《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》之寫字樓與綜合體

2015-01-29 綠維創(chuàng)景全經(jīng)聯(lián) 標(biāo)簽：旅游房地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地產(chǎn)創(chuàng)新

2014年中國(guó)寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及特征

編者按：《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院編制，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報(bào)告。本報(bào)告在全經(jīng)聯(lián)各專委會(huì)、會(huì)員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請(qǐng)期待！

以下為《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》系列解讀之寫字樓與綜合體篇。

一、2014年中國(guó)寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀及特征

1、市場(chǎng)分化明顯

2014年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)分化明顯，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：

第一，銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的差異。一方面寫字樓銷售市場(chǎng)由于持續(xù)的住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策，擠壓出大量投資性需求，轉(zhuǎn)投向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)銷售類型寫字樓量?jī)r(jià)齊升。另外一方面，寫字樓租賃市場(chǎng)由于受經(jīng)濟(jì)疲軟和企業(yè)搬遷等影響，租賃類型寫字樓租金進(jìn)入下降通道。

第二，不同區(qū)域和城市的寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定性的增長(zhǎng)，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場(chǎng)租售需求相對(duì)旺盛，其前景保持樂觀。與此同時(shí)，只要全球流動(dòng)性過剩的格局沒有發(fā)生根本改變，人民幣穩(wěn)步升值的態(tài)勢(shì)仍然保持下去，那么國(guó)際資本對(duì)一線城市成熟寫字樓的收購(gòu)需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場(chǎng)的建立，為這些國(guó)際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。相對(duì)而言，二、三線城市的寫字樓市場(chǎng)起步較晚，有待進(jìn)一步的市場(chǎng)培育。

第三，不同行業(yè)和企業(yè)對(duì)寫字樓的需求差異呈現(xiàn)細(xì)化趨勢(shì)。事實(shí)上，這種需求差異在市場(chǎng)上客觀存在。一些企業(yè)的研發(fā)中心傾向于選擇在城市邊緣區(qū)域、強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境的辦公物業(yè)；一些大型的商業(yè)開發(fā)客戶需要城市中心地帶、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)；一些中小型的企業(yè)則更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部硬件條件良好的城區(qū)邊緣地帶。我們認(rèn)為，在未來幾年中，國(guó)內(nèi)寫字樓的進(jìn)一步細(xì)分趨勢(shì)值得關(guān)注。

2、競(jìng)爭(zhēng)激烈助推轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

2014年，寫字樓市場(chǎng)也處在激烈競(jìng)爭(zhēng)的格局。據(jù)戴德梁行研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2014年第三季度，僅僅北京寫字樓存量達(dá)到約573萬(wàn)平方米，2014年第四季度，金融街、亮馬河、中關(guān)村、望京等核心區(qū)域?qū)⒂?0萬(wàn)平方米以上的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，另外非核心商圈望京等地區(qū)也將供應(yīng)10萬(wàn)平方米以上，因此預(yù)計(jì)第四季度北京寫字樓空置率將有所上升。這樣對(duì)企業(yè)在營(yíng)銷手段、運(yùn)營(yíng)手段上提出了更高的要求，如何搶占市場(chǎng)，快速去化，這是一個(gè)當(dāng)前乃至未來需要考慮的課題。