資本運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

項(xiàng)目的成功開發(fā)及運(yùn)作離不開資本，在這個(gè)資本至關(guān)重要的時(shí)代，單純從策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)角度看項(xiàng)目，已不能滿足甲方的多元化需求。開發(fā)商投資旅游的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何關(guān)注甲方資金實(shí)力，優(yōu)化項(xiàng)目落地方案？哪些旅游項(xiàng)目更易融資？旅游及旅游地產(chǎn)開發(fā)中的資本運(yùn)作模式有哪些？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，換個(gè)角度，利用好資本運(yùn)作知識和工具，提高落地執(zhí)行力，是旅游項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

一、 關(guān)注資本運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

目前，我國旅游及旅游地產(chǎn)開發(fā)水平普遍不高，設(shè)計(jì)師和開發(fā)商之間由于不同的專業(yè)能力、文化背景、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人經(jīng)歷，雙方存在著一定的矛盾和沖突。開發(fā)商多從成本、利潤和現(xiàn)金流等方面對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評價(jià)，而設(shè)計(jì)師則更多的是從專業(yè)技術(shù)角度。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，要推動項(xiàng)目的成功開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)師必須關(guān)注資本運(yùn)作的設(shè)計(jì)理念。

(一) 方法：解剖、驗(yàn)證、綜合

1. 解剖

? 市場隨著時(shí)間推移在不斷變化；

市場追求創(chuàng)新和特色的趨勢是持續(xù)不變的；

旅游項(xiàng)目規(guī)劃注重市場需求的變化是基本原則；

應(yīng)把錢用到刀刃上：

1) 準(zhǔn)確解剖項(xiàng)目形式和特征，

2) 預(yù)測未來市場的發(fā)展方向，把握市場的趨勢；

3) 項(xiàng)目投資才能“有的放矢”，

4) 從而實(shí)現(xiàn)投資人追求的價(jià)值最大化

2. 驗(yàn)證

一個(gè)良好的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該是通過地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，通過旅游項(xiàng)目的成功帶動地產(chǎn)開發(fā)。在未來發(fā)展中，房企將由關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游產(chǎn)品本身。旅游產(chǎn)品將成為決定旅游地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)鍵。

決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的主要因素在于其核心“景觀”的吸引力范圍，以及這個(gè)范圍內(nèi)的消費(fèi)力。

通常有兩點(diǎn)是重要的：一是產(chǎn)品（物業(yè)類型），二是市場。

3. 綜合

綜合的前提是對項(xiàng)目的理解和把握。理解到何種程度？怎樣才是對項(xiàng)目的準(zhǔn)確把握？標(biāo)準(zhǔn)為“行得通”，每個(gè)經(jīng)過驗(yàn)證的對象，要達(dá)到行得通后才可以進(jìn)行綜合。

什么是“行得通”？

1) 技術(shù)上行得通，就是拿得出合乎目標(biāo)的產(chǎn)品；

2) 經(jīng)濟(jì)上行得通，就是從收入倒推到綜合成本，看有無利潤生長的空間；

3) 標(biāo)準(zhǔn)上行得通，就要以最終用戶的接受來論定；
4) 模式上行得通，就是你創(chuàng)造的套路能夠環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)目的與方法的和諧 。

(二) 關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)資本運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)

成本、利潤、現(xiàn)金流、投資回報(bào)率等是開發(fā)商特別看重的，也是決定項(xiàng)目成功與否的一些關(guān)鍵因素。因此，在項(xiàng)目前期開發(fā)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)師就不僅要重視技術(shù)層面上的設(shè)計(jì)工作，也應(yīng)重視資本層面對設(shè)計(jì)方案的制約作用，應(yīng)充分理解項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)、運(yùn)作模式，關(guān)注新的土地招拍掛制度實(shí)施以來，開發(fā)商巨額資本投入對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的影響，否則可能會造成大量的設(shè)計(jì)反復(fù)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)師需要關(guān)注的幾個(gè)重點(diǎn)