養(yǎng)老住區(qū)

2013年末，我國老年人口數(shù)量已達2.02億人，占全國總?cè)丝诘?4.8%。人口老齡化帶來了未富先老、未備先老等諸多社會矛盾，也帶來了養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展的商機。養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等，既獨立運作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)需型消費產(chǎn)品，增值服務(wù)空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)。當前國內(nèi)養(yǎng)老住區(qū)的類型可分為：

傳統(tǒng)機構(gòu)養(yǎng)老模式：包括政府主導建立的大型養(yǎng)老院，以及保險業(yè)、個人投資的中小型養(yǎng)老機構(gòu)，解決基層人群的集中養(yǎng)老；

以地產(chǎn)商和其他金融機構(gòu)為主體建立的養(yǎng)老住區(qū)：結(jié)合了機構(gòu)養(yǎng)老與現(xiàn)行房地產(chǎn)兩種模式，在未來幾年將有較大發(fā)展空間，是目前開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注的模式；

混居式居家養(yǎng)老模式：居家養(yǎng)老是解決中國絕大多數(shù)人口養(yǎng)老問題的理想方式，但需要全社會的共同努力，有效整合現(xiàn)有社會資源與市場資源，用市場化道路解決養(yǎng)老問題，形成完善的、切實可行的居家養(yǎng)老模式。

一、2013年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展特征

1、利好政策頻出，未來潛力巨大

從2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出、產(chǎn)業(yè)市場迅速崛起的一年。

2013年，養(yǎng)老地產(chǎn)界最大的政策利好便是國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），該文件對總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導四方面做了規(guī)定，包括19個具體方面，45項主要工作任務(wù)落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導意見。背后的附件把這45項任務(wù)分解到33個部門，要求在2014年三季度前完成具體實施規(guī)劃的制定。既有頂層設(shè)計，又有路線圖和時間表，由此看出國家將加大力量推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

十八界三中全會決定發(fā)揮了市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體帶來了更加平等的競爭機遇。隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機制將被突破，一個企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現(xiàn)代市場體制將加快形成。同時，各級政府將對老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，國家有關(guān)部門將就我國老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整體規(guī)劃。

2、各路資本紛紛“探路”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，市場迅速崛起

2013年初，在港上市的遠洋地產(chǎn)在其官網(wǎng)宣布，將和美資背景的哥倫比亞太平洋公司組建中外合資企業(yè)，用于在中國開發(fā)和經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目。近年房地產(chǎn)界熱議但尚未成為規(guī)模的“養(yǎng)老地產(chǎn)”被再次拋向到公眾面前。目前國內(nèi)包括綠城、復星、保利、綠地、首創(chuàng)在內(nèi)地多個大型企業(yè)均已進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但尚處于試水階段。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕也吸引了注入泰康人壽、中國人保等險資的青睞。2013年，“泰康之家?燕園”養(yǎng)老生活體驗館揭幕。這是由保險企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，將建成國內(nèi)第一個大規(guī)模、國際一流標準的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，各路資本對養(yǎng)老項目投資熱情依然不減。從地區(qū)分布來看，三季度項目建設(shè)主要集中在天津、河南、山東、廣州等地；從投資規(guī)模來看，不乏160億元-200億元的巨額投資項目，但具體落實情況還有待觀察；從建設(shè)規(guī)模來看，新增養(yǎng)老地產(chǎn)項目容納老年床位數(shù)從200張至8000張不等；從功能定位來看，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為新建養(yǎng)老項目的主流趨勢，大部分新建項目兼顧醫(yī)療、康復、健康、療養(yǎng)等功能。

3、公辦民營,養(yǎng)老機構(gòu)民營化趨勢顯現(xiàn)

中國的養(yǎng)老機構(gòu)遠不能滿足實際需要。據(jù)統(tǒng)計，2013年中國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅15.9％，還有84.1％的老年人服務(wù)需求沒有被滿足。而這巨大的需求缺口，需要民營資本的介入?！兑庖姟窞樯鐣Y本參與養(yǎng)老服務(wù)進行了“松綁”，不僅如此，還制定了稅費優(yōu)惠政策。這在一定程度上激發(fā)了市場的活力。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，從投資主體來看，政府投建項目約占總量的1/4，社會資本占3/4，社會資本成為養(yǎng)老項目的投資主力。

4、以房養(yǎng)老，令銀保躍躍欲試

《意見》明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。“以房養(yǎng)老”文件一經(jīng)下發(fā)，個別金融機構(gòu)即聞風而動。上海銀行或?qū)⒙氏忍剿?ldquo;倒按揭”相關(guān)養(yǎng)老金融產(chǎn)品的研究，建信人壽則將配合上海銀行在領(lǐng)取年金等產(chǎn)品設(shè)計上做好對接工作。

