旅游地產(chǎn)不僅僅是簡單的物業(yè)，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的將旅游地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性和功能使用屬性結(jié)合，從而使其巨大化滿足市場需求，發(fā)揮本身價(jià)值，是開發(fā)商、投資人所一直探索的領(lǐng)域。目前，在產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、產(chǎn)品、營銷等方面出現(xiàn)了一些創(chuàng)新模式，我們從資產(chǎn)模式、功能內(nèi)容、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)三方面進(jìn)行了總結(jié)。

一、資產(chǎn)模式

土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。在我國，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，單位或個(gè)人通過合法手段取得的只是土地的使用權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)有物業(yè)所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，物業(yè)所有權(quán)的期限為永·久，而土地使用權(quán)根據(jù)土地使用性質(zhì)的不同為40、50年或70年不等。由于，物業(yè)是建立在土地之上的，因此物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限由土地的使用權(quán)限來決定。根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)及附加的免費(fèi)或優(yōu)惠功能，我們將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的資產(chǎn)模式分為以下幾類：

（一）土地產(chǎn)權(quán)
1、70年住宅用地：主要指旅游住宅地產(chǎn)產(chǎn)品；
2、50年商業(yè)用地：主要指公寓、酒店式公寓、商·住結(jié)合地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品；
3、40年賓館（旅游）用地：包括酒店、公寓式酒店等產(chǎn)品；
4、集體建設(shè)用地（產(chǎn)業(yè)用地）：主要指產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)、變相住宅、小產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)品；
5、宅基地——無產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)；
6、流轉(zhuǎn)地租賃：租賃土地使用權(quán)。
 
（二）地上物業(yè)產(chǎn)權(quán)
1、固定建筑
2、臨時(shí)性建筑：例如，木屋、簡易房、鋼結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)大棚等；
3、移動(dòng)設(shè)備或移動(dòng)建筑：包括房車、集裝箱房屋、移動(dòng)別墅等。

（三）使用權(quán)
使用權(quán)是在不變更物業(yè)本質(zhì)的基礎(chǔ)上，對其的實(shí)際利用權(quán)力。使用權(quán)可以跟產(chǎn)權(quán)掛鉤也可以與產(chǎn)權(quán)分離，可以完整使用也可以部分使用，可以全段使用也可以分時(shí)使用。具體模式，可分為以下幾種：
1、40-70年全段完整使用權(quán)（與土地掛鉤）：全使用權(quán)；
2、1-20年分段完整使用權(quán)（不與土地掛鉤）：分段使用權(quán)；
3、分時(shí)使用權(quán)：分時(shí)模式，一年內(nèi)享有一定時(shí)間的使用權(quán)；
4、優(yōu)惠使用權(quán)：會(huì)員卡模式。

（四）免費(fèi)或優(yōu)惠功能附加 
1、公園：如后花園、濕地公園、保護(hù)地公園、山地公園等；
2、景區(qū)：周邊或區(qū)域3A、4A等景區(qū)門票的減免；
3、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：高爾夫、網(wǎng)球、小球、自行車、拓展、馬術(shù)等；
4、健身項(xiàng)目：健身房、游泳池等；
5、養(yǎng)療項(xiàng)目： SPA、溫泉、瑜伽、太極拳、禪修、美容美體、護(hù)理、體檢、健康管理、養(yǎng)生課堂、中醫(yī)理療、特殊治療、有機(jī)菜地等；
6、文化娛樂項(xiàng)目：演出、KTV、電子游戲、博彩、夜總會(huì)、俱樂部等；
7、兒童項(xiàng)目：兒童樂園、托管、培訓(xùn)等；
8、游樂項(xiàng)目： CIS鐳戰(zhàn)、水樂園、機(jī)動(dòng)樂園、鄉(xiāng)村樂園等。

二、功能內(nèi)容

對于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)來說，主要的功能就是“居住”，其他都是配套。但對于旅游地產(chǎn)來說，功能遠(yuǎn)不止于“居住”，往往是多種功能的聚合體。我們從室內(nèi)功能、環(huán)境功能、物業(yè)管理功能三個(gè)角度，對旅游地產(chǎn)進(jìn)行了概括：

（一）室內(nèi)功能
1、清水房
2、精·裝修
3、拎包入住
4、溫泉入戶：溫泉公寓
5、智能化服務(wù)功能（老年監(jiān)控等）：老年公寓

（二） 室外擴(kuò)大環(huán)境
1、含院落（建設(shè)用地、租賃用地）：別院等；
2、農(nóng)場（租賃用地）：莊園、農(nóng)場等。
 
（三） 物業(yè)管理服務(wù) 
1、提供配套小區(qū)物業(yè)管理：小區(qū)物管
2、提供配套酒店物業(yè)管理：酒店式管理
3、提供酒店綜合服務(wù)配套
4、提供運(yùn)動(dòng)綜合服務(wù)配套
6、提供養(yǎng)生綜合服務(wù)配套                          
7、提供醫(yī)療與養(yǎng)老綜合服務(wù)配套
7、提供教育服務(wù)配套
8、提供區(qū)域綜合度假服務(wù)配套

三、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
在各種產(chǎn)權(quán)歸屬、使用權(quán)歸屬、功能結(jié)構(gòu)的組合下，形成了多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

（一）全產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品+附帶功能：住宅或酒店公寓 
1、完整產(chǎn)權(quán)+物業(yè)使用
2、完整產(chǎn)權(quán)+物業(yè)使用+免費(fèi)配套使用：房+會(huì)員卡
3、完整產(chǎn)權(quán)+物業(yè)使用+免費(fèi)配套使用+優(yōu)惠配套使用：房+會(huì)員卡
 
（二）全產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品+回報(bào)功能：投資性與理財(cái)功能 
1、產(chǎn)權(quán)酒店，保證回報(bào)率6-12%：理財(cái)產(chǎn)品
2、長租租金模式：途家
3、長租分成模式；
4、產(chǎn)權(quán)酒店部分時(shí)段保證回報(bào)率
5、產(chǎn)權(quán)酒店不保證回報(bào)率：自用帶理財(cái)
6、代理短租模式：途家
7、自助短租模式：借助網(wǎng)絡(luò)
8、半自助撮合模式——旅游財(cái)富網(wǎng)

（三）共享產(chǎn)權(quán)+使用權(quán)分時(shí)——分權(quán)模式
1、10人共享一套公寓或別墅+每人每年28天入住——美爾模式；
2、40人共享一套公寓或別墅+每人每年7天入住——蓬達(dá)模式；
3、眾·籌共享模式——特殊房屋或建筑。

（四）不完整土地權(quán)+完整設(shè)備或地上物業(yè)+完整使用權(quán) 
1、集體建設(shè)用地+木屋                                 
2、租賃農(nóng)民土地+移動(dòng)別墅
3、租賃農(nóng)民土地+房車

（五）產(chǎn)權(quán)交易模式 
1、國有土地+房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：國家房地產(chǎn)交易系統(tǒng)
2、集體土地+房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：正在形成地方房地產(chǎn)交易系統(tǒng)
3、運(yùn)營機(jī)構(gòu)代持內(nèi)部交易：自辦交易系統(tǒng)

（六） 使用權(quán)交易模式 
1、分時(shí)度假交換：RCI (全稱Resort Condominiums International美國國際分時(shí)度假交換公司)
2、CPE卡及“易通幣”模式：蓬達(dá)易通交易系統(tǒng)
3、電腦撮合換住系統(tǒng)：旅游財(cái)富網(wǎng)
4、分權(quán)與分時(shí)交換系統(tǒng)：美爾交換網(wǎng)絡(luò)

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