（一）土地一級開發(fā)或代開發(fā)期

特色小鎮(zhèn)中的土地一級開發(fā)并不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施的建設(shè)，其主要目的也不僅僅是使 “生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合在一起，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值。因此，我們建議土地一級開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，結(jié)合土地二級開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。

這一時(shí)期的運(yùn)營要點(diǎn)在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面：頂層設(shè)計(jì)層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面，出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn)。

（二）產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期

“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過項(xiàng)目及載體的開發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金等優(yōu)勢條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件的聚集。

這一時(shí)期的運(yùn)營要點(diǎn)在于對接國內(nèi)外優(yōu)勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進(jìn)技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過專家學(xué)者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時(shí)還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。

（三）產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期

當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)價(jià)值后，就進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說的培育還是圍繞特產(chǎn)業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)主體，形成規(guī)?；慕?jīng)營效益。

這一時(shí)期的運(yùn)營重點(diǎn)在于相關(guān)政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼、科研補(bǔ)貼、進(jìn)出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘、土地價(jià)格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點(diǎn)品牌或企業(yè)進(jìn)行大力支持，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補(bǔ)、合作、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動作用。

（四）產(chǎn)業(yè)鏈整合期

產(chǎn)業(yè)鏈整合，即圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過某種方式彼此銜接，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，構(gòu)建一個(gè)有價(jià)值有效率的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與融合，從而增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力、節(jié)約交易成本、形成產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

這一時(shí)期的運(yùn)營重點(diǎn)在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運(yùn)用資源、技術(shù)、產(chǎn)品、市場、經(jīng)營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動作用更強(qiáng)、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。

（五）土地二級開發(fā)期

土地二級開發(fā)期即產(chǎn)城融合共建期，這是新形勢下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進(jìn)而產(chǎn)生了對居住、教育、醫(yī)療及第三服務(wù)業(yè)的大量需求。基于“產(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標(biāo)，就需要通過土地的二級開發(fā)，實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)配套的升級。包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂配套、社區(qū)服務(wù)配套等等。

這一時(shí)期的運(yùn)營重點(diǎn)在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化開發(fā)，防止以“城鎮(zhèn)運(yùn)營”之名，行“地產(chǎn)開發(fā)”之實(shí)。

三、特色小鎮(zhèn)的IP導(dǎo)入

IP的導(dǎo)入對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)來說，是推動其落地建設(shè)的重要抓手，是支撐其健康發(fā)展的關(guān)鍵內(nèi)容，是盤活其現(xiàn)有存量資產(chǎn)的重要手段。IP的導(dǎo)入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮(zhèn)開發(fā)的全過程中。綠維創(chuàng)景致力于聯(lián)合多方優(yōu)勢資源，打造跨旅游產(chǎn)業(yè)的IP聯(lián)盟，結(jié)合頂層設(shè)計(jì)，切實(shí)推動特色小鎮(zhèn)的有效落地。

（一）IP的概念及標(biāo)準(zhǔn)界定

IP（Intellectual Property rights），傳統(tǒng)意義上是指“知識產(chǎn)權(quán)/知識財(cái)產(chǎn)”，是一種無形的智力成果權(quán)。我們所說的IP已不僅僅是“知識產(chǎn)權(quán)”四個(gè)字可以概括的了，其涵義可以理解為“核心吸引力+全產(chǎn)業(yè)鏈”。“核心吸引力”是IP的主體內(nèi)容和品牌形成的基礎(chǔ)，全產(chǎn)業(yè)鏈則是后續(xù)開發(fā)的延展性。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，IP必須擁有從概念、到產(chǎn)品、到賣點(diǎn)、到盈利模式的完整體系，具體要求如下：第一，具有獨(dú)特的核心吸引力及主題，對市場能夠形成一定的激活效用；第二，知識產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，不涉及產(chǎn)權(quán)糾紛問題；第三，有一定的品牌知名度，及客戶黏性；第四，擁有較為成熟的產(chǎn)品支撐；第五，有清晰的商業(yè)模式；第六，IP方擁有一定的咨詢、運(yùn)營及投資能力；第七，具有一定的延展能力及消費(fèi)遷移能力。

（二）特色小鎮(zhèn)中可導(dǎo)入的IP類型

根據(jù)IP在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中所起的作用，可分為項(xiàng)目IP、運(yùn)營IP及服務(wù)IP三種類型。具體分類如下：

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