)部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財(cái)綜[2006]68號(hào)),從招、拍、掛出讓的國有土地使用權(quán)所得的收入中計(jì)提土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。一般按招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)所得的土地出讓收入的2%比例計(jì)提。主要用于土地有償使用管理工作方面的收出。

2

國有土地收益基金

4128.47

國務(wù)院《關(guān)于范例國有土地使用權(quán)出讓收收管理的通知》和財(cái)務(wù)部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收收管理辦法》的通知規(guī)定:國有土地收益基金收入按納入國庫的土地出讓收入4-8%計(jì)提。

3

計(jì)提教育資金

根據(jù)財(cái)務(wù)部  教育部《關(guān)于從土地收益中計(jì)提教育資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》(財(cái)綜[2011]62號(hào))文件規(guī)定:從2011年1月1日起,按照當(dāng)年納入國庫招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)所得的土地出讓收入,扣除當(dāng)年從國庫收付的征地和拆遷補(bǔ)償收出、土地開發(fā)收出、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收出、補(bǔ)貼被征地農(nóng)民社會(huì)保障收出、收付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安頓收出、收付土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、交納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等相關(guān)收出項(xiàng)目后,作為計(jì)提教育資金的土地出讓收益口徑,嚴(yán)格按照10%的比例計(jì)提教育資金。若整年應(yīng)計(jì)提數(shù)小于土地出讓收入2%,則按土地出讓收入計(jì)提到2%。

4

提取農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金

29.55

財(cái)政部、國土資源部《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》(財(cái)綜【2004】49號(hào))

5

計(jì)提廉租住房保證金

6327.36

財(cái)務(wù)部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算實(shí)驗(yàn)進(jìn)度的通知》(財(cái)綜〔2011〕41號(hào)),市縣財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年現(xiàn)實(shí)納入地方國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)與得的土地出讓收入,扣除當(dāng)年從地方國庫中現(xiàn)實(shí)收付的征地和拆遷補(bǔ)償收出、土地出讓前期開發(fā)收出、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收出、補(bǔ)貼被征地農(nóng)民社會(huì)保障收出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼收出、收付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安頓費(fèi)收出、收付土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)收出、交納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等相關(guān)項(xiàng)目后,作為計(jì)提保障性安居工程資金的土地出讓收益口徑,嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金。統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造等保障性安居工程。

6

計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金

財(cái)務(wù)部、水利部《關(guān)于從土地收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》(財(cái)綜[2011]48號(hào))按照土地出讓純收益10%或土地出讓收入2%計(jì)提。

7

社會(huì)保障專項(xiàng)基金

9491.04

由各省、自治區(qū)、直轄市及籌劃單列市人民政府根據(jù)實(shí)際情況,按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15%確定。

三

用于資金平衡土地相關(guān)收益

47455.21

4.本息覆蓋倍數(shù)評(píng)價(jià)

本息覆蓋倍數(shù)=土地出讓凈收益/還本付息合計(jì)數(shù)。

本項(xiàng)目土地出讓凈收益為:47455.21萬元,還本付息合計(jì)數(shù)為:36000萬元,即:本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍,實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目收益與融資自求平衡。

本文關(guān)鍵字：專項(xiàng)債 查看更多