旅游地產(chǎn)土地政策探討
土地開發(fā)的基本政策
越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始熱衷于旅游投資的當(dāng)今,不得不說,目前的中國旅游市場正在如火如荼的以前所未有的速度發(fā)展,這不僅僅是人民生活水平提高的體現(xiàn),隨著旅游業(yè)的多元化發(fā)展,旅游不斷融入人們的生活,成為越來越多人的休閑方式,這種滲透式的發(fā)展也開啟了旅游生活的新時代。
當(dāng)今旅游已經(jīng)不是簡簡單單的風(fēng)景欣賞時代,旅游元素的多元化,旅游項(xiàng)目的廣泛性,使這個詞語涉獵的領(lǐng)域越來越多,商機(jī)也越來越大。由此,很多從未接觸過地產(chǎn)投資的商家也欲進(jìn)行旅游項(xiàng)目的開發(fā),但苦于無從下手,有個想法容易,找個旅游設(shè)計機(jī)構(gòu)打造也不難,難之難很多投資人根本不知道旅游投資從何下手,簡而言之做項(xiàng)目首先要拿到批復(fù),拿到地,旅游業(yè)的高速發(fā)展,用地屬性涉及各個地類,就是地產(chǎn)開發(fā)商也可能判斷失準(zhǔn),政策把握不住,更何況是其他領(lǐng)域的投資人呢!
因此,探討旅游地產(chǎn)土地政策問題很有必要,也是關(guān)系到旅游項(xiàng)目能否順利開展實(shí)施的關(guān)鍵,綠維創(chuàng)景長期以來在旅游地產(chǎn)土地政策方面一直為開發(fā)商提供適時謀略,本文在對土地開發(fā)基本政策進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上,就實(shí)際操作中存在的矛盾和問題提出一些探討,與大家共同交流。
土地開發(fā)的基本政策
土地開發(fā)有詳盡的法律法規(guī),《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)都在規(guī)范著土地開發(fā)整個進(jìn)程,了解他們做到知己知彼,才能在整個項(xiàng)目的把控上游刃有余。
(一)土地使用權(quán)出讓
1.土地出讓使用權(quán)年限
開發(fā)商拿到土地使用權(quán)有兩種方式,一種是出讓,一種是轉(zhuǎn)讓,出讓是國家對開發(fā)商的行為,轉(zhuǎn)讓則是已取得土地使用權(quán)的人對開發(fā)商的行為。我國的土地使用權(quán)也就是通常所說的產(chǎn)權(quán)是有年限的,不同的土地用途所獲得的土地使用權(quán)年限也不同。土地使用權(quán)出讓的最高年限按用途分別確定如下:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
對于旅游業(yè)涉及的土地使用權(quán)年限的劃分還是比較詳細(xì)的,傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店項(xiàng)目立項(xiàng),土地使用權(quán)年限為 40 年;國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地,土地使用權(quán)年限為 40或50 年;國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì),一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè),土地使用權(quán)年限為 50 年;商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目,一般適合于建設(shè)旅游星級賓館、商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為,土地使用權(quán)年限為 40 年;商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì),一般適合于商務(wù)酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè),土地使用權(quán)年限為 50 年;服務(wù)式公寓、純住宅類酒店式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè),本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì),土地使用權(quán)年限為 70 年。
2.出讓的方式
土地使用權(quán)出讓方式有四種:協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。不同的地塊政府國土部門會通過不同的方式進(jìn)行出讓,出讓國有土地使用權(quán),除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協(xié)議出讓;有利于土地布局優(yōu)化和重大工程較大地塊出讓,給出讓方留有選擇余地,綜合考慮受讓人情況一般采用招標(biāo)出讓;地塊條件好、功能便利、繁華地段,方法簡便易行,出讓方不易控制最高價,此時采用拍賣出讓;對于一般地塊普遍采用掛牌出讓。雖然不同出讓方式有明確的界定,但是受到地域性的影響,很多地方在定位的時候沒有明顯的界限,也就給開發(fā)商在如何獲得土地使用權(quán)的方式上留了余地,也出現(xiàn)過還沒有掛牌某塊地已經(jīng)名花有主的情況。
開發(fā)商通過國土部門協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓的方式獲得了土地使用權(quán)后,必須按照出讓合同的有關(guān)規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地,如果未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地,縣或縣以上人民政府管理部門可以根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。不按合同開發(fā)建設(shè)不可取并且違法,開發(fā)商需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,因此原則上講拿地一定要一步到位,“曲線救國”的方式其實(shí)并不可取。但是對于土地使用的用途方面其實(shí)有部分的空間可以探討,對于旅游產(chǎn)業(yè)來說,并不像純粹的房地產(chǎn)業(yè)居民住宅和商場那么界限分明,很多都是在原有用地基礎(chǔ)上發(fā)展旅游,或者土地出讓合同上對于土地開發(fā)利用的描述并不細(xì)化的很明確,也就有了探討的余地。對于有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的旅游項(xiàng)目,當(dāng)?shù)卣怯枰灾С值?,包括在獲得土地使用權(quán)的政策上會有一定的惠民政策,不少地塊的一級二級開發(fā)都以鼓勵式的方法交給一個開發(fā)商來做的。
還有值得注意的就是,出讓的土地使用權(quán)僅指地上的使用權(quán),對地下資源埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓范圍。
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
開發(fā)商可以通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán),包括出售、交換和贈與等具體形式。轉(zhuǎn)讓的期限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。這一點(diǎn)值得注意,猶如買房子的產(chǎn)權(quán)剩余一樣,并且土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地,不然土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是為無效。通俗的說從其他人手里得到的用來開發(fā)商場的土地使用權(quán)合同是不能蓋住宅小區(qū)的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有能詳細(xì)分為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,針對不同的情況有不同的轉(zhuǎn)讓過程和相應(yīng)的辦理手續(xù)。
(三)補(bǔ)地價
在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者,如需改變合同規(guī)定的土地用途,在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后,應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。如果原屬于行政劃撥無償取得的土地使用權(quán),如果土地使用權(quán)和地上建筑物轉(zhuǎn)讓、出租或抵押,應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府補(bǔ)交出讓金,或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交。
(四)合作建設(shè)
地產(chǎn)商可以通過與擁有土地使用權(quán)的單位合作的方式進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā),由對方提供土地使用權(quán),地產(chǎn)商可提供建設(shè)資金,將建設(shè)項(xiàng)目報有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批;房屋建成后,地產(chǎn)商根據(jù)聯(lián)合建設(shè)合同,也可以取得一定的報酬。
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