繼儲(chǔ)蓄、國(guó)債、股票、期貨、住宅、商鋪后，濟(jì)南的投資市場(chǎng)上終于出現(xiàn)了“第七種武器”，產(chǎn)權(quán)式酒店。

  說它是“武器”，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的背景下，產(chǎn)權(quán)式酒店“不限購(gòu)、不限貸”的特點(diǎn)簡(jiǎn)直令投資客趨之若鶩。那么，什么是產(chǎn)權(quán)式酒店?又該如何投資產(chǎn)權(quán)式酒店呢?

  五星級(jí)酒店也能投資?

  4月28日，張斌成為第一批完成濟(jì)南茂悅薈現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的投資者。整個(gè)過程結(jié)束后，他暗暗的松了口氣。

  2011年5月，世茂股份與歷下區(qū)政府簽訂意向協(xié)議，決定投資40億元，將舜井街-解放閣片區(qū)打造成全市乃至全省金融聚集區(qū)、精品商業(yè)及特色服務(wù)區(qū)、古建筑保護(hù)區(qū)，這個(gè)大型綜合項(xiàng)目包括七大業(yè)態(tài)，幾乎所有有點(diǎn)頭腦的投資者都希望能夠進(jìn)駐。

  早年經(jīng)商的張斌一直關(guān)注著濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。也是在這個(gè)過程中，他接觸到一個(gè)不太了解的概念：產(chǎn)權(quán)式酒店投資。

 “所謂產(chǎn)權(quán)式酒店是把酒店的每個(gè)客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位分別出售，投資者可以像購(gòu)買其他房地產(chǎn)物業(yè)一樣購(gòu)買。酒店交由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)打理，以經(jīng)營(yíng)收益支付給投資者穩(wěn)定的高額回報(bào)，投資者坐享其成?！睋?jù)介紹，投資者還可享受一定天數(shù)的免費(fèi)入住及VIP貴賓待遇，相當(dāng)于投資者擁有了第二個(gè)居所和商務(wù)會(huì)所。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游商務(wù)房產(chǎn)新模式。

  產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

  張斌了解到，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最早興起于海南，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已發(fā)展到200多個(gè)，多集中在北京、上海、深圳、海南等城市。在山東，產(chǎn)權(quán)式酒店多集中在煙臺(tái)、威海等海濱城市，借助海景優(yōu)勢(shì)打造分時(shí)度假概念，從市場(chǎng)銷售情況來看也較受歡迎。

  “茂悅薈是濟(jì)南第一家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，又是在這樣一個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地段，既然我決定要投資產(chǎn)權(quán)式酒店，那干脆起點(diǎn)高一些，從世貿(mào)開始?！备顝埍蟠蛳鞣N顧慮的是，認(rèn)籌當(dāng)天，茂悅薈與蓬達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，而后者承諾的托管最初3年每年5%的固定收益?！耙簿褪钦f，投資一間五星級(jí)酒店，我不需要操心經(jīng)營(yíng)，只等盈利就好了?！?/P>

  不限購(gòu)的房產(chǎn)項(xiàng)目

  其實(shí)，早在2004年，濟(jì)南已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店。

  在當(dāng)時(shí)的省城第一高樓明珠國(guó)際商務(wù)港，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大酒店客房部分首批80個(gè)單位在推向市場(chǎng)的前三日被搶購(gòu)一空。目前，投資者們對(duì)收益方面諱莫如深，但是他們卻表示會(huì)繼續(xù)關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的投資和收藏。

 “將房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式融合在一起，產(chǎn)權(quán)式酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)?！币晃粡氖庐a(chǎn)權(quán)式度假酒店銷售工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的融資方式，比單獨(dú)購(gòu)買一套住房，來旅游時(shí)住、平時(shí)出租的模式便利得多。房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)投資者來說，既可以單一地購(gòu)房出租也可以換房度假，不失為一種投資的好選擇。

  記者了解到，不僅是省內(nèi)沿海地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店受關(guān)注，濟(jì)南本地的一些優(yōu)質(zhì)地段的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目銷售情況也十分樂觀。在和平路的某項(xiàng)目售樓處，銷售人員告訴記者，70%投資者選擇產(chǎn)權(quán)式酒店，原因在于看重其總價(jià)偏低、投資風(fēng)險(xiǎn)小及投資價(jià)值大的特點(diǎn)。

