（1）政府仍然為主導力量，或者政府全權(quán)負責投資建設(shè)運營，或者政府負責投資，委托運營商建設(shè)運營。這一模式適合財政力量雄厚，運營能力或把控能力強大的政府。優(yōu)勢是政府擁有絕對的控制權(quán)，推動進展快；劣勢是政府財政壓力大，同時也面臨著后期運營的大量投入。

（2）政府與企業(yè)聯(lián)動發(fā)展。即政府負責小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，并通過市場化方式，引進社會資本投資建設(shè)，許諾投資方在一定時間段內(nèi)擁有經(jīng)營權(quán)，到期后再歸還政府。這一模式適合于財政相對有困難的政府，優(yōu)勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，導致參與企業(yè)的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。

（3）以企業(yè)為主導。由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運營，通過政府購買或用戶付費獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運營能力均強大的企業(yè)，優(yōu)勢是減輕政府財政壓力，激發(fā)市場活躍度，劣勢是需要有持續(xù)的盈利模式。

（4）以非盈利的社會組織為主體。比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會，進行管理。這也是以后特色小鎮(zhèn)運營可借鑒的一個模式。

第二，運營客體的轉(zhuǎn)變——從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重

長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來的弊端，逐漸凸顯。隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，越來越多的地產(chǎn)商都瞄準了向城市運營商、產(chǎn)業(yè)運營商轉(zhuǎn)型。不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施、旅游項目、產(chǎn)業(yè)項目，要進行房產(chǎn)開發(fā)，最后進行產(chǎn)業(yè)整合和運營整合。因此，新形式下的城市運營客體可以概括為，以產(chǎn)業(yè)為主導，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項目、旅游項目和房產(chǎn)項目為重點的全方位體系。

第三，收益模式的轉(zhuǎn)變——從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益

以土地為經(jīng)營客體的模式?jīng)Q定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經(jīng)使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來自土地一級、二級開發(fā)之外，還包括產(chǎn)業(yè)項目的運營收益、二級房產(chǎn)的運營收益及城市服務(wù)的運營收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴于土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續(xù)的合理架構(gòu)。

二、特色小鎮(zhèn)如何運營

特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，他的誕生是一個錯綜復雜的過程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運營過程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級開發(fā)期五個發(fā)展階段。每一個階段都對應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運營要點及目標。

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