可以預(yù)測，未來在總結(jié)30年快速城鎮(zhèn)化問題的基礎(chǔ)上，完善后的新型城鎮(zhèn)化將成為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個主要發(fā)動機。綠維認為，旅游強大的動力效應(yīng)及區(qū)域綜合發(fā)展協(xié)調(diào)能力，能夠推動服務(wù)產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、全面提升新農(nóng)村建設(shè)、帶動土地升值、延伸商業(yè)地產(chǎn)及休閑度假地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”三要素，旅游將成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力。

一、旅游與旅游地產(chǎn)

（一）觀點轉(zhuǎn)變

2005年之后，隨著觀點的改變，人們已經(jīng)逐漸認識到旅游地產(chǎn)對旅游產(chǎn)業(yè)的帶動作用。2009年后，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分支，獲得多數(shù)部門的認可。綠維認為，這種轉(zhuǎn)變主要有以下四方面原因：第一，在旅游風景資源、文化資源、環(huán)境資源保護區(qū)內(nèi)，任何破壞行為都是不可容忍的，這已經(jīng)成為規(guī)范，并在大多數(shù)景區(qū)得到了落實。第二，旅游區(qū)域的公共服務(wù)型設(shè)施，以服務(wù)于公眾為前提，私家項目不得侵犯，這也已成為社會共識，在規(guī)劃中得到了較好規(guī)范。因此，旅游保護區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、延伸發(fā)展區(qū)，形成了有效的劃分，侵占旅游資源的現(xiàn)象得到了有效控制。第三，利用旅游聚集效應(yīng)，推動區(qū)域開發(fā)，帶動城市建設(shè)，是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。第四，旅游地產(chǎn)本身有了大幅提升，在旅游區(qū)搞住宅已經(jīng)不是旅游地產(chǎn)的主流，依托旅游進行城鎮(zhèn)化建設(shè)和區(qū)域綜合開發(fā)成為主導(dǎo)模式，掠奪性的“景區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)”已走向旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)。可見，產(chǎn)業(yè)架構(gòu)與理念已實現(xiàn)全面升級。

（二）旅游地產(chǎn)的無窮想象空間

1．通脹壓力致使城市化成為中國發(fā)展第一引擎

在全球性通脹的巨大壓力下，中國保值增值的第一產(chǎn)品就是土地?；谕浐统杀咎嵘康禺a(chǎn)同樣具有了增值效應(yīng)。而這一增值效應(yīng)帶動了中國財富效應(yīng)的良性循環(huán)，推動了國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。因此，基于土地和房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，決定了無論中國如何強調(diào)工業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新，在未來20年內(nèi)，經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和第一引擎，必然還是城鎮(zhèn)化。

2．旅游地產(chǎn)的想象空間——低價土地與高價房

在城市土地透明化、成本高啟之時，旅游區(qū)的土地價格卻非常低。如何以低價格賣出高價位，不僅是旅游地產(chǎn)的巨大魅力，也是一個巨大難題。

（三）旅游投資商的主體是地產(chǎn)投資商

以房地產(chǎn)開發(fā)為目標，以旅游經(jīng)營為基礎(chǔ)和手段，成為近10年來旅游產(chǎn)業(yè)投資的主要方式?？梢?，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為帶動旅游發(fā)展的根本引擎。

（四）旅游和地產(chǎn)的關(guān)系

旅游地產(chǎn)，是旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)中的土地開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)，是產(chǎn)城一體化的房地產(chǎn)開發(fā)，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等多種形態(tài)。旅游與旅游地產(chǎn)的關(guān)系也已經(jīng)從簡單的分離關(guān)系，轉(zhuǎn)化為區(qū)域綜合發(fā)展模式下相互交織的復(fù)合關(guān)系。

地產(chǎn)和旅游之間關(guān)系的深化，使得旅游地產(chǎn)成為旅游系統(tǒng)開發(fā)中最主要的組成部分。旅游地產(chǎn)能不能很好地與旅游互動，成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。把原來城市投資商粗放的旅游地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)化為真正能夠提供養(yǎng)生、度假服務(wù)的旅游地產(chǎn)，是我們要努力實現(xiàn)的目標。

二、旅游是區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力

我國社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)到了改革的重要時期，通過社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)全面轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)內(nèi)需帶動下的持續(xù)增長，是各方人士的共識。黨的十八大后，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出“改革紅利”，可以說系統(tǒng)地概括了中國經(jīng)濟發(fā)展依靠結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動速度提升的核心理念。同時明確提出：中國未來最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。

新型城鎮(zhèn)化的一個重要理念是要“協(xié)調(diào)”——工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相協(xié)調(diào)；人口、經(jīng)濟、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)；大、中、小城市與小城鎮(zhèn)相協(xié)調(diào)；人口積聚、“市民化”和公共服務(wù)相協(xié)調(diào)?？渴裁磥韺崿F(xiàn)這四個協(xié)調(diào)發(fā)展呢？綠維認為，旅游強大的動力效應(yīng)及區(qū)域綜合發(fā)展協(xié)調(diào)能力，決定了其將在這一進程中扮演重要角色。

