中資機(jī)構(gòu)投資美國房地產(chǎn)方興未艾。在過去兩年里，美國二線城市的房地產(chǎn)市場開始變得越發(fā)火爆，部分中資機(jī)構(gòu)的觸角也隨著美國境內(nèi)資本流動及國際資本流向延伸到了美國的1.5線、2線城市。

在過去幾年，中資機(jī)構(gòu)和個人在美國房地產(chǎn)的投資基本都位于紐約、洛杉磯、波士頓這類美國一線城市，但由于美國一線城市的流動性極強(qiáng)，除了中國外，如日本、韓國、新加坡、俄羅斯、北歐等多國資金在次貸危機(jī)后的幾年里均進(jìn)入美國一線門戶城市尋找優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會。隨著過去這兩年一線優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的收益率不斷降低以及美國商業(yè)房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，美國本土的投資人已開始前往一線城市之外的其他城市尋找優(yōu)質(zhì)項目。

6月7日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獨家獲悉，東方藏山資產(chǎn)管理有限公司代表中國東方資產(chǎn)管理（國際）控股有限公司（以下簡稱東方國際）聯(lián)手美國波特曼集團(tuán)，完成了美國圣地亞哥酒店開發(fā)項目的投資，總投資金額2.17億美元。這也是繼亞特蘭大辦公酒店改造和夏洛特辦公樓開發(fā)項目后雙方在美國的第三次合作。

搶灘美國二線城市

圣地亞哥是全美知名旅游度假和會展城市之一。此次東方藏山收購的項目位于圣地亞哥市中心區(qū)域，建成后是由洲際酒店運營的超高端全服務(wù)型五星級酒店，總建筑面積5.5萬平方米，共有400間客房，地處百老匯街、海港大道和太平洋高速公路交叉口。

圣地亞哥市位于加州西南部，該市經(jīng)濟(jì)的最主要支柱分別是國防工業(yè)、制造業(yè)和旅游業(yè)。它是美國太平洋海岸最重要的軍事基地，多艘航空母艦和核潛艇以此為母港。同時該市擁有超過400家生物科技公司和眾多軟件安全服務(wù)公司。

據(jù)圣地亞哥會展中心和旅游局統(tǒng)計，自25年前開業(yè)以來，圣地亞哥會展中心舉辦過4900多場展會，帶來220億美元經(jīng)濟(jì)效益，與會人員共使用約1300萬間酒店客房，創(chuàng)造了4.11億美元稅收。

東方藏山指出，圣地亞哥是傳統(tǒng)上美國本土機(jī)構(gòu)投資人在西海岸青睞的市場之一，它帶動了西海岸地產(chǎn)市場的發(fā)展，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)和投資活動十分活躍；在美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，圣地亞哥的酒店入住率也遠(yuǎn)高于美國酒店市場平均水平。經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，酒店平均房價（ADR）和酒店房間平均實際收入（RevPAR）迅速恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)前水平。

“圣地亞哥是美國重要的二線城市，與一線門戶城市中過熱的房地產(chǎn)市場相比，此類城市供求基本面健康且極具發(fā)展?jié)摿?，依然處于地產(chǎn)投資的上升周期。在風(fēng)險調(diào)控之后的回報有著更好的預(yù)期。”東方國際聯(lián)席總裁鐘國興說。

不僅是東方藏山。專業(yè)海外投資網(wǎng)站居外網(wǎng)統(tǒng)計顯示，近年來美國諸多二線城市受到中國機(jī)構(gòu)和個人投資者的青睞。比如圣地亞哥位列2015年中國人青睞的美國投資熱門目的地第六，其他二線城市還包括西雅圖、亞特蘭大、比弗利山、波士頓等。

基金管理角色

作為中國東方資產(chǎn)管理公司（以下簡稱東方資產(chǎn)）旗下的房地產(chǎn)資管平臺，東方藏山由東方國際與北京梧桐藏山投資管理中心（有限合伙）于2014年初共同設(shè)立，主要以中國及海外房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理為主要業(yè)務(wù)。東方國際則是東方資產(chǎn)的全資控股公司。

截至2015年底，東方資產(chǎn)總資產(chǎn)為4100多億人民幣，公司業(yè)務(wù)涵蓋資產(chǎn)管理、保險、證券、信托、租賃、小微金融、評級和海外業(yè)務(wù)等。目前，東方資產(chǎn)正積極實施改制轉(zhuǎn)型，致力于成為以資產(chǎn)管理和銀保為主導(dǎo)、全價值鏈的領(lǐng)先金融服務(wù)集團(tuán)。

東方藏山表示，這是一個難得的非公開市場項目，是東方聯(lián)合波特曼集團(tuán)在美國共同投資開發(fā)的第三個高質(zhì)量機(jī)構(gòu)投資型物業(yè)。

值得關(guān)注的是，此次投資是從開發(fā)環(huán)節(jié)便開始介入。“自金融危機(jī)后，旅游行業(yè)的回暖帶動了當(dāng)?shù)氐木频晷枨蟛粩嘣黾?，但市場新增供給很少，預(yù)計該項目的未來回報會有上乘表現(xiàn)。而且通過開發(fā)階段投資，可在項目價值鏈提升的伊始就介入?yún)⑴c，從而實現(xiàn)投資回報最大化。”鐘國興說。

而東方藏山的角色，并不僅僅是開發(fā)投資者。圣地亞哥項目將會被打包進(jìn)東方藏山-波特曼美國房地產(chǎn)基金一期中。

此前，雙方還聯(lián)合完成了美國亞特蘭大甲級寫字樓酒店改造和夏洛特甲級寫字樓開發(fā)兩個項目投資。至此，東方波特曼美國基金一期已完成全部投資。

該基金由東方藏山和波特曼共同發(fā)起設(shè)立，并以美國1.5 線和2線城市非公開市場中的開發(fā)和重新定位改造的房地產(chǎn)項目為主要投資方向。

記者獲悉，東方國際也將在基金中以基石投資人身份擔(dān)任LP角色。

雙方均認(rèn)為，這是一個戰(zhàn)略性的市場選擇。這些城市具有活躍的復(fù)蘇前景、較少的競爭，較低的進(jìn)入成本以及良好的預(yù)期收益。

公開資料顯示，波特曼集團(tuán)成立于1953年，是一家擁有超過60年歷史的集房地產(chǎn)開發(fā)、投資和管理為一體的國際化公司。其在全球開發(fā)的高檔地產(chǎn)項目總面積超過5500萬平方英尺（511萬平方米），項目總市值超過140億美元。

東方藏山表示，波特曼因其在美國市場長期經(jīng)營，能夠獲得最有投資潛力的非公開市場項目。圣地亞哥的投資，作為基金的第三個項目，也有利于基金的募集發(fā)行，能讓東方在美國的投資風(fēng)險更加分散，加速未來收購更多優(yōu)質(zhì)儲備項目，發(fā)展國際業(yè)務(wù)。

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