綠維導讀

旅游目的地及旅游產業(yè)涉及的內容眾多，從前期開發(fā)到后期開業(yè)運作，都需要運營管理。這樣的運營管理不能完全靠市場的力量進行，而是需要整合行政管理、公共工程、土地與資源、稅費優(yōu)惠、營銷促進、招商引資等多個方面，以商業(yè)化的理念，即按照經濟規(guī)律，結合長遠發(fā)展目標，圍繞綜合效益最大化實施綜合經營。

針對旅游項目高投入與慢回報之間的矛盾，合理運用杠桿模式，可以使旅游項目投資達到低投入高回報的效果。

1、規(guī)劃杠桿

通過旅游總體規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃等的編制，明確項目在國際、全國、區(qū)域的定位，通過協調高規(guī)格評審會議，提升項目的影響力，為后期的融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大支持。

小結：規(guī)劃策劃不僅為項目指明發(fā)展方向，合理的利用策劃規(guī)劃和評審會議，還將成為項目第一次價值提升的路徑。

2、政策杠桿

一個成功運營的旅游項目，能夠為政府踐行綠色 GDP 政績觀、優(yōu)化城鄉(xiāng)產業(yè)結構、促進生態(tài)文明建設起到良好的推進作用。

因此，在旅游項目運營過程中，要充分考慮政府的政績規(guī)劃，形成與其頂層設計理念相匹配、與未來發(fā)展目標相融合的策劃方案，從而獲得政府在旅游開發(fā)運營過程中能夠給予的最大優(yōu)惠條件，如低價資產收購、稅費減免、扶持資金等。

小結：政策優(yōu)惠將為旅游項目開發(fā)插上騰飛的翅膀。

3、營銷杠桿

旅游是信息依賴型產業(yè)，而營銷是旅游目的地擴大知名度、吸引人氣、促進收入增長的重要流程，以此塑造的良好品牌形象也是撬動融資和招商的重要依據。

通過有效的市場營銷，可以強化旅游宣傳推廣，凸顯區(qū)域旅游品牌形象，打造主題突出、傳播廣泛、社會認可度高的旅游目的地品牌。通過品牌的打造，可以持續(xù)激活市場，提升區(qū)域旅游景區(qū)知名度、美譽度和影響力，增加景區(qū)客流量，從而帶動整個旅游目的地的整體發(fā)展和經濟增長。

小結：旅游目的地是船，營銷是帆，品牌就是景區(qū)的核心競爭力和無形資產，有效保障旅游目的地市場的不斷擴張。

4、土地杠桿

以低價獲取的周邊土地為核心資產，通過以上三重杠桿的運作，實現土地的大幅升值，以商業(yè)地產、旅游房產等開發(fā)，實現最大的資產收益。

土地升值，是旅游地產的第一個盈利點。旅游人氣的集聚依靠吸引核的打造，也可以借力現有景區(qū)。如何把已經形成的旅游游客引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。

因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，建設集散與休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費，休閑商業(yè)地產的價值就形成了，整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。

小結：伴隨國家對于房地產市場的管控，土地價值升值的空間被打大的壓縮。只想通過土地升值而實現項目投資回收已經越來越難。吸引核的打造、有效的運營都成為項目成功不可或缺的因素。

5、金融杠桿

融資和招商引資是項目運作中重要的金融杠桿之一。該杠桿的關鍵是前期依托收購兼并、政府優(yōu)惠低價獲取資產，以前三重杠桿為手段，產生現金流增長、資產大幅升值的市場評價，支持對融資及招商引資項目的包裝，從而實現大規(guī)模融資、高價出讓資產的目的。

投資是項目運作中有效的金融杠桿之一。旅游目的地的開發(fā)不能一味的追求重資產投入，還要有效的導入輕資產，通過輕資產運營提升項目價值，求得輕重資產的平衡發(fā)展。

上市是項目運作中實現匯報最有利的金融杠桿之一。通過旅游資產的價值升值，待項目成熟運營后，可以在境內外公開上市或者新三板上市等方式，實現在資本市場的退出。

小結：國家相關部門相繼出臺了一系列投融資相關政策，為旅游項目發(fā)展提供了政策支撐。巧用金融杠桿將有效解決錢從哪里來，如何有效退出等問題。

封圖來源攝圖網

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