實際上，隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，旅游成為了提升城鎮(zhèn)生活品質(zhì)的重要因素，同時也是城鎮(zhèn)化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，綠維稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”（Tourism-oriented Regional Integrated Development Model，TORD）。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推動服務(wù)產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、全面提升新農(nóng)村建設(shè)、帶動土地升值、延伸商業(yè)地產(chǎn)及休閑度假地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”三要素，旅游必將成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力。

（一）以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群，是未來城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)聚集與聚合，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主體模式。在后現(xiàn)代社會，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集與聚合已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟升級的標志。依托于現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化代表了世界發(fā)展的潮流與方向。在中國，以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展代表了未來城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。

（二）旅游與地產(chǎn)結(jié)合，成為城市運營的主要手段

在我國經(jīng)濟社會發(fā)展進程中，地方政府面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求，旅游產(chǎn)業(yè)作為一種消費性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，成為很多地方的首選。政府和投資商基于各自的需要，形成了旅游與地產(chǎn)的對接模式：政府匹配土地，出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導(dǎo)和要求投資商在進行地產(chǎn)開發(fā)的同時打造旅游設(shè)施與旅游服務(wù)。這種旅游開發(fā)模式不同于傳統(tǒng)的旅游開發(fā)，呈現(xiàn)出投資大、檔次高、綜合性的特征，形成了養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、度假社區(qū)、文化小鎮(zhèn)、生態(tài)商務(wù)新城、會展新城等新模式，這實際上就是旅游城鎮(zhèn)化的模式。而政府進行旅游綜合開發(fā)運營，就是在進行城鎮(zhèn)化開發(fā)運營。

（三）旅游是提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要因素

在內(nèi)需消費產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟的主要方向下，以旅游產(chǎn)業(yè)為戰(zhàn)略主導(dǎo)，形成的旅游城市、旅游小城鎮(zhèn)、旅游綜合體、旅游新型農(nóng)村社區(qū)，將大大推進中國休閑度假時代城鎮(zhèn)化的進程。

三、解放思想，用旅游帶動區(qū)域經(jīng)濟社會全面突破

綠維總結(jié)了中國旅游投資與區(qū)域開發(fā)的歷史實踐，通過數(shù)百個成功案例研究，提出了“旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化模式”，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，帶動泛旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，并借力土地開發(fā)，加速以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托的城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)突破，達到區(qū)域經(jīng)濟社會高速和諧發(fā)展。這需要旅游規(guī)劃行業(yè)及旅游開發(fā)投資商、政府的共同努力。

（一）創(chuàng)新是推動旅游業(yè)戰(zhàn)略性作用發(fā)揮的重要因素

旅游是一個充滿創(chuàng)造力的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新是旅游發(fā)展的重要動力，也是旅游產(chǎn)業(yè)相比于其他產(chǎn)業(yè)的鮮明特質(zhì)之一。旅游的創(chuàng)新包括產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、政府管理創(chuàng)新與市場化創(chuàng)新、體制創(chuàng)新與機制創(chuàng)新等。

綠維一直在追求產(chǎn)品的創(chuàng)新和方法的創(chuàng)新，除利用創(chuàng)意打造了大批具體旅游項目之外，還創(chuàng)新了大量新的方法與模式，包括政府主導(dǎo)下的旅游產(chǎn)業(yè)運營模式、泛旅游產(chǎn)業(yè)整合模式、旅游導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)化模式、旅游綜合體開發(fā)模式、旅游引導(dǎo)的新農(nóng)村社區(qū)開發(fā)模式、旅游設(shè)計體系等。（鏈接：歡樂頌）

（二）旅游開發(fā)投資商向區(qū)域運營商轉(zhuǎn)變

旅游項目一般都是區(qū)域發(fā)展項目，而不僅僅是簡單獨立的單體項目。因此，合格的旅游投資商需要面向區(qū)域，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

我們把旅游綜合開發(fā)投資商定位為區(qū)域運營商。旅游綜合開發(fā)模式，是一個經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合構(gòu)架。其中，政府的規(guī)劃、土地政策、財政稅收政策、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套，起著戰(zhàn)略和基礎(chǔ)作用。區(qū)域運營商應(yīng)該全面介入政策管理，參與規(guī)劃，參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的BOT（build-operate-transfer，建設(shè)—經(jīng)營—移交）、TOT（transfer-operate-transfer，移交—經(jīng)營—移交）、BT（build-transfer，建設(shè)—移交），參與一級土地開發(fā)，參與農(nóng)民就業(yè)了，參與社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。

在旅游綜合開發(fā)中，最關(guān)鍵的還是旅游產(chǎn)業(yè)要落地到具有核心吸引力的旅游產(chǎn)品的開發(fā)上，要能夠形成人氣聚集能力和旅游吸引核，并由此帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應(yīng)。

（三）政府實施“保、規(guī)、控、管”四字方針，引導(dǎo)旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)，是中國特色的旅游綜合開發(fā)的有效模式，政企協(xié)調(diào)非常有效，發(fā)展狀態(tài)基本健康，為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大機遇。同時，政府必須進行“保、規(guī)、控、管”，杜絕一些投資商唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發(fā)的健康持續(xù)發(fā)展。

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