“倒按揭”作為一種養(yǎng)老金籌資方式，實際上就是以未來亡故后住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，來換取老年生存期間的收入流。這在國際上是較為普遍的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，但這類業(yè)務(wù)在國內(nèi)尚未取得實質(zhì)性進展。專家指出，“倒按揭”養(yǎng)老金籌資風險因素復雜，保險公司應(yīng)謹慎對待，除了“倒按揭”業(yè)務(wù)標的的價值波動風險之外，法律環(huán)境方面則可能導致違約風險；另外，“倒按揭”業(yè)務(wù)規(guī)模擴大后，房地產(chǎn)市場的價格波動容易引發(fā)系統(tǒng)性風險，這對保險公司提出了更高的資本要求。

5、商業(yè)模式有所創(chuàng)新

2013年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較為成功的商業(yè)運營模式主要有以下幾種：一是直接與養(yǎng)老地產(chǎn)方面的運營商合作的全部銷售“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”商業(yè)模式。比如，遠洋地產(chǎn)與美國哥倫比亞太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂?凱健項目；二是與專注于醫(yī)療與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資基金合作的“度假養(yǎng)生基地”。如，綠城集團與雅達國際控股有限公司合作，開展的“綠城烏鎮(zhèn)雅園”項目；三是政府支持、社會捐資的只租不售“會員制的俱樂部”。如，佛山市政府支持及當?shù)卮壬萍揖栀Y，共同投資建設(shè)善的耆家園養(yǎng)老院。

從這三種運營模式來看，全部銷售的運營模式都能較快回籠資金，實現(xiàn)滾動開發(fā)，但前期必須獲得土地的使用權(quán)，加大開發(fā)成本；只租不售的運營模式不需要取得土地所有權(quán)，可降低土地成本，并結(jié)合醫(yī)療、餐飲、娛樂等服務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定收入，但資金占用量大，資金回籠較慢；銷售加持有相結(jié)合的運營模式具有較大靈活性，兼具以上兩種模式的優(yōu)點。根據(jù)我國國情和養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，未來依舊需要不斷加強商業(yè)模式的創(chuàng)新，建立信息化服務(wù)平臺，增強個性化服務(wù)。

二、2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

（一）政策逐步落地，將促使整個行業(yè)爆發(fā)式增長

2013年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權(quán)益保護法》等，2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時也將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

1、土地政策

目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業(yè)開發(fā)成本較高，難以持續(xù)滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會面臨開發(fā)融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，在土地政策方面政府預計通過提供地價土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺

養(yǎng)老地產(chǎn)比一般商品房的建筑、配套服務(wù)成本更高，企業(yè)在相當長的時間內(nèi)無法回籠資金，加上目前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態(tài)，大多數(shù)銀行都不愿意貸款，這對于非大型開發(fā)商、民營企業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)來說，是較大的一個瓶頸。2014年政府將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養(yǎng)老機構(gòu)的門檻，預計會出臺相關(guān)養(yǎng)老機構(gòu)或運營商金融貸款方面的政策。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險（放心保）資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險試點。

3、以房養(yǎng)老保險

國務(wù)院發(fā)布的《意見》，明確提出要完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。“以房養(yǎng)老”保險詳細政策預計2014年落地，首款產(chǎn)品預計2014年1月份推出。

4、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

十八屆三中全會強調(diào)積極推進醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)，有條件的二級以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強遠程服務(wù)試點。以上政策將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點實現(xiàn)路徑。

5、養(yǎng)老配套設(shè)施政策

目前我國對養(yǎng)老社區(qū)及一些住宅小區(qū)的養(yǎng)老配套設(shè)施未有明確的細項政策。在《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，預計2014年國家將有系列的養(yǎng)老配套政策出臺，對民營企業(yè)降低門檻，減免配套等相關(guān)稅費，鼓勵民營企業(yè)投資養(yǎng)老機構(gòu)。

6、養(yǎng)老建筑驗收標準

2014年預計政府會推動養(yǎng)老建筑標準的相關(guān)工作，保障相關(guān)養(yǎng)老建筑產(chǎn)品的安全性。

（二）市場將更加規(guī)范，更加專業(yè)

企業(yè)自主經(jīng)營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強化，將進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。同時養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)品的投放渠道以及國家養(yǎng)老專家對養(yǎng)老運營模式的探討等，將引領(lǐng)2014年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場更加規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展。社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老機構(gòu)會在接下來的2-3年內(nèi)大量涌現(xiàn)。養(yǎng)老人才、養(yǎng)老培訓機構(gòu)將在養(yǎng)老市場中呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)將成地方招商考核指標

2014年多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為核地方政府引資部門政績的一項指標。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產(chǎn)商、險企等投資主體紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)被越炒越熱；另一方面，隨著中國老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養(yǎng)老問題的壓力與日俱增。

（四）社會資本在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢將進一步擴大

2013年12月底，民政部發(fā)布《民政部啟動公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革試點》的通知，要求推行公辦養(yǎng)老機構(gòu)公建民營。公辦養(yǎng)老機構(gòu)特別是新建機構(gòu)應(yīng)當逐步通過公建民營等方式，通過運營補貼、購買服務(wù)等方式，鼓勵社會力量運營，支持公建民營機構(gòu)發(fā)展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實，我們相信社會資本仍將是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的主角，并且其發(fā)揮的作用將越來越大。

（五）養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群概念，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設(shè)上進行細分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

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