2014地產(chǎn)金融投資現(xiàn)狀特征(二)

2、市場深度調(diào)整期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融投融資發(fā)展特征

1）大型房企自身主動金融化轉(zhuǎn)型成新方向

房企自身的主動金融化轉(zhuǎn)型，成為了2014年房地產(chǎn)金融市場更為靚麗的風(fēng)景。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，行業(yè)集中度逐漸增加，很多大型房企開始轉(zhuǎn)型，其中金融化無疑是其中最重要的方向。他們根據(jù)自身的業(yè)務(wù)布局，開始主動使用更加豐富的金融工具融資投資，很多投融資行為都在借鑒海外大型房地產(chǎn)基金平臺的運(yùn)作實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的“類基金化運(yùn)作”特征越來越明顯。其中萬科的“基金化運(yùn)作”創(chuàng)新和金茂的BT上市是其中非常具有啟發(fā)意義的案例。

2）房地產(chǎn)市場深度調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)并購活躍度大增

房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)“并購熱”。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計1054.04億元。而去年同期這一數(shù)值僅為552.38億元，同比增長90%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的完成的交易達(dá)87宗，交易總價值為205.52億元；未完成（指交易進(jìn)度到了董事會預(yù)案階段，甚至已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但工商過戶變更手續(xù)辦理尚未完畢）的并購標(biāo)的交易數(shù)目為119宗、交易總額為848.52億元。其中融創(chuàng)對于綠城的收購更是今年房地產(chǎn)市場無法忽略的重要歷史性事件。

3）房產(chǎn)眾籌成為繼電商后房地產(chǎn)行業(yè)又一種全新的營銷方式

2014年，眾籌模式在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)極大關(guān)注。房產(chǎn)眾籌最大的好處就是降低了購房門檻。對于購房者來說，隨著房價的提升，房產(chǎn)成本陡增，使得不少投資者望而卻步，而房產(chǎn)眾籌的碎片化處理降低了購房門檻，使投資加入了實(shí)惠購房的元素，一些原本沒有能力參與投資的購房者也能獲得收益；對于開發(fā)商來說，房產(chǎn)眾籌無疑開創(chuàng)了全新的銷售模式，尤其在逆市之下，一些觸底房源更能夠引發(fā)爭相追捧，一旦獲得購房者充分參與，資金流勢必得以快速回籠。2014年9月，萬科地產(chǎn)以蘇州萬科城為試點(diǎn)，聯(lián)手網(wǎng)媒發(fā)起全國首單房產(chǎn)眾籌。據(jù)悉，該眾籌活動上線短短2小時，就有140名網(wǎng)友在線參與，并籌足資金14萬元。

4）P2P締造房地產(chǎn)投融新平臺

在同采用以房產(chǎn)做抵押擔(dān)保的模式下，P2P平臺與銀行相比，有其自身的優(yōu)勢及靈活性。其操作模式是以房地產(chǎn)商在建房子為抵押，一般按七折左右來估值，在網(wǎng)絡(luò)平臺上表現(xiàn)出來則是普通的房產(chǎn)抵押融資項(xiàng)目。房地產(chǎn)商融資規(guī)模數(shù)千萬至數(shù)億不等，但P2P都會將其拆標(biāo)，即拆成多個項(xiàng)目放到平臺上。除去手續(xù)費(fèi)等，年化利率大致在7%-8%（在投資收益率上，房產(chǎn)電商的產(chǎn)品并不占優(yōu)，大多數(shù)網(wǎng)貸平臺的P2P產(chǎn)品收益率在10%以上）。易居旗下電商公司樂居CEO賀寅宇認(rèn)為，因?yàn)橛匈Y產(chǎn)抵押，房產(chǎn)P2P會比一般的P2P更加安全。未來，房產(chǎn)金融將被互聯(lián)網(wǎng)改造，銀行的個人房貸利潤將變薄。

3、2014年金融監(jiān)管政策發(fā)展?fàn)顩r

2014年也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的政策創(chuàng)新年。多年以來，私募股權(quán)及房地產(chǎn)基金的行業(yè)監(jiān)管一直處在爭論過程中，發(fā)改委和證監(jiān)會的監(jiān)管權(quán)限較為模糊，使得私募基金的法律地位處在一個相對模糊的狀態(tài)，相應(yīng)對私募基金的募集及運(yùn)作產(chǎn)生一些負(fù)面影響。2014年1月，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會制定了《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》，私募基金管理機(jī)構(gòu)掀起了備案熱潮，國內(nèi)主流房地產(chǎn)基金也基本都完成了協(xié)會備案。8月，《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》發(fā)布。包括房地產(chǎn)基金在內(nèi)的私募基金備案管理和自律監(jiān)管制度的建立，間接為私募基金合法合規(guī)的蓬勃成長提供了制度依據(jù)和空間。“契約性基金”等新型工具在私募股權(quán)及房地產(chǎn)基金領(lǐng)域也開始逐漸適用并在實(shí)踐中出現(xiàn)，為私募基金提供了類資管平臺的金融產(chǎn)品創(chuàng)新工具。隨著相關(guān)備案制度的持續(xù)完善，針對私募基金越來越多的政策利好有望出現(xiàn)。

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”REITS作為重要的房地產(chǎn)金融工具，一直為業(yè)內(nèi)翹首以盼。雖然市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多類REITS資管產(chǎn)品（如中信金石啟航系列產(chǎn)品），但一些重要核心特征的缺失（如可以直接公開發(fā)行、資產(chǎn)實(shí)際銷售），極大的限制了房地產(chǎn)市場證券化的空間。雖然目前“通知”還是一些指引性的規(guī)定，但我們相信在市場一日千里創(chuàng)新實(shí)踐的推動下，相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則也會盡快出臺。