2014商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點：

（一）市場一冷一熱，整體供大于求

2014年的商業(yè)地產(chǎn)可謂是“一冷一熱”：一方面是多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇的降租乃至退租、一些大型購物中心的關(guān)店退出市場，另一方面則是很多城市還在跑馬圈地，建造大型的購物中心。據(jù)統(tǒng)計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。業(yè)內(nèi)人士認為，當前我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達到飽和，面臨過剩隱憂，這不僅會導(dǎo)致惡性競爭，使得空置率攀升，也會加劇百貨零售業(yè)的虧損。

（二）傳統(tǒng)百貨業(yè)寒冬依舊，開始加速分化

2014年，對于百貨來說，可謂是一個更加寒冷的冬天。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計信息顯示，2014年上半年全國百家重點大型零售企業(yè)零售額同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百貨企業(yè)關(guān)店數(shù)量達15家。面臨如此嚴峻的市場環(huán)境，購物中心化、奧特萊斯化、互聯(lián)網(wǎng)化，各大百貨企業(yè)也在謀求轉(zhuǎn)型。但前景依然難料。

（三）社區(qū)商業(yè)異軍突起，表現(xiàn)不俗

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，人們的消費觀念和模式也在發(fā)生著變化。隨著年青一代的崛起，人們對個性化和便利性的追求越來越凸顯。既時尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合了這一市場需求。對于社區(qū)商業(yè)來說，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費客群清晰，可以與顧客實現(xiàn)無縫對接，同時其體量要遠遠小于城市中心的購物廣場、主題Mall，風險可控。

（四）大型購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快

在移動互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的沖擊下，大型購物中心也加快了業(yè)態(tài)的調(diào)整。零售類業(yè)態(tài)的比重繼續(xù)走低，而以休閑娛樂、就餐、兒童教育及游樂等為主的體驗業(yè)態(tài)比重加大。比如萬達廣場的“去百貨化”發(fā)展戰(zhàn)略，撤離萬達百貨，增加培訓機構(gòu)、兒童類、體育類比如溜冰場、健身館、美容SPA等體驗業(yè)態(tài)。同時，大型購物中心也更加重視藝術(shù)化、生態(tài)化、人文化、主題化的打造。  

（五）各大商業(yè)地產(chǎn)商加快布局O2O

在行業(yè)競爭日益激烈、互聯(lián)網(wǎng)又來攪局的當下，更多的商業(yè)地產(chǎn)開始尋求O2O（線上下單，線下提貨）發(fā)展之道。萬達與百度、騰訊三巨頭聯(lián)手打造萬達電商，不得不說為商業(yè)地產(chǎn)O2O的布局又注入了一針強心劑。不過，對于O2O模式，很多行業(yè)人士持保留意見。目前成功的O2O模式幾乎沒有，這一方面是因為企業(yè)線上線下資源的整合能力不足，另一方面是因為企業(yè)的經(jīng)營思路沒有隨著商業(yè)模式的變化做出相應(yīng)的革新，O2O的路還很長。

（六）老城區(qū)、“城中村”舊改造受商業(yè)地產(chǎn)商青睞

新型城鎮(zhèn)化加快了老城區(qū)、城中村的改造。由于這些項目多位于人口密集、交通相對便捷的區(qū)域，一般都會規(guī)劃相當占比的商業(yè)配套。而對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，在這些區(qū)域布局項目，無論是消費圈還是交通圈都不用擔心，因此對其青睞有加。

2015年中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產(chǎn)將步入優(yōu)勝劣汰階段

無論是從全國來看，還是從一線城市來看，目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過剩，未來將進入商業(yè)物業(yè)面積增長速度遠超人口增長速度的階段，是人均商業(yè)面積繼續(xù)提升的階段，是人們消費觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變的階段，是催升商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)過剩的階段。在這樣一個階段下，商業(yè)地產(chǎn)將不斷去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級。過去觸地就賺，拿地就贏的時代已經(jīng)過去，房企需要進一步修煉內(nèi)功、打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢下發(fā)展更好。

（二）地產(chǎn)商自持的比例將會進一步增大

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟，其操作模式也在逐漸的從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，從重開發(fā)向重運營轉(zhuǎn)變。雖然目前，在現(xiàn)金流的壓力下，更多的開發(fā)商會選擇銷售或租售并舉，甚至在三四線城市還存在著大比例的散售項目，但在一、二線城市的核心地段基本全部自持。我們相信隨著市場的不斷成熟，隨著商業(yè)地產(chǎn)金融化的不斷實現(xiàn)，將有越來越多的項目進入自持階段。而屆時商業(yè)地產(chǎn)項目的核心競爭力將最終落實到從事開發(fā)經(jīng)營和管理的企業(yè)上。

（三）社區(qū)商業(yè)空間巨大，仍是2015年的發(fā)展重點

毋庸置疑，2015年社區(qū)商業(yè)仍會延續(xù)2014年的繁榮發(fā)展態(tài)勢。大的房地產(chǎn)品牌與強勢商業(yè)品牌形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同布局，成為未來的發(fā)展趨勢。同時，依托互聯(lián)網(wǎng)，結(jié)合社區(qū)電商，社區(qū)商業(yè)也會有一個大的價值提升空間。另外，結(jié)合政府提出來的社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)商業(yè)會形成一個完善的產(chǎn)業(yè)鏈。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個便利店、洗衣店這么簡單，餐館、超市、娛樂、休閑等多業(yè)態(tài)形成的集群效應(yīng)將會顯現(xiàn)。

（四）體驗性將會繼續(xù)滲透到商業(yè)地產(chǎn)的各個層面

如今，體驗性已經(jīng)從最初的口號轉(zhuǎn)入實戰(zhàn)，從環(huán)境與空間設(shè)計、到品牌招商、到運營管理，體驗已無處不在，從售賣商品到售賣生活方式的轉(zhuǎn)變越來越明顯。相信2015年，人們對于類似優(yōu)衣庫引入星巴克的這種跨界混搭會更加司空見慣。

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