自從1995年一個(gè)不經(jīng)意的觸碰，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)迅速傳播開(kāi)來(lái)，在短短不到二十年的時(shí)間里，產(chǎn)權(quán)式酒店遍地開(kāi)花，尤其是在他的發(fā)源地――海南省，發(fā)展的更是如火如荼。

經(jīng)過(guò)這幾年的迅速擴(kuò)張，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店已發(fā)展到近千家。隨著數(shù)量的增多，規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)權(quán)式酒店所帶來(lái)的糾紛也在日益增多。當(dāng)前在網(wǎng)上搜索有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的情況，除了開(kāi)發(fā)商們發(fā)布的廣告之外，其余幾乎全部為法律糾紛的問(wèn)題。到目前為止只有?？谑蓄C發(fā)了《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》來(lái)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行規(guī)范和約束，國(guó)內(nèi)其他地方并未出臺(tái)過(guò)任何有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)。缺少法律的約束，這也正是產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)生大量糾紛的原因。缺少法律的約束，產(chǎn)權(quán)式酒店野蠻生長(zhǎng)，許多投資者的資金如同扔進(jìn)了黑洞，被吞噬的無(wú)影無(wú)蹤。

投資產(chǎn)權(quán)式酒店究竟是黑洞？還是餡餅？讓我們從法律上面簡(jiǎn)單分析一下。

首先，到目前為止只有?？谑泄剂水a(chǎn)權(quán)式酒店的具體管理辦法，其他省份和地區(qū)還未對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店做出任何規(guī)定，因此，在這些地方，產(chǎn)權(quán)式酒店是否應(yīng)該存在，法律承認(rèn)與否都還是一個(gè)未知數(shù)。大部分地方都是對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店睜一只眼閉一只眼，畢竟這東西在國(guó)外已然非常流行、非常成熟了，在自己的地盤只要不出問(wèn)題就行。試想，投資一個(gè)在法律上都不承認(rèn)的概念，風(fēng)險(xiǎn)有多大？一旦發(fā)生糾紛，雙方只能陷入扯皮狀態(tài)。使投資者蒙受巨大損失的正是這些政策的制定者、立法者的不作為所造成的法律空白。

第二，土地屬性問(wèn)題。目前只有《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》明確提出，住宅用地、商服用地、金融辦公用地均可兼容做產(chǎn)權(quán)式酒店。而在其他地方由于政策和法規(guī)的欠缺，很多產(chǎn)權(quán)式酒店頒發(fā)的房產(chǎn)證上明確表明的為“住宅用地”，這就涉及到一種情況，由于大部分地區(qū)規(guī)定居民住宅是不可以作為酒店使用的，或者需要經(jīng)過(guò)相關(guān)聯(lián)業(yè)主的同意才可。用房產(chǎn)證上標(biāo)明“住宅”的房子來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店在部分地區(qū)是屬于明令禁止的，在今后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有被查封、關(guān)門的風(fēng)險(xiǎn)，投資者本來(lái)是奔著投資回報(bào)來(lái)的，現(xiàn)在倒好，買到手的產(chǎn)權(quán)式酒店成了住宅，無(wú)法做酒店，這時(shí)投資者的投資收益便從法律角度首先就打水漂了，最后握在手里的是用高出普通住宅很多的產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格而成交，可說(shuō)是賠了夫人又折兵，損失慘重。

第三，產(chǎn)權(quán)證無(wú)法分割，房東變租客。由于各種原因?qū)е虏糠珠_(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)式酒店只有大產(chǎn)權(quán)證，而無(wú)小產(chǎn)權(quán)證，即每間客房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只有整棟酒店大樓有一大產(chǎn)權(quán)證，而這個(gè)大產(chǎn)權(quán)證不能分割成單獨(dú)客房的產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證，投資者在開(kāi)發(fā)商的花言巧語(yǔ)中“華麗”的變身為酒店的超長(zhǎng)期“租客”。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這種模式不能算作產(chǎn)權(quán)式酒店。但在中國(guó)，這種情況真的發(fā)生了。有人說(shuō)作為“租客”也沒(méi)關(guān)系，只有我擁有使用權(quán)，能夠用它為自己帶來(lái)收益就行了。但是，請(qǐng)注意，“房東”與“租客”是有本質(zhì)上的卻別，我國(guó)法律規(guī)定，一般租賃合同的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，而房屋所有權(quán)則不一樣。試想一下我們?nèi)プ夥孔幼r(shí)、租商鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)、租寫字樓辦公時(shí)的“房東”與“租客”的關(guān)系以及發(fā)生糾紛時(shí)法律會(huì)怎么處理，我們就會(huì)對(duì)這種偽產(chǎn)權(quán)式酒店的害處一目了然了。

第四，經(jīng)營(yíng)公司收益情況作假。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)成本控制與核算誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？經(jīng)營(yíng)效益與分紅基數(shù)如何保證？在產(chǎn)權(quán)交接后的經(jīng)營(yíng)管理監(jiān)督以及分紅、免費(fèi)入住、優(yōu)惠消費(fèi)等環(huán)節(jié)，可能因?yàn)椴煌该?、不?guī)范極易發(fā)生開(kāi)發(fā)商、管理人與業(yè)主間的沖突?，F(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》難于保護(hù)這類產(chǎn)品投資者的利益。

