綠維導(dǎo)讀

旅游目的地及旅游產(chǎn)業(yè)涉及的內(nèi)容眾多，從前期開發(fā)到后期開業(yè)運(yùn)作，都需要運(yùn)營(yíng)管理。這樣的運(yùn)營(yíng)管理不能完全靠市場(chǎng)的力量進(jìn)行，而是需要整合行政管理、公共工程、土地與資源、稅費(fèi)優(yōu)惠、營(yíng)銷促進(jìn)、招商引資等多個(gè)方面，以商業(yè)化的理念，即按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，圍繞綜合效益最大化實(shí)施綜合經(jīng)營(yíng)。

針對(duì)旅游項(xiàng)目高投入與慢回報(bào)之間的矛盾，合理運(yùn)用杠桿模式，可以使旅游項(xiàng)目投資達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

1、規(guī)劃杠桿

通過旅游總體規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃等的編制，明確項(xiàng)目在國(guó)際、全國(guó)、區(qū)域的定位，通過協(xié)調(diào)高規(guī)格評(píng)審會(huì)議，提升項(xiàng)目的影響力，為后期的融資、招商、旅游營(yíng)銷、土地升值提供巨大支持。

小結(jié)：規(guī)劃策劃不僅為項(xiàng)目指明發(fā)展方向，合理的利用策劃規(guī)劃和評(píng)審會(huì)議，還將成為項(xiàng)目第一次價(jià)值提升的路徑。

2、政策杠桿

一個(gè)成功運(yùn)營(yíng)的旅游項(xiàng)目，能夠?yàn)檎`行綠色 GDP 政績(jī)觀、優(yōu)化城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)起到良好的推進(jìn)作用。

因此，在旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，要充分考慮政府的政績(jī)規(guī)劃，形成與其頂層設(shè)計(jì)理念相匹配、與未來發(fā)展目標(biāo)相融合的策劃方案，從而獲得政府在旅游開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中能夠給予的最大優(yōu)惠條件，如低價(jià)資產(chǎn)收購(gòu)、稅費(fèi)減免、扶持資金等。

小結(jié)：政策優(yōu)惠將為旅游項(xiàng)目開發(fā)插上騰飛的翅膀。

3、營(yíng)銷杠桿

旅游是信息依賴型產(chǎn)業(yè)，而營(yíng)銷是旅游目的地?cái)U(kuò)大知名度、吸引人氣、促進(jìn)收入增長(zhǎng)的重要流程，以此塑造的良好品牌形象也是撬動(dòng)融資和招商的重要依據(jù)。

通過有效的市場(chǎng)營(yíng)銷，可以強(qiáng)化旅游宣傳推廣，凸顯區(qū)域旅游品牌形象，打造主題突出、傳播廣泛、社會(huì)認(rèn)可度高的旅游目的地品牌。通過品牌的打造，可以持續(xù)激活市場(chǎng)，提升區(qū)域旅游景區(qū)知名度、美譽(yù)度和影響力，增加景區(qū)客流量，從而帶動(dòng)整個(gè)旅游目的地的整體發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

小結(jié)：旅游目的地是船，營(yíng)銷是帆，品牌就是景區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和無形資產(chǎn)，有效保障旅游目的地市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張。

4、土地杠桿

以低價(jià)獲取的周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)地產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等開發(fā)，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益。

土地升值，是旅游地產(chǎn)的第一個(gè)盈利點(diǎn)。旅游人氣的集聚依靠吸引核的打造，也可以借力現(xiàn)有景區(qū)。如何把已經(jīng)形成的旅游游客引導(dǎo)進(jìn)入休閑消費(fèi)，包括購(gòu)物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。

因此，從觀光游客的人氣基礎(chǔ)，形成休閑人氣，建設(shè)集散與休閑商氣，是土地價(jià)值升值的關(guān)鍵。有了休閑消費(fèi)，休閑商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就形成了，整個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值才能夠提升。

小結(jié)：伴隨國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控，土地價(jià)值升值的空間被打大的壓縮。只想通過土地升值而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回收已經(jīng)越來越難。吸引核的打造、有效的運(yùn)營(yíng)都成為項(xiàng)目成功不可或缺的因素。

5、金融杠桿

融資和招商引資是項(xiàng)目運(yùn)作中重要的金融杠桿之一。該杠桿的關(guān)鍵是前期依托收購(gòu)兼并、政府優(yōu)惠低價(jià)獲取資產(chǎn)，以前三重杠桿為手段，產(chǎn)生現(xiàn)金流增長(zhǎng)、資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，支持對(duì)融資及招商引資項(xiàng)目的包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資、高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

投資是項(xiàng)目運(yùn)作中有效的金融杠桿之一。旅游目的地的開發(fā)不能一味的追求重資產(chǎn)投入，還要有效的導(dǎo)入輕資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，求得輕重資產(chǎn)的平衡發(fā)展。

上市是項(xiàng)目運(yùn)作中實(shí)現(xiàn)匯報(bào)最有利的金融杠桿之一。通過旅游資產(chǎn)的價(jià)值升值，待項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)后，可以在境內(nèi)外公開上市或者新三板上市等方式，實(shí)現(xiàn)在資本市場(chǎng)的退出。

小結(jié)：國(guó)家相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列投融資相關(guān)政策，為旅游項(xiàng)目發(fā)展提供了政策支撐。巧用金融杠桿將有效解決錢從哪里來，如何有效退出等問題。

封圖來源攝圖網(wǎng)

做規(guī)劃設(shè)計(jì) 當(dāng)然找綠維

綠維文旅是旅游引導(dǎo)的幸福產(chǎn)業(yè)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興創(chuàng)新引領(lǐng)機(jī)構(gòu)，是城鄉(xiāng)規(guī)劃、旅游規(guī)劃“雙甲級(jí)”規(guī)劃設(shè)計(jì)院，做規(guī)劃設(shè)計(jì)，當(dāng)然找綠維。