中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。

2．0． 12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2．0． 14成本法cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2．0． 15假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method， residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2．0．16基準(zhǔn)地價(jià)修正法land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

2．0． 17潛在毛收入potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。

2．0． 18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

2．0．19運(yùn)營費(fèi)用operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。

2．0．20凈收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。

2．0．21建筑物重置價(jià)格replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

2. 0．22建筑物重建價(jià)格reproduction cost of building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

2．0．23物質(zhì)上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。

2．0．24功能上的折舊functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。

2．0．25經(jīng)濟(jì)上的折舊economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。

2．0．26估價(jià)結(jié)果conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。