綠維文旅在思拉堡溫泉小鎮(zhèn)規(guī)劃中創(chuàng)新性地提出了“溫泉+”小鎮(zhèn)開發(fā)模式，即跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空缺，利用“溫泉+X”的開發(fā)模式，提出將思拉堡打造成為一個(gè)以溫泉產(chǎn)業(yè)為核心，以高爾夫和滑雪等運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)為引擎，以旅游聚集人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)，以地產(chǎn)反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮(zhèn)，從旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的整合幾個(gè)方面來(lái)設(shè)計(jì)思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

思拉堡溫泉設(shè)計(jì)鳥瞰圖

項(xiàng)目位于遼寧營(yíng)口市蓋州雙臺(tái)子鎮(zhèn)思拉堡村，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，山體曲線優(yōu)美，擁有豐富的地?zé)?、森林?a href=http://www.lwcj.com/xxny/ target=_blank class=infotextkey>農(nóng)業(yè)等資源。根據(jù)《營(yíng)口市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，項(xiàng)目地被定位為溫泉商務(wù)花園，屬于五大分區(qū)中的“西部濱海溫泉旅游區(qū)”。思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的開發(fā)成為實(shí)現(xiàn)營(yíng)口市旅游發(fā)展目標(biāo)的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。在這一背景下，綠維文旅受蓋州市思拉堡溫泉小鎮(zhèn)開發(fā)有限公司委托對(duì)項(xiàng)目地進(jìn)行了策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

一、難點(diǎn)聚焦

作為一個(gè)新開發(fā)的溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目，如何依托溫泉項(xiàng)目快速樹立品牌，形成小鎮(zhèn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)項(xiàng)目地發(fā)展？如何跳出傳統(tǒng)溫泉市場(chǎng)的行業(yè)壁壘，在高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)的紅海領(lǐng)域塑造自己的獨(dú)特性和優(yōu)勢(shì)，形成與競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品差異？如何充分利用復(fù)雜地形，打造溫泉景觀的層次性？這些都是本案亟待解決的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

二、核心思路

經(jīng)過(guò)分析，綠維文旅跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空缺，利用“溫泉+X”的開發(fā)模式，提出將思拉堡打造成為一個(gè)以溫泉產(chǎn)業(yè)為核心，以高爾夫和滑雪等運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)為引擎，以旅游聚集人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)，以地產(chǎn)反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮(zhèn)。

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)總平圖

三、開發(fā)策略

溫泉小鎮(zhèn)作為資源主導(dǎo)型小鎮(zhèn)需要依托地?zé)豳Y源，進(jìn)行大規(guī)模的綜合性旅游開發(fā)，如何確保低風(fēng)險(xiǎn)、快回報(bào)、大投入、大產(chǎn)出，核心問(wèn)題就是商業(yè)模式的設(shè)計(jì)。本案提出從旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的整合幾個(gè)方面來(lái)設(shè)計(jì)思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

（一）“資源+ 智力”打造旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)現(xiàn)有的地?zé)?、森林和溫泉資源只具備三分先天的“姿色”，若僅僅依靠這三分的魅力，是很難產(chǎn)生良好市場(chǎng)效應(yīng)的，這就需要我們憑借專業(yè)技術(shù)、豐富經(jīng)驗(yàn)、高效創(chuàng)意能力在旅游地“三分姿色”的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)大膽的構(gòu)想。項(xiàng)目組運(yùn)用游憩方式創(chuàng)新的策劃理念，并通過(guò)景觀游樂創(chuàng)新設(shè)計(jì)和商業(yè)模式創(chuàng)新，為溫泉小鎮(zhèn)策劃了“資源+ 智力”的開發(fā)模式。

1. 基礎(chǔ)資源聚集促進(jìn)商業(yè)聚集

思拉堡小鎮(zhèn)位于營(yíng)口一小時(shí)城市圈內(nèi)，距離鲅魚圈城區(qū)僅需十分鐘車程，項(xiàng)目規(guī)劃面積達(dá)3 平方千米，規(guī)劃區(qū)域丘陵地形地貌特征明顯，高低起伏多變，山體曲線優(yōu)美，適于開展山地運(yùn)動(dòng)類項(xiàng)目；景區(qū)還擁有森林、溫泉、農(nóng)業(yè)資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產(chǎn)品聚集的基礎(chǔ)，而產(chǎn)品聚集又是形成商業(yè)模式聚集的基礎(chǔ)。