第五，公共部分權(quán)屬不明。從功能來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施。離開(kāi)這些配套設(shè)施，客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。客房出售后，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰(shuí)，是投資者共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商。如同小區(qū)會(huì)所一樣，這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性，但實(shí)際占有人和受益人總是開(kāi)發(fā)商。矛盾的是，很多產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售客房建筑面積的時(shí)候會(huì)解釋道：所包含的公攤包括酒店的大堂、附屬配套面積等。這些矛盾極易成為日后發(fā)生糾紛的事情，也是造成投資者對(duì)部分面積重復(fù)購(gòu)買，或者是實(shí)際上已購(gòu)買，但最終不屬于自己所有，徒為他人做嫁衣。遺憾的是到目前為止只有海口市的《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》中明確提出，產(chǎn)權(quán)式酒店只能出售客房套內(nèi)建筑面積，公共部分及配套設(shè)施不得出售。而全國(guó)其他地方均未對(duì)此有任何規(guī)范性約束。

最后，一些其他事項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商在承諾投資者享受免費(fèi)居住權(quán)時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理方可能以無(wú)空房拒絕，致使投資者在自用時(shí)無(wú)法享受應(yīng)有的權(quán)益。在你索要年度投資回報(bào)時(shí)，管理方可能用很多理由搪塞。而你遠(yuǎn)在外地很難知道酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，出現(xiàn)問(wèn)題也不便處理。在你收回客房，不再委托其代為經(jīng)營(yíng)時(shí)，管理方可能向你收取高額物業(yè)管理費(fèi)。

因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)更是極度缺乏，因此造成行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，亂象叢生。雖然有以上諸多問(wèn)題，但我們畢竟不能因噎廢食，因?yàn)閺耐顿Y者、開(kāi)發(fā)商、政府、可持續(xù)發(fā)展、節(jié)約型社會(huì)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)酒店都是有利的。

產(chǎn)權(quán)式酒店有效地解決了投資商龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)，而個(gè)人閑散投資難于找到有效投資收益之間的矛盾,從而尋找到兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。對(duì)投資者來(lái)講,產(chǎn)權(quán)式酒店是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑證,具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；對(duì)酒店開(kāi)發(fā)商來(lái)講,產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施。在旅游休閑度假地區(qū)，商品房出售后入住率極低，造成社會(huì)資金、空間資源、景觀資源、物力人力的浪費(fèi)。產(chǎn)權(quán)式酒店很好的解決了那些想異地置業(yè)但又不經(jīng)常居住的客戶群體。產(chǎn)權(quán)式酒店在開(kāi)發(fā)、銷售中為政府創(chuàng)造巨額稅收，并且在今后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的持續(xù)恒定的資金流動(dòng)，為政府財(cái)政帶來(lái)源源不斷的稅收，同時(shí)資源、空間、景觀等得到了高效率地綜合利用。

通過(guò)以上分析可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店具有諸多優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏，產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)投資必然發(fā)展的趨勢(shì)，只是目前國(guó)內(nèi)由于缺少相關(guān)法律和政策的約束，造成產(chǎn)權(quán)式酒店野蠻發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)法律制度一旦完善，行業(yè)將得到健康發(fā)展，投資者也將認(rèn)可并接受，屆時(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店的春天才算真正的到來(lái)。

三亞康年四季龍灣酒店

核心地段，黃金要塞

“三亞康年四季龍灣產(chǎn)權(quán)式酒店”位于大東海旅游區(qū)與三亞主城區(qū)咽喉位置，毗臨三亞免稅店，與海天盛筵（鴻洲國(guó)際游艇港）面對(duì)面；周邊商業(yè)設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目對(duì)面沃天堂旅游商業(yè)中心，投入使用后每日可接待客流量達(dá)4萬(wàn)多人次。右側(cè)三亞免稅店，每日的客流量過(guò)萬(wàn)，且隨著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)力度加大逐年遞增。酒店所處位置的旅游資源、周邊成熟完善的配套設(shè)施等，在一定程度上決定客源的多少，酒店的入住率及盈利也得到了充分的保證。

三亞康年四季龍灣酒店實(shí)拍夜景圖

賬目明晰 時(shí)時(shí)可查

酒店每天客房入住和價(jià)格情況，業(yè)主在業(yè)主平臺(tái)隨時(shí)可查看。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控，時(shí)間即收益，透明即保障。另外，在獲得收益的同時(shí)又能免費(fèi)度假，可謂一舉多得。

超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán) 更多收益

四季龍灣酒店擁有超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)55年，比正常商業(yè)地產(chǎn)40年還多15年，超常規(guī)酒店年限，收益周期更長(zhǎng)。項(xiàng)目前十年收益高達(dá)80%，后十年，按客房總收益的40%分紅。帶二十年租約銷售，投資風(fēng)險(xiǎn)有力規(guī)避，跑贏通脹，收益無(wú)憂。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 實(shí)現(xiàn)共盈

四季龍灣酒店開(kāi)發(fā)商三亞大興集團(tuán)已成立20周年，先后獲得“中國(guó)信用企業(yè)百?gòu)?qiáng)單位”、“中國(guó)AAA級(jí)質(zhì)量信用單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)，集團(tuán)房地產(chǎn)板塊已成功開(kāi)發(fā)：三亞海坡―浪琴峪、大興星河花園、半島龍灣、瑪瑞納酒店、南山?六和悅城、南田?陶然灣，瓊海伊比亞河畔、海逸廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目聘請(qǐng)了產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)界航母――康年國(guó)際酒店集團(tuán)專門經(jīng)營(yíng)管理?？的昙瘓F(tuán)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已成功經(jīng)營(yíng)了幾十家包括馬爾代夫、上海、海南等主要城市的四至六星級(jí)酒店，且多次被國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)授予“國(guó)際飯店十強(qiáng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力決定著項(xiàng)目能否按時(shí)、按質(zhì)交房和是否有能力支付業(yè)主收益，信譽(yù)決定著跟業(yè)主承諾的收益能否如期拿到。好的酒店管理公司將決定酒店的發(fā)展及出路，投資者能否獲得收益的關(guān)鍵也在于此。