2014地產(chǎn)金融投資現(xiàn)狀特征(一)

編者按：《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院編制，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報(bào)告。本報(bào)告在全經(jīng)聯(lián)各專委會(huì)、會(huì)員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請(qǐng)期待！

以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》系列解讀之房地產(chǎn)金融投資篇。

一、2014年中國房地產(chǎn)金融投資的發(fā)展現(xiàn)狀及特征

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有極強(qiáng)的金融屬性，杠桿融資與現(xiàn)金流管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)及高額利潤的重要來源。隨著近幾年行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，大型領(lǐng)先房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型之道，越來越多的金融機(jī)構(gòu)通過多元化的金融產(chǎn)品參與房地產(chǎn)企業(yè)融資，房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程及相關(guān)金融創(chuàng)新愈演愈烈。

另外，在宏觀政策上，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的監(jiān)管政策和制度創(chuàng)新在2014年也取得了較大進(jìn)展，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的持續(xù)繁榮創(chuàng)造了更大的市場(chǎng)空間。

1、大資管背景下房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的發(fā)展特征

1）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)一步多元化，房地產(chǎn)信托主力地位未動(dòng)搖

大資管時(shí)代，越來越多的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金開始進(jìn)入房地產(chǎn)投資行業(yè)。銀行貸款、房地產(chǎn)信托、保險(xiǎn)資管、券商資管、四大資產(chǎn)管理公司、基金子公司、包括近幾年異軍突起的房地產(chǎn)基金，均在房地產(chǎn)企業(yè)融資中扮演了不同的角色。房地產(chǎn)信托作為最早的全能投行和大資管行業(yè)的開拓者，2014年規(guī)模約為6848億元，雖然已經(jīng)告別了高速增長的時(shí)代，但較之其他資管平臺(tái)仍然具有巨大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)?；鹱庸窘陙硪怖闷漕愋磐械墓ぞ邇?yōu)勢(shì)獲得了較快的增長與市場(chǎng)份額。

房地產(chǎn)金融平臺(tái)資產(chǎn)管理規(guī)模（2014）（數(shù)據(jù)來源：諾承投資研究統(tǒng)計(jì)）

2）房地產(chǎn)基金帶來金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的新創(chuàng)新

大資管時(shí)代帶來了豐富多元的金融工具，基本顛覆了銀行理財(cái)池和信托的牌照通道時(shí)代，各類金融產(chǎn)品形式都將發(fā)揮同質(zhì)作用。銀行理財(cái)、信托、券商資管、基金子公司、保險(xiǎn)資管、PE基金都僅僅是金融產(chǎn)品的形式，從根本上來說都將成為金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)形式。當(dāng)前，不同金融渠道具有不一致的資金成本屬性、期限屬性、投資人來源和風(fēng)險(xiǎn)偏好，因此需要對(duì)應(yīng)不同的底層項(xiàng)目和金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2014年，房地產(chǎn)基金主動(dòng)利用基金子公司等資管通道工具進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分層設(shè)計(jì)、基金子公司主動(dòng)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，都開始成為行業(yè)主流。信托、基金子公司及有限合伙之間的結(jié)構(gòu)嵌套，在房地產(chǎn)基金的實(shí)踐中層出不窮。大資管產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，即基金管理人或投資顧問將底層項(xiàng)目通過各類金融通道的組織形式與經(jīng)濟(jì)條款設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品化或證券化，最終體現(xiàn)為供資產(chǎn)池和投資人配置的各類金融產(chǎn)品的有機(jī)聯(lián)系過程。

大資管行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析（圖表來源：諾承投資研究）

3）房地產(chǎn)基金從融資顧問開始走向投資策略專業(yè)化

在很長一段時(shí)間內(nèi)直到2014年，國內(nèi)很大一部分房地產(chǎn)基金及金融機(jī)構(gòu)在實(shí)質(zhì)上扮演房地產(chǎn)投資銀行的角色，更多的定位是協(xié)助房企提供適應(yīng)其需求的融資服務(wù)，以具體項(xiàng)目為導(dǎo)向設(shè)置單項(xiàng)目基金。而作為真正的專業(yè)基金，強(qiáng)調(diào)的更多是主動(dòng)投資能力而非融資能力，即利用專業(yè)的投資策略，采取組合投資的方式分散風(fēng)險(xiǎn)提升收益，配合有主動(dòng)投資及投后管理能力的成熟團(tuán)隊(duì)，通過挖掘和提升投資標(biāo)的價(jià)值，從而為LP投資人創(chuàng)造持續(xù)回報(bào)。

大資管為各類金融資管平臺(tái)包括房地產(chǎn)基金相互融合合作提供了充分的市場(chǎng)空間，也同時(shí)對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)基金提出了更高的主動(dòng)管理能力建設(shè)要求。越來越多的房地產(chǎn)基金開始走向投資策略專業(yè)化。擺脫為房企提供融資服務(wù)的窠臼，越來越多的房地產(chǎn)基金開始具有專注的投資策略，及配合執(zhí)行投資策略的成熟團(tuán)隊(duì)，并不斷打造和加強(qiáng)投后管理和項(xiàng)目運(yùn)營能力。從投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)角度看，出現(xiàn)了更多的組合投資基金而非單項(xiàng)目基金，如中城投資與德信資本于今年發(fā)行了項(xiàng)目池組合投資基金，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)基金。