綠維文旅認為，泛旅游綜合開發(fā)運營的核心是旅游產(chǎn)品供給的有效性與結(jié)構升級，并將泛旅游綜合開發(fā)運營特征歸納總結(jié)為“旅游 +” 66833 投資模型，即六類項目、六類管理、八大角色、三大綜合、三大平臺。詳見圖 12-1

一、旅游投資六類項目

（一）景區(qū)項目

景區(qū)項目的投資，是以自然、文化資源為投資主要標的物，首先要注意景區(qū)內(nèi)旅游特色資源的權屬問題，了解景區(qū)經(jīng)營權所有者的情況，了解景區(qū)內(nèi)道路的所有權問題等；其次要了解景區(qū)的大區(qū)域旅游環(huán)境、產(chǎn)品組合、周邊交通情況等問題。

（二）文體養(yǎng)休閑項目

文體養(yǎng)休閑項目多為人工開發(fā)項目，是體驗型、參與型、消費型項目，包括書城、體育營地、樂園、漂流、溫泉水療、按摩、農(nóng)莊、演藝、真人 CS、茶館、餐廳、酒吧等。這類項目需要動用大量人力，協(xié)調(diào)各方資源，因此，前期規(guī)劃和后期運營引爆項目都需要大量資金投入。

（三）商業(yè)街區(qū)項目

商業(yè)街區(qū)是以休閑消費為主業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，它的興盛來源于旅游業(yè)與商業(yè)的融合發(fā)展，街項目包括古街、文化街、餐飲街、文創(chuàng)街、仿古街區(qū)、民俗街區(qū)等。投資商街首先要關注商街區(qū)位條件；其次要注重定位準確，設計合理的商業(yè)模式，導入有吸引力的商業(yè)業(yè)態(tài)；最后，要有富有經(jīng)驗的運營團隊專業(yè)運作。

（四）度假酒店與公寓項目

酒店、公寓是以可租賃經(jīng)營的住宅產(chǎn)品為主體，以度假生活為核心的度假物業(yè)結(jié)構，具有經(jīng)營性、共享性特征。度假酒店與公寓項目包括民宿、客棧、精品酒店、度假村、會議酒店、酒店群、酒店公寓區(qū)、公寓、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。酒店與公寓的投資，要注意除了實體部分外，服務也是其能否經(jīng)營成功的關鍵因素，而且投資一般成本回收時間長，這些都是投資者必須考慮的因素。

（五）房產(chǎn)開發(fā)項目

旅游房產(chǎn)開發(fā)拿地過程中涉及土地招拍掛制度，房產(chǎn)開發(fā)項目需要開發(fā)商擁有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟實力。旅游房產(chǎn)項目收益模式在不斷地變革，綠維文旅認為，房產(chǎn)融一體化和服務整合平臺是核心結(jié)構，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、城鎮(zhèn)化結(jié)合是必要前提，未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學、金一體化的旅游引導的綜合開發(fā)架構。

（六）一級土地開發(fā)項目

土地開發(fā)，一般是區(qū)域綜合開發(fā)，從一級土地開發(fā)啟動，結(jié)合二級房產(chǎn)、旅游各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)等。一級土地開發(fā)，是旅游開發(fā)盈利的關鍵與核心之一，也是旅游綜合開發(fā)的長期化資產(chǎn)增值的基礎。

二、旅游投資六類管理

針對以上項目，分別形成了不同的運營手段和管理結(jié)構。

（一）景區(qū)營銷與管理經(jīng)營

基于景區(qū)的項目管理、服務管理、營銷渠道、成本控制等經(jīng)驗，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營與回報。

（二）休閑營銷與管理經(jīng)營

基于休閑消費項目，以服務管理為核心的消費過程管理。

（三）休閑商業(yè)招商與管理經(jīng)營

基于商業(yè)空間的招商、營銷、人氣、物業(yè)等管理經(jīng)營經(jīng)驗，實現(xiàn)快速招商，聚集人氣，續(xù)運營管理的過程。

（四）酒店經(jīng)營管理

酒店管理具有專門運營結(jié)構，內(nèi)容涉及客房管理、餐飲管理、娛樂設施管理、營銷管理、物料采供、財務管理、設備管理、信息管理等。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)與銷售

