溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產開發(fā)現(xiàn)狀

一、 綜述

云南省建設廳總規(guī)劃師韓先成先生指出，以保護不可再生資源為前提，通過商業(yè)化理念運作，云南的旅游地產一定會迎來一個高速發(fā)展期。這就是云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一--以地產撬動旅游產業(yè)的運作模式。

旅游房地產，對于擁有旅游資源的溫泉小鎮(zhèn)建設而言，意味著巨大的商機--因為旅游房地產的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的旅游度假房地產，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機。下面以云南省安寧市溫泉鎮(zhèn)為例，淺議在進行旅游度假區(qū)保護和利用規(guī)劃過程中，如何在保護旅游資源的基礎上，對旅游房地產進行引導性的開發(fā)。

二、 溫泉鎮(zhèn)旅游建設現(xiàn)狀

溫泉鎮(zhèn)距安寧市區(qū)8公里，距昆明市僅40公里，位于龍山和鳳山之間，螳螂川畔，是昆明著名的游覽休閑勝地，溫泉有“天下第一湯”之譽。附近有環(huán)云崖摩石刻、曹溪寺、牧羊湖等景點。全鎮(zhèn)森林覆蓋率達79.24％，被稱為天然的“氧吧”， 云南省首個國家衛(wèi)生鎮(zhèn)，也是云南省建設旅游小鎮(zhèn)、推進旅游“二次創(chuàng)業(yè)”首批12個重點小城鎮(zhèn)之一。

早在20世紀80年代，溫泉鎮(zhèn)旅游事業(yè)就進入全面建設階段，并且形成一定的規(guī)模，但是經過長時間的發(fā)展，由于經濟的發(fā)展和國家政策的調整以及人們消費觀念的改變，溫泉鎮(zhèn)旅游產業(yè)的發(fā)展模式已經不能滿足現(xiàn)代生活的需要，存在以下主要問題。

1、溫泉鎮(zhèn)由于歷史原因和資源優(yōu)勢，有各單位、各時期的各類休療養(yǎng)、培訓設施29家，占據中心地段，功能單一、土地管理混亂、無序開發(fā)現(xiàn)象嚴重。

2、受計劃經濟的影響，導致項目論證不充分，盲目投資造成項目功能不全。各類培訓中心由于開發(fā)時候僅考慮本系統(tǒng)內部，致使規(guī)模較小，功能不全，推向市場后難以滿足市場要求，隨之而來的無序惡意競爭，服務下降，令多方受傷。

3、溫泉資源與歷史文化資源、宗教資源、生態(tài)資源開發(fā)沒有形成良好的整合。許多人文資源仍在企業(yè)手中、或被臟亂差的民居所包圍。

4、歷史文化挖掘、遺跡開發(fā)、保護不足。

5、溫泉鎮(zhèn)旅游接待設施落后。大多數(shù)賓館酒店為各級行政部門培訓和修療養(yǎng)設施，入住率低、對外接待能力差。

于諸多因素的影響，溫泉鎮(zhèn)游客量一直處在比較低的水平，由此反映出溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游產品對旅客缺乏吸引力。

針對上述問題，我們在規(guī)劃初期采用游客調查表的形式對問題進行有針對性的問答。共發(fā)放問卷2000份，匯總得出結論：溫泉鎮(zhèn)旅游資源品位絕佳、種類多樣、文化底蘊深厚，潛力巨大，完全可以形成以溫泉資源為基礎，特色溫泉文化為核心，包括泛戶外運動、古鎮(zhèn)休閑、宗教朝覲、康療養(yǎng)生、會議會展、鄉(xiāng)村旅游、居住等多種功能為一體的休閑度假名鎮(zhèn)及全國溫泉休閑度假目的地。發(fā)展緊扣休閑度假，并且與安寧歷史文化、地域特色相結合的旅游房地產業(yè)，則是其中的關鍵。

三、 溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產開發(fā)現(xiàn)狀

1、規(guī)劃管理混亂，缺乏對景區(qū)的保護和協(xié)調

宏觀上表現(xiàn)為房地產開發(fā)沒有從更大的旅游地域空間考慮問題，各自為政；微觀上表現(xiàn)為景區(qū)內房地產開發(fā)缺少可行性研究，項目開發(fā)主觀隨意性強，選址和規(guī)模的確定缺少依據，建設呈無序狀態(tài)，房地產開發(fā)和景區(qū)景觀不協(xié)調。目前溫泉鎮(zhèn)旅游地產僅僅停留在單位自用的水平，功能陳舊、建筑形式雜亂無章，完全沒有考慮對景區(qū)的保護和協(xié)調。

2、無序開發(fā)，生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴重

旅游地產的開發(fā)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，地塊開發(fā)和建筑形式隨意性較大。一些開發(fā)商在修建房地產項目時，缺乏科學規(guī)劃和論證，大興土木，開山采石，伐木筑路，導致山體破壞，植被減少，生物多樣性受損，水土流失加劇。

3、引導力度不足

對旅游房地產的引導不夠，導致旅游房地產開發(fā)的盲目性，粗制濫造，重復建設，缺乏文化品位。進而形成旅游房地產開發(fā)就是對景區(qū)的破壞這樣一種錯誤認識。

四、溫泉鎮(zhèn)旅游房地產開發(fā)原則

我們認為做好溫泉鎮(zhèn)的房地產，必須與旅游景區(qū)建設相結合，通過對景區(qū)的保護性開發(fā)和文化資源的挖掘，形成良好的休閑旅游度假環(huán)境。這是發(fā)展旅游房地產的生存基礎；通過旅游房地產的開發(fā)又可以盤活資金，進而完成對旅游景區(qū)的保護。在進行旅游房地產開發(fā)時，主要應遵循以下原則：

1、統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局
 
規(guī)劃是建設的龍頭，所有項目必須符合旅游區(qū)規(guī)劃，確保項目布局合理。既著眼當前，又立足長遠，防止過多過濫和破壞性開發(fā)建設，使房地產的開發(fā)效益與風景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合，實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

2、準確定位，強調文化內涵

找準旅游房地產在溫泉鎮(zhèn)旅游產業(yè)中擔當?shù)臅r代性角色，發(fā)揮溫泉生態(tài)旅游度假這一自身的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發(fā)項目中去。文化性主要通過項目的創(chuàng)意、服務的功能、承載的內容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境與意蘊來展現(xiàn)，在直接使用和間接觀感中反映其格調與品位，在社會的逐步認同中增強其魅力。

3、精心設計，營造良好的環(huán)境氛圍

旅游房地產常常是以“第二居所”的功能被市場認同，項目設計應遵循功能完善、設施齊全、規(guī)劃恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服的原則，在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫，力戒貪大求全或零星開發(fā)。

4、依法建設，保護環(huán)境

開發(fā)旅游房地產，不能搞“掠奪性開發(fā)”，必須注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調發(fā)展，通過對旅游資源的合理利用與開發(fā)，形成滾動發(fā)展和良性循環(huán)，以開發(fā)促進環(huán)境保護，以環(huán)境保護營造更引人向往的人間仙境，反過來支持開發(fā)更高級的旅游景點。

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