2014年養(yǎng)老住區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

編者按：《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院編制，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報(bào)告。本報(bào)告在全經(jīng)聯(lián)各專委會(huì)、會(huì)員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請(qǐng)期待！

以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》系列解讀之養(yǎng)老住區(qū)篇。

在去年的這個(gè)時(shí)候做總結(jié)與展望時(shí)，2014年被寄期望于爆發(fā)式增長年，期望隨著政策的不斷傾斜和落地，養(yǎng)老住區(qū)可進(jìn)入沸騰期。2014年底，我們?cè)俦P點(diǎn)這一年的發(fā)展，卻發(fā)現(xiàn)終于擺脫國家政策桎梏、可名正言順進(jìn)入養(yǎng)老住區(qū)行業(yè)的企業(yè)與外圍觀察者有著迥然不同的感受。盡管私募基金的介入、多家上市公司的青睞、不斷涮新的數(shù)據(jù)都證明了這一行業(yè)的美好前景，但投入過大、融資過難、回報(bào)周期過長、盈利模式不清晰等問題依然制約著養(yǎng)老住區(qū)的發(fā)展。因此，我們將2014年定義為各種問題與創(chuàng)新模式的探索年。

一、2014年養(yǎng)老住區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

1、市場(chǎng)層面

在國內(nèi)住宅地產(chǎn)陷入低迷的狀態(tài)下，養(yǎng)老住區(qū)逆勢(shì)而上，成為了當(dāng)下最熱的一個(gè)領(lǐng)域。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生有兩個(gè)契機(jī)，一是我國人口老齡化達(dá)到一定程度引起國家重視，老齡問題已上升為國家戰(zhàn)略層面；另一個(gè)契機(jī)是房地產(chǎn)本身的發(fā)展遇到寒流，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)至少可以作為一個(gè)概念來炒，相對(duì)來講拿地會(huì)容易一些。

目前，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)很熱，但整體上還處于起步階段，市場(chǎng)呈現(xiàn)一種無序的狀態(tài)。首先，目前很多項(xiàng)目名義上是養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際目的是賣房，還是一種開發(fā)行為。其次，大家都還沒有找到合適的盈利模式，國內(nèi)成熟的標(biāo)桿性的值得借鑒和學(xué)習(xí)的項(xiàng)目幾乎沒有。第三，很多養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群，而面向普通消費(fèi)學(xué)者的產(chǎn)品卻不足。

2、政策層面

延續(xù)2013年的政策，2014年國家繼續(xù)發(fā)布有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利好政策。2014年國土資源部、保監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部、商務(wù)部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》、《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》、《國家發(fā)展改革委關(guān)于減免養(yǎng)老和醫(yī)療機(jī)構(gòu)行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等發(fā)文，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給予用地、金融、財(cái)政等方面的支持。

3、企業(yè)層面

涉水養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)無論是在數(shù)量還是種類上都有增無減。除了萬科、保利、綠地等最先進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企，以及以中國人壽、泰康人壽、中國平安為代表的保險(xiǎn)類企業(yè)外，今年中茵股份、上實(shí)發(fā)展、億城投資、首鋼等公司也紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

各企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營中，卻又顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。一方面是因?yàn)?，現(xiàn)在真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很多門檻和無形條件。養(yǎng)老服務(wù)分得很細(xì)，需要配備醫(yī)療設(shè)施等，但開發(fā)商對(duì)這些領(lǐng)域是非常陌生的。開發(fā)商對(duì)服務(wù)性行業(yè)“掙慢錢”的現(xiàn)象，沒有足夠的思想和心態(tài)上的準(zhǔn)備，不習(xí)慣掙這種高投入的慢錢。另一方面是因?yàn)?，現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，投資比較大，回收期比較長，收益率比較低，還有各種意外風(fēng)險(xiǎn)甚至糾紛，商業(yè)模式到現(xiàn)在為止還只是在研討。