基于房地產(chǎn)產(chǎn)銷關系，以房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設與營銷為基礎的管理經(jīng)營。

（六）土地開發(fā)管理

旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于土地資源，旅游建設項目的大量增加勢必占用大量土地。

土地開發(fā)管理以對尚未利用的土地開墾和利用，以及對已利用土地進行整理為主要管理內(nèi)容，以擴大土地的利用率和集約經(jīng)營為主要目的。

三、旅游開發(fā)運營八大角色

從旅游開發(fā)到最后的運營管理，涉及的角色共有八大類：投資商、開發(fā)商、運營商

建造商、供應商、旅行商、服務商、區(qū)域綜合開發(fā)運營商。

投資商：項目資金提供方，投資整個項目或項目的某部分。

開發(fā)商：項目開發(fā)建設方，完善項目基礎設施配套等。

運營商：對已開發(fā)的旅游項目、景區(qū)或經(jīng)營性物業(yè)進行運營管理。

建造商：對已規(guī)劃設計的旅游景觀、園林建筑等項目進行建造及建造管理。

供應商：向旅游企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營活動所需各種資源的企業(yè)。

旅行商：又稱旅游代理商，指接受旅游供應商或旅游經(jīng)營商（服務商）的委托，向

旅游消費者提供現(xiàn)成的旅游產(chǎn)品及旅行服務的機構。

服務商：為旅游消費者在旅游過程中提供旅游服務，如旅行社、 OTA 在線旅游網(wǎng)

站等。

區(qū)域綜合開發(fā)運營商：整合區(qū)域旅游資源，集旅游開發(fā)、運營、服務為一體。

四、三大綜合結(jié)構

旅游綜合開發(fā)集食、住、玩、游等多種功能為一體，既有集聚核，又有延伸發(fā)展體系，是完整的綜合結(jié)構，深受地產(chǎn)商青睞，現(xiàn)實情況中主要有以下三類。

（一）泛旅游區(qū)域綜合開發(fā)（10~1000 平方公里）

區(qū)域內(nèi)包括景區(qū)、旅游小城鎮(zhèn)、民俗特色村、旅游綜合體等多種類型的綜合開發(fā)。

（二）泛旅游小城鎮(zhèn)（1500~15000 畝）

包括休閑小鎮(zhèn)、古村古鎮(zhèn)古城、民俗旅游特色鎮(zhèn)、旅游城市、旅游目的地城市。

（三）泛旅游綜合體（100~1500 畝）

包括景區(qū)綜合體、溫泉綜合體、樂園綜合體、休閑商業(yè)綜合體。

五、三大渠道與平臺

（一）旅行商渠道平臺

旅行商是旅行的組織者、銷售的主要渠道、旅行產(chǎn)品的經(jīng)營主體，是包含批發(fā)商、零售商、代理商等的大型一體化平臺。

（二） OTA 平臺（Online Travel Agency）

OTA 平臺是景區(qū)、休閑項目、線路產(chǎn)品、酒店、機票等所有環(huán)節(jié)的共享交易平臺。OTA 平臺利用互聯(lián)網(wǎng)的實效性和大數(shù)據(jù)的收集優(yōu)勢，開發(fā)便捷的預訂系統(tǒng)，成為現(xiàn)階段的核心平臺。

（三）泛旅游開發(fā)服務平臺

泛旅游開發(fā)服務平臺，并非由一個企業(yè)組成，而是由平臺數(shù)百家企業(yè)組成的聯(lián)合服務的結(jié)構，通過“全程服務、全產(chǎn)業(yè)鏈服務、聯(lián)合服務和孵化服務”四大創(chuàng)新服務手法，為投資商、政府、文旅項目開發(fā)商提供綜合服務。

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