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的資源類型與產(chǎn)品導(dǎo)向

2. 游憩方式創(chuàng)新點(diǎn)亮資源價(jià)值

旅游資源的三分姿色離不開策劃創(chuàng)新對(duì)它的“七分打扮”，旅游產(chǎn)品的包裝成功與否直接關(guān)系到旅游資源開發(fā)的成敗。在思拉堡小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，綠維文旅運(yùn)用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應(yīng)用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗(yàn)，并以養(yǎng)生為主題創(chuàng)新個(gè)性化健康管理的溫泉住宿度假；將干涸的水溝蓄水成風(fēng)情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區(qū)塊的商業(yè)功能；利用地形開發(fā)36洞高爾夫，依托良好的球場(chǎng)景觀及自然環(huán)境建設(shè)高爾夫別墅……

“山海八泉”示意圖

海水浴場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖

海水浴場(chǎng)實(shí)景照

琴臺(tái)堡設(shè)計(jì)效果圖

琴臺(tái)堡實(shí)景照（建設(shè)中所拍）

3. 旅游項(xiàng)目的商業(yè)聚集

旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)多產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的特殊產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅促進(jìn)旅游業(yè)的進(jìn)步，更能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。從某種角度來(lái)說(shuō)，純旅游產(chǎn)品并不是整體項(xiàng)目盈利核心之所在，因而，我們需要在旅游產(chǎn)品本身銷售的同時(shí)，融入其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，這種理想的經(jīng)營(yíng)元素，既可以利用旅游環(huán)境打造形成的人氣效應(yīng)，又可以解決旅游投資的長(zhǎng)線回報(bào)問(wèn)題，這個(gè)具有雙重功效的元素就是“旅游地產(chǎn)”。

（二）“旅游+ 地產(chǎn)”實(shí)現(xiàn)溫泉小鎮(zhèn)商業(yè)模式聚集

1. 地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價(jià)值的高效手段

“旅游+ 地產(chǎn)”的效應(yīng)即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應(yīng)，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”，這種獨(dú)特的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問(wèn)題，還拉動(dòng)了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。

2. 開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)與商業(yè)模式整合

思拉堡小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目，是旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目聚集的綜合體，它遵循邊開發(fā)旅游項(xiàng)目邊建設(shè)地產(chǎn)的時(shí)序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項(xiàng)目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發(fā)地產(chǎn)，從高星級(jí)溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、濱水公寓；在高爾夫帶動(dòng)下建設(shè)高爾夫會(huì)所、高爾夫別墅，再隨之開發(fā)酒莊及養(yǎng)生類別墅地產(chǎn)、SPA 會(huì)所，最后就整個(gè)區(qū)塊炒熱的時(shí)機(jī)，在景區(qū)南端推出雖景觀較差但距城區(qū)較近的小高層生態(tài)居住社區(qū)。從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開發(fā)的五個(gè)臺(tái)階，十年計(jì)劃。

階梯一（兩年）：溫泉游樂、景觀營(yíng)造；高端運(yùn)動(dòng)、引爆市場(chǎng)。

階梯二（兩年）：商務(wù)推進(jìn)，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開發(fā)。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術(shù)、滑雪、高端運(yùn)動(dòng)再炒地產(chǎn)。

階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境。

階梯五（兩年）：節(jié)慶推動(dòng)，品牌營(yíng)銷，促使旅游小鎮(zhèn)形成規(guī)模。

從思拉堡小鎮(zhèn)開發(fā)的五級(jí)臺(tái)階可以看到，溫泉小鎮(zhèn)這種綜合型旅游度假區(qū)，其商業(yè)模式是在旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目的交互運(yùn)作中形成的，其具有鏈條式動(dòng)力機(jī)制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集共同構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)模式聚集。

綠維文旅在思拉堡小鎮(zhèn)良好的區(qū)位及資源條件下，創(chuàng)新性的將商業(yè)模式聚集方式作為其商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段，在項(xiàng)目剛投入開發(fā)建設(shè)時(shí)便得到社會(huì)各界的熱切關(guān)注。2011 年10 月24 日，思拉堡溫泉正式開業(yè)，吸引了眾多游客，為溫泉小鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)積聚了大量人氣。思拉堡小鎮(zhèn)必將成為旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的成功商業(yè)模式聚集實(shí)例。

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