度假時(shí)代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營(yíng)

2017-09-15 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游地產(chǎn)

前言

旅游地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，原來(lái)以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為基礎(chǔ)的開發(fā)形式無(wú)論是在使用價(jià)值還是配套價(jià)值方面，都與旅游市場(chǎng)需求之間產(chǎn)生了脫節(jié)，導(dǎo)致鬼樓鬼城的大量出現(xiàn)，這一模式已經(jīng)難以持續(xù)，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。如何轉(zhuǎn)型？如何滿足度假時(shí)代下的市場(chǎng)需求？如何把握新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇？綠維創(chuàng)景認(rèn)為核心在于度假。人們對(duì)于度假旅游的需求比以往任何時(shí)候都強(qiáng)烈。度假時(shí)代的到來(lái)，需求巨大，給予了旅游地產(chǎn)解套的機(jī)遇，關(guān)鍵在于供給的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

一、度假時(shí)代下旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路

旅游地產(chǎn)以其較為寬松的政策環(huán)境、“居住+投資”的雙重功能、良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，在近幾年獲得了高速發(fā)展。如今，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入分化階段的背景下，旅游地產(chǎn)也可謂是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運(yùn)作，現(xiàn)在世界上產(chǎn)生的效應(yīng)是非常強(qiáng)的，比如萬(wàn)達(dá)的文化旅游城、萬(wàn)科的度假區(qū)。另一半是海水，比較冰冷。無(wú)論是“5+2”的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問(wèn)題，鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)屢見不鮮，特別是在以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群。山東沿海幾千萬(wàn)㎡的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。

現(xiàn)如今，旅游地產(chǎn)存在的問(wèn)題可歸納總結(jié)為：第一，鬼盤、鬼樓及高控制率的歷史問(wèn)題；第二，純投資性旅游地產(chǎn)難以去化；第三，投資者購(gòu)買旅游地產(chǎn)使用價(jià)值低，投資回報(bào)低。

綠維創(chuàng)景專注于旅游、地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的研究和實(shí)踐，專注于旅游地產(chǎn)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)操以及旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的深度分析，針對(duì)旅游地產(chǎn)存在的問(wèn)題，也一直在探索獨(dú)特的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，讓旅游地產(chǎn)真正的動(dòng)起來(lái)。根據(jù)多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，綠維創(chuàng)景總結(jié)出了旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路及方向：

第一，找準(zhǔn)發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

旅游開發(fā)綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以特色產(chǎn)業(yè)為延伸”，三者的良性互動(dòng)共同推動(dòng)區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。林峰博士將這種結(jié)構(gòu)概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費(fèi)聚集區(qū)+居住區(qū)。

第二，創(chuàng)新權(quán)益歸屬：共享產(chǎn)權(quán)、旅居交換、時(shí)權(quán)證券化

目前已經(jīng)有一些機(jī)構(gòu)在旅游地產(chǎn)的權(quán)益歸屬方面做了創(chuàng)新嘗試：途家將業(yè)主的旅游地不動(dòng)產(chǎn)在自住之外多余的時(shí)間托管，采用美國(guó)酒店管理品牌提供入戶管家服務(wù)，并通過(guò)途家平臺(tái)幫助做經(jīng)營(yíng)或出租，把業(yè)主房產(chǎn)空余時(shí)間的價(jià)值充分發(fā)揮，短期內(nèi)獲得可觀收益；重慶美爾地產(chǎn)，將每間酒店公寓產(chǎn)權(quán)劃分為10份出售給業(yè)主，業(yè)主每年尊享具有專業(yè)酒店服務(wù)的28天度假時(shí)光，并可將其中的14天換住美爾體系內(nèi)的各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養(yǎng)生度假權(quán)；山東蓬達(dá)CPE在分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店及網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上，結(jié)合金融市場(chǎng)研發(fā)出來(lái)篷達(dá)度假卡，各酒店加盟蓬達(dá)度假網(wǎng)絡(luò)，用間夜換取CPE度假卡的基礎(chǔ)上，在杭州叁點(diǎn)零易貨交易所進(jìn)行上市交易售賣。從而使中國(guó)的灑店客房實(shí)現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進(jìn)了中國(guó)旅游度假消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。

第三，創(chuàng)新打造吸引核：主題樂(lè)園、大型演藝、新建古城、博覽會(huì)博物館聚集、酒店目的地、運(yùn)動(dòng)聚集

旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是將人搬運(yùn)到旅游區(qū)的重要?jiǎng)恿?，是旅游消費(fèi)產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作。隨著旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內(nèi)涵也在不斷延伸。主題樂(lè)園、大型演藝、新建古城、博覽會(huì)、博物館、酒店綜合體、休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費(fèi)者的需求。