在民宿建設(shè)初期，投資收益的測算極為關(guān)鍵，要經(jīng)過對市場的調(diào)研預(yù)判，確保合適的規(guī)模、客房數(shù)量、定價標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套。通過各項成本的測算及收益的預(yù)測，應(yīng)重點平衡建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)，評估項目的可行性，并采取合適的融資方式。

1.民宿投資成本構(gòu)成及收益

民宿成本包含建設(shè)期成本和運營成本，建設(shè)期投入包括土地或房屋租金，設(shè)計咨詢費用，房屋及相關(guān)配套建設(shè)裝修成本。房屋或土地租金現(xiàn)行一般會呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，在建設(shè)初期要做好經(jīng)營期內(nèi)租金的預(yù)算，避免后期出現(xiàn)租金跳漲直接影響經(jīng)營。同時在后期運營中，為維護(hù)長期的客源，房屋的裝修一般在5至8年會有更新或升級，以保持在不斷發(fā)展和競爭中的優(yōu)勢。民宿相對體量小，配套的增加會使經(jīng)營品質(zhì)得到提升，但同時會帶來成本占比的顯著增加。

民宿建設(shè)成本構(gòu)成

運營期包含營銷成本、人員工資、維護(hù)維修、水電網(wǎng)費、日常消耗品費用等。民宿開業(yè)初期，品牌構(gòu)建、市場傳播都處于萌芽階段，營銷成本相對較高。經(jīng)過一定時間的培育，在贏得一定市場后，可調(diào)整戰(zhàn)略，選擇更加經(jīng)濟(jì)高效的營銷渠道，適當(dāng)降低營銷投入。

民宿收益最大的影響因素是入住率，入住率的預(yù)測需要對多因素進(jìn)行綜合分析，這些因素一般包括對周邊住宿業(yè)態(tài)和市場類似住宿品類的調(diào)研類比，對地區(qū)消費水平的評估等。但民宿與傳統(tǒng)酒店不同，很難找到精準(zhǔn)的對標(biāo)，故而入住率判斷僅是為建設(shè)和運營提供一定的參考，在實際開發(fā)中，可通過分期建設(shè)的方式對市場投石問路，以前期的經(jīng)營為后續(xù)的建設(shè)提供決策依據(jù)。

2.民宿融資方式

民宿經(jīng)營場所的產(chǎn)權(quán)大多屬于農(nóng)村集體所有，民宿的產(chǎn)權(quán)往往不具備抵押借款的基礎(chǔ)條件。作為新興的住宿業(yè)態(tài)，民宿發(fā)展的前景和穩(wěn)定性難以判斷，這就制約了民宿在很多常規(guī)渠道的融資。幸運的是，眾籌作為新興的融資渠道填補(bǔ)了這一空缺。同時在消費升級的背景下，也有許多不同的行業(yè)資本開始青睞民宿的發(fā)展，拓寬了民宿的融資方式。

(1) 眾籌

現(xiàn)行眾籌平臺最主要的眾籌方式有消費眾籌和收益權(quán)眾籌。消費眾籌中投資人將資金投給民宿發(fā)起人用以建設(shè)，待民宿開始營業(yè)后，籌款人按照約定，無償或優(yōu)惠為投資人提供服務(wù)住宿接待或其他服務(wù)。收益權(quán)眾籌，是投資人將資金投給民宿項目后，投資人享有項目對應(yīng)股權(quán)部分的分紅或一定份額的消費。眾籌的方式只需要用合同的形式來明確權(quán)利義務(wù)，而且是合規(guī)合法的，不需要做股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

對小而美的民宿業(yè)態(tài)來說，眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶和品牌，更能保護(hù)創(chuàng)始團(tuán)隊的控制權(quán)。因為這些投資人并沒有投票權(quán)，不干涉民宿的運營，只是獲得分紅。

(2)股權(quán)融資

在旅游業(yè)迅猛發(fā)展，消費升級的大背景下，資本在旅游行業(yè)的投入也出現(xiàn)了迅猛增長。而作為旅游細(xì)分領(lǐng)域的非標(biāo)住宿，自然受到資本的青睞。這幾年攜程、美團(tuán)、首旅、如家，以及地產(chǎn)商們紛紛看好民宿領(lǐng)域，希望利用資金、流量及管理優(yōu)勢，分得一份市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，民宿已發(fā)生十余起融資。

對于希望做成規(guī)?；B鎖品牌的民宿來說，股權(quán)融資是更好的選擇。資本的介入，較好地解決了民宿擴(kuò)張的資金問題，大大提高了發(fā)展速度。同時，某些特定投資人，可以給民宿提供資源，比如投資人有物業(yè)資源的可以進(jìn)行物業(yè)導(dǎo)入，投資人有市場渠道資源的會擴(kuò)展市場方向。

民宿想獲得資本的青睞，一開始就要考慮如何搭建獨特而不可替代的商業(yè)模式，資本要的不是情懷，也不是經(jīng)營，它更看重的是其對生活方式進(jìn)行包裝的附加值。而隨著市場民宿建設(shè)規(guī)模的不斷增加，要想吸引主流資本，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價值需要不斷強(qiáng)化。值得注意的是，在贏取投資的同時，也不可一味的迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無限度規(guī)模擴(kuò)張。在連鎖復(fù)制的同時，更要確保民宿作為非標(biāo)住宿的個性化品牌特征。而民宿與資本聯(lián)姻的道路如何走，也需要市場在更長的時間里進(jìn)行驗證。

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