隨著旅游開發(fā)的逐漸升溫，資源爭奪戰(zhàn)已進入白熱化，稀缺性、壟斷性資源項目越來越少，旅游投資逐漸進入資源開發(fā)型階段，即“絕色資源無，資源類型多”的綜合性開發(fā)。資源開發(fā)型旅游投資有著“投資門檻高，收益時間長”的特點，任何一個項目投資目標的成功關鍵在于科學合理的商業(yè)模式的創(chuàng)新設計，綜合型大規(guī)模旅游開發(fā)項目更是如此，這類項目往往投資少則幾個億，多則幾十個億，資源類型涉及森林、水庫、地熱、河流、果林、農田、村莊等等，復雜的資源如何與資本進行有效的結合，如何確保低風險、快回報、大投入、大產出，核心問題就是商業(yè)模式的設計。
    綠維創(chuàng)景在綜合型大規(guī)模旅游投資項目的商業(yè)模式設計方面有著深入的研究和豐富的經驗。這類商業(yè)模式的設計是一項系統(tǒng)工程，不僅要實現旅游商業(yè)模式的聚集，還要整合其他行業(yè)的商業(yè)模式形成“整體聚集”，例如旅游與農業(yè)、旅游與地產等。
    下面我們結合思拉堡小鎮(zhèn)項目，分別從旅游項目商業(yè)聚集、旅游地產、旅游與地產的商業(yè)模式整合幾個方面來解讀綜合性旅游項目開發(fā)商業(yè)模式的設計。

資源+智慧創(chuàng)造旅游項目商業(yè)聚集

    我國旅游業(yè)從上世紀七十年代由旅社接待開始逐步發(fā)展至今實現了跨越式進步。08年我國人均GDP已超出3000美元，按照世界旅游發(fā)展規(guī)律，我國旅游業(yè)已步入休閑度假時代，旅游業(yè)作為“無煙產業(yè)”、創(chuàng)匯產業(yè)，越來越得到國家及社會各界的重視，旅游資源的規(guī)劃開發(fā)也逐漸從由政府、高校主導到職業(yè)化、專業(yè)化機構的出現?，F階段，大中型城市的旅游總體規(guī)劃及國家級旅游資源、世界遺產等頂級旅游資源的規(guī)劃開發(fā)基本已告一段落，小城鎮(zhèn)、農村的旅游開發(fā)如火如荼。目前，我們接觸的規(guī)劃設計項目，往往只具備三分先天的“姿色”，旅游資源具有一定吸引力，但若僅僅依靠這三分的魅力，往往是很難產生良好市場效應，這就需要規(guī)劃機構，憑借良好的職業(yè)技能與智慧的創(chuàng)意能力來在旅游地“三分姿色”的基礎上，進行科學的，大膽的構想，綠維創(chuàng)景在四百多個項目案例實踐的基礎上，形成了游憩方式創(chuàng)新的策劃理念，并以商業(yè)模式創(chuàng)新與景觀游樂創(chuàng)新設計為策劃的落地奠定基礎，成為政府、企業(yè)開發(fā)商的智力腦庫。
    那么，一個項目要形成“商業(yè)模式聚集”，首先它必然是一個旅游資源相對聚集的大型旅游度假項目，大型度假項目的基礎資源條件有著怎樣的要求呢？
1、大型旅游度假項目的基礎資源條件
    “商業(yè)模式聚集”的形成是依托于大型旅游度假項目，同時該類大型旅游度假項目都具備一定特征和條件，如旅游資源較為豐富，有著多樣性的特點，部分資源能達到國家一、二級標準；該類項目都必須擁有自身的幾類核心資源，如水資源、植被資源、農業(yè)資源異或項目地具有深厚的文化底蘊，諸如古鎮(zhèn)古村落，甚至有古遺址等等。這些核心資源即所謂項目的亮點及創(chuàng)意來源，它對于項目地所在區(qū)域來說具備一定稀缺性，在創(chuàng)新上較易得到凸顯。同時區(qū)位也是該類項目考慮的重要因素，據專家調查顯示，距離超大城市100公里、距離大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以內是旅游地產的最佳選擇，也是“商業(yè)模式聚集”形成的最佳距離。
    例如思拉堡小鎮(zhèn)就位于營口一小時城市圈內，距離鲅魚圈城區(qū)僅需十分鐘車程，項目規(guī)劃面積達三平方公里，規(guī)劃區(qū)域為丘陵地形地貌的山地，高低起伏多變，山體曲線優(yōu)美，適于開展山地運動類項目；景區(qū)還擁有森林、溫泉、農業(yè)資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產品聚集的基礎，而產品聚集又是商業(yè)模式聚集的基礎。
2、游憩方式創(chuàng)新點亮資源價值
    旅游資源的三分姿色離不開策劃創(chuàng)新對它的“七分打扮”，旅游產品的包裝成功與否直接關系到旅游資源開發(fā)的成敗，從而影響項目后續(xù)規(guī)劃設計等諸多方面的進展，決定了項目投資的成敗。因此，一個僅有三分姿色的旅游項目，必須找到一家具備創(chuàng)新能力與創(chuàng)新思維的高水準規(guī)劃機構來對項目準確把脈，引爆項目的核心資源，帶動片區(qū)整體發(fā)展。綠維創(chuàng)景一直倡導旅游項目要先策劃后規(guī)劃，在策劃與規(guī)劃的基礎上，融入商業(yè)設計與景觀策劃設計使得項目能夠落地，并在運營中取得良好的經濟回報。
在思拉堡項目中，綠維創(chuàng)景運用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗，并以養(yǎng)生為主題創(chuàng)新個性化健康管理的溫泉住宿度假，如溫泉小鎮(zhèn)、溫泉公館、溫泉別墅等；將干涸的水溝蓄水成風情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區(qū)塊的商業(yè)功能；利用地形開發(fā)36洞高爾夫，分別選取中、荷、日、德等不同國度的田園風光進行球場風景主題打造，依托良好的球場景觀及自然環(huán)境建設高爾夫別墅……在此項目中我們利用項目地的資源，創(chuàng)意了八大類型時尚產品，并形成以此八大產品為主的旅游產品聚集，具體如下：
3、旅游項目的商業(yè)聚集
    好的旅游產品具有抓人眼球，聚集人氣的效應，它是景區(qū)宣傳的最直接手段，它增強景區(qū)的吸引力、促進景區(qū)知名度提升的同時還延長了游客停留時間，豐富區(qū)域游線結構，為游客的二次消費打下堅實基礎。旅游產業(yè)是一個多產業(yè)互動的特殊產業(yè)，其發(fā)展不僅促進旅游業(yè)的進步，更帶動產業(yè)鏈上其他產業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。從某種角度來說，純旅游產品并不是整體項目盈利之核心所在，但某些產品的經營收入可以帶來較為可觀的現金流，如溫泉產品的經營。一般溫泉度假區(qū)的營業(yè)額每年都在五千萬至一個億左右，另外將溫泉與酒店進行結合，酒店的住宿價格可高出一般度假酒店的兩倍；此外，對于酒莊、SPA、高爾夫、馬術中心等貴族消費本身具有各種收益模式，但這些收益遠無法在短期內回報前期投入。因而，我們需要在旅游產品本身銷售的同時，融入其他商業(yè)經營方式，這種理想的經營元素，既可以利用旅游環(huán)境打造形成的人氣效應，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產”。

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