在如今的旅游界，“地產(chǎn)”是一個(gè)敏感的詞語，大家都對其諱莫如深。尤其是受國家關(guān)于“去地產(chǎn)化”政策的影響，“旅游房地產(chǎn)”甚至成為旅游開發(fā)中避諱的一件事情。綠維文旅認(rèn)為，旅游的開發(fā)離不開地產(chǎn)，只要有游客過夜，就會涉及度假地產(chǎn)的開發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動，就會有住宅地產(chǎn)的開發(fā)。甚至，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。因此，錯(cuò)的不在“地產(chǎn)”本身，而在于如何開發(fā)，如何運(yùn)營，如何構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈條。

綠維文旅總結(jié)了旅游房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的三大趨勢。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)新前提：“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網(wǎng)”

現(xiàn)階段，地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一系列問題，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再僅僅是開發(fā)土地和建設(shè)房屋了。過去的房地產(chǎn)，就是土地一級開發(fā)銷售，房產(chǎn)二級開發(fā)銷售，住宅、寫字樓、商業(yè)空間就是產(chǎn)品。發(fā)展到城市綜合體階段，其本質(zhì)也是“寫字樓 + 商場 + 住宅”構(gòu)成的一體化建筑群，面向市場的還是以銷售為主的多功能的房子，即使不銷售，自持也是通過招商引資，實(shí)現(xiàn)房租收益。隨后，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了靠經(jīng)營收益的第一次提升和靠多業(yè)態(tài)主力店經(jīng)營的第二次提升。其后，地產(chǎn)不再依靠周邊社區(qū)人口消費(fèi)，而是謀劃旅游休閑產(chǎn)業(yè)格局，吸引其他區(qū)域客源來消費(fèi)，在形成人氣聚集的同時(shí)，形成人口聚集。近幾年，在電商大規(guī)模沖擊實(shí)體店之后，如何讓實(shí)體店不因互聯(lián)網(wǎng)而關(guān)門，而是借互聯(lián)網(wǎng)引導(dǎo)體驗(yàn)人群線下聚集，增加人氣與消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)O2O體驗(yàn)消費(fèi)是地產(chǎn)的關(guān)鍵。

新形勢下的地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成居民人口聚集，同時(shí)結(jié)合教育、商業(yè)、金融、文體、衛(wèi)生及健康服務(wù)等，成為一體化結(jié)構(gòu)。以智慧城市為基礎(chǔ)，打造“ 互聯(lián)網(wǎng)+”，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+ 互聯(lián)網(wǎng)”“城市 + 互聯(lián)網(wǎng)”成為區(qū)域開發(fā)的前提。成功的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展的平臺。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展新結(jié)構(gòu)：“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)

由于國家土地管理的模式越來越嚴(yán)瑾，且一般型的商業(yè)綜合體的發(fā)展結(jié)構(gòu)已走向末端，因此地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向在于增加休閑化、體驗(yàn)化、不動化、游樂化和娛樂化，并結(jié)合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產(chǎn)業(yè)，打造客廳式、度假式、休閑式和特色居室等新的地產(chǎn)模式。特別是以游客的觀光休閑度假為支撐的休閑度假物業(yè)，已經(jīng)成為未來地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主打的方向。

以旅游休閑為主導(dǎo)，兼顧并結(jié)合體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，并以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學(xué)、休閑、養(yǎng)老市場為主打市場構(gòu)建出的休閑度假與商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的主流方向。

房地產(chǎn)作為一種平臺，未來發(fā)展的綜合結(jié)構(gòu)應(yīng)該是與產(chǎn)業(yè)、金融相結(jié)合。房產(chǎn)融一體化，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果，是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種必然走向。因此，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺是未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心結(jié)構(gòu)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)新模式：旅文體康養(yǎng)商多產(chǎn)業(yè)融合的綜合開發(fā)

在房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺的架構(gòu)下，最重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合，尤其是消費(fèi)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，旅文體康養(yǎng)商學(xué)金多產(chǎn)業(yè)融合的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，已成為當(dāng)前及未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流。在這個(gè)核心結(jié)構(gòu)下最重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)融合。

“五大幸福產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+金融”的產(chǎn)房融一體化模式，也將成為新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的新架構(gòu)——以家庭服務(wù)為目標(biāo)，以旅游為龍頭，整合旅文體康養(yǎng)商五大幸福產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是骨架，五大幸福產(chǎn)業(yè)是五臟六腑，商業(yè)是皮肉，金融是血脈。

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