  值得注意的是，隨著限購(gòu)令的落地，住宅市場(chǎng)陷入深度觀望之中。而未列入限購(gòu)范圍的產(chǎn)權(quán)式酒店卻是機(jī)遇重重。

  作為商業(yè)地產(chǎn)中的一種，產(chǎn)權(quán)式酒店不受住宅限購(gòu)政策的影響，享受同等商業(yè)政策，但又具備區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)。其一便是投資門檻較低，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店的面積都比較小，以標(biāo)間、套一等戶型為主，總價(jià)不會(huì)太高，大部分中小投資者都買得起。再者收益穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)式酒店一般都交給專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營(yíng)管理，投資者只需每月到開戶銀行查收租金即可，而且業(yè)主可隨時(shí)變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有投資、出租、商務(wù)、度假等多重價(jià)值，且收益較高、回報(bào)較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低。

  與常規(guī)中高檔物業(yè)相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資總價(jià)較低，即便銀行利率調(diào)整，因其貸款總額低，受到的影響也不大。購(gòu)房者黃先生告訴記者，在滿足了基本住房需求之后，再購(gòu)買第二、第三套住房時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店的模式給了人們更多一種選擇。現(xiàn)在的家庭一般是三口之家，真要投資再買一套房子，自己也住不了，最終不是轉(zhuǎn)手出售就是用來出租。這時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)點(diǎn)就凸顯出來了，家里有客人來的時(shí)候可以去住，閑置的時(shí)候，即便不出租也有人幫忙打理，自己不用操心。

  產(chǎn)權(quán)式酒店的中國(guó)現(xiàn)實(shí)

  據(jù)山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所郭松海介紹，上世紀(jì)70年代產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)于歐美，90年代進(jìn)入中國(guó)，發(fā)展至今已成為一種新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式和投資工具。目前國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店，大致有時(shí)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店和有限自用投資型酒店三種類型。

  盡管產(chǎn)權(quán)式酒店有諸多的方便之處，但還是有一些業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑，主要是對(duì)其類似商鋪先售后租的局限性，以及單價(jià)偏高，回報(bào)周期長(zhǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)工薪階層難以承受等。

 “中國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)最高年限為70年，商業(yè)40-50年，與國(guó)外情況相比較，在運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算、分紅比例、回報(bào)年限上就更需要精確計(jì)算。”很顯然，在我國(guó)現(xiàn)有法律框架下，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展遭遇一些困境：比如建設(shè)用地性質(zhì)不清、無法分割銷售、不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)人的法律地位和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不明等。

  這些顧慮在部分項(xiàng)目上也得到了驗(yàn)證，如在海南就出現(xiàn)過大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。此類物業(yè)出現(xiàn)早期，許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)式酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開發(fā)的，所以造成了一大批“半拉子”工程，讓許多投資者被“套牢”。

  那么，如何選購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店?

 “開發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)目;另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面”。

  郭松海稱，酒店經(jīng)營(yíng)者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營(yíng)管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的收益方式也不同：“主要分為兩種類型，一種是低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的固定收益法，無論經(jīng)營(yíng)狀況如何，業(yè)主每年都會(huì)有一定的收益，盈余部分為物業(yè)公司所有;另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)收益法。按照10%到30%的投資回報(bào)率計(jì)算，收益也在幾萬元或十幾萬元不等。”

  作為房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種復(fù)合產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展至今并不是十分完善，仍需要進(jìn)一步開拓和創(chuàng)新。中國(guó)政法大學(xué)劉家安提出，應(yīng)借鑒國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店保障投資者權(quán)益的做法，設(shè)計(jì)和完善適合于我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展的法律制度，包括產(chǎn)品銷售行為規(guī)制、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障、利益平衡、退出機(jī)制、行業(yè)準(zhǔn)入和政府監(jiān)管等方面，以形成系統(tǒng)全面的有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律架構(gòu)，才能推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店健康有序發(fā